“相比写字楼市场，广州零售市场表现更优，空置率数据率先表现回暖迹象。”7月12日，第一太平戴维斯发布了广州房地产市场最新研究数据，数据显示，二季度广州写字楼市场供应创新高，但新增租赁需求锐减，使得继2013年第二季度后，时隔十年，全市写字楼平均空置率再次突破20%。

数据显示：广州甲级写字楼单季供应面积创新高

数据显示，2023年上半年，广州甲级写字楼物业市场共九个新项目入市。其中第二季度，共五个新项目入市，单季供应面积录得44.3万平方米，创历史新高。受此推动，全市总存量环比扩张6.5%，季末达725.6万平方米。但从需求来看，继第一季度租赁活动稍有回升后，第二季度租赁需求再转软，期内所达成的交易多源自企业搬迁需求，而新设及扩张需求则显著缩减。在此情况之下，加之供应压力持续增加，全市平均空置率环比上升2.6个百分点、同比上升5.9个百分点，至20.8%。对此，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，一直以来广州写字楼空置率都是一线城市中最低的，尽管目前空置率再破20%，但仍不是一线城市中较高的。随着广州加大对制造业的支持力度，将会对写字楼市场产生利好影响，如果金融、贸易、TMT等行业租赁需求持续保持活跃，预计广州依然能保持住低空置率的优势。

从目前租赁成交行业来看，零售与贸易、金融、信息技术行业需求表现相对活跃，逾半数成交皆源自上述行业。由于需求疲软加之供应压力增大，市场竞争更趋激烈，业主承压降租，租金延续下降趋势。截至上半年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月146.7元，租金指数环比下降1.0%、同比下降3.4%。

从数据来看，2023年，市场将迎供应新高峰，全年写字楼供应面积预计突破百万平方米，约为过去十年年均供应水平的三倍。第三季度，预计有三个新项目入市，共为市场带来19.9万平方米供应面积。鉴于全球经贸环境尚存诸多挑战，租户的办公扩张需求或一定程度受抑，且其对搬迁或整合的成本控制将更为严格。预计市场租赁需求增长或继续放缓，空置率将延续上升趋势。短期内，租赁市场竞争料愈趋激烈，全市平均租金预计持续下调。

零售市场：
空置率两年来首降 三季度将迎三个新项目

相比写字楼市场的需求增长放缓，二季度起，零售市场的品牌扩张信心逐步修复，餐饮、时尚、配饰及化妆品等业态租赁活动有所增长。得益于此，加之新项目录得较高开业入驻率，全市季度净吸纳量由负转正。期末，全市平均空置率环比下降1.2个百分点，至14.3%，这也是自2021年第三季度以来全市平均空置率首次环比下降。

数据显示，除个别业主微调租金外，大部分项目租金基本维稳。截至上半年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月638.4元，租金指数环、同比均微升0.2%。

而第三季度，全市预计有三个新项目入市，新增供应面积合计24.8万平方米。预计客流量的回升叠加提振消费政策的利好预计将继续推动消费市场恢复，新品牌进驻及既有品牌的扩张信心也将继续回升，存量项目平均空置率有望继续小幅下调。

短期内，受品牌扩张信心增强及客流回升的支撑，优质存量项目租金水平有望维持坚挺，但鉴于拟入市项目多位于次核心商圈，其入市租金预计低于当前全市平均水平。因此，全市平均租金或延续结构性下降趋势。

编辑/张郁唯