从去年到今年上半年，大兴的新房市场一直表现平平，不温不火，算不上是关注度高的区域。直到7月，北京地铁第三期建设规划公布，19号线南延将在西红门东、海子角设站，大兴新房市场瞬间热闹了起来，吸引刚需购房者关注。

近期，大兴在售新房纷纷加大推盘节奏，刚需市场被带动。

小户型加速去化 刚需重视西红门东

“75平方米、89平方米卖得非常快。”一名橡树湾销售人员表示，橡树湾上周卖了91套房，目前75平方米的所剩不多。据了解，橡树湾政府销售限价为6.6万元，目前实际售价在6.3万元左右。

橡树湾项目北侧，由中建和兴创联合开发的御璟星城项目近期也在加速蓄客。“首期开盘，我们不会全开，会采取低开高走的销售策略。”销售人员表示，这个项目不愁卖，预计8月开盘销售。

据了解，除了地铁19号线南延的利好，几乎同期，大兴区教委与西城区教委发布消息称，北京四中和黄城根小学将落地西红门镇。地铁+教育资源引进，让西红门东板块快速升温。

“19号线南延我觉得对我的吸引力比较大，未来通车后，半个小时左右可以达到金融街，比较方便。”正考虑在西红门购房的陈女士表示，她从年初开始看房，今年普遍新房单价比较高，从自住角度考虑，西红门的新房项目性价比不错，6万多，单价低，同等预算同等环位在朝阳区只能买个小面积户型。

大兴多板块多个新盘扎堆

据不完全统计，此次受到19号线南延利好辐射的新盘主要有西红门橡树湾、御璟新城、中铁兴创逸境，位于南四环到南五环边，未来区域还有大量住宅用地供应，预计三批次土拍有新地块入市。

除此之外，还有靠近黄村板块的大兴星光城、中骏未来云城、德贤华府等新盘。

值得注意的是，南城亦庄方向的旧宫、瀛海、亦庄也是购房者关注度较高的板块，新房项目扎堆，比如合生me悦、和锦诚园、保利首开熙悦林语，均价6万多。

综合看来，仅南四环到南五环附近新盘，未来新老项目加起来将有十几个。

“前期开盘的项目有获客优势，未来新地块的限价基本不会有大的变化，后面拿地的开发商销售压力比较大。”一名业内人士表示，整体看来，大兴可开发土地资源充足，销售价格限价的情况下，房价不会快速上涨。

地产营销人出品人韩乐分析认为，19号线南延穿过的板块主要都是待开发的板块，尚不是成熟的居住区。对于新房而言，西红门东是受益最大的，这个板块组团式开发，包括之前龙湖熙悦宸著、新城熙红印，以及橡树湾等新房项目，整个片区有地铁后，销售和增值预期好一些，目前销售价格也比较合理。

合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为，西红门板块是整体开发、整体建设的一个新区域。从发展来看，各方面的资源配得还是比较齐的，包括幼儿园、小学、中学，地铁失而复得后，整个片区补齐了对于刚需刚改人群日常需求的短板。同时，从日常购物来看，京开以西的荟聚和鸿坤购物中心也能满足日常需求。加上区域是北京四环价格洼地，从价格到区域配套的发展潜力，市场会存在比较好的预期空间。

大兴西红门东板块 潜力尚需时间兑现

西红门板块位于大兴南四环到南五环之间，被京开高速分为东、西两个板块，其中西红门西开发较早，已经形成成熟商圈，包括荟聚、鸿坤广场、山姆会员店等都聚集在此。鸿坤地产深耕西红门，在板块开发了鸿坤林语墅、鸿坤理想城等社区。

值得注意的是，即便是成熟的西红门京开以西的板块，二手次新房的价格也在6万左右。

西红门东板块较早进入购房人眼前的是2020年的两个限竞房，龙湖熙悦宸著和新城熙红印。但由于板块内迟迟没有地铁规划，两个项目市场热度并不高。目前项目已经大致建成，预计明年进入交付。

除了这两个新房项目，西红门镇政府也在西红门东。南四环到南五环之间是一个全新的整片待开发用地。

现场可以看到，目前较为荒芜，城市界面凌乱，橡树湾的工地正在施工。御璟星城尚未动工。

在御璟星城西南侧有一个较大规模的养老院，名为中晟百晨，目前在建设收尾。

在南四路沿线有一些老小区，福星花园、林枫家园、西红门路35号院等，商业配套只有一些小型超市和社区底商，城乡气息浓厚。

根据目前地铁规划图信息，地铁19号线南延西红门东站会在同华路设站，距离橡树湾项目比较近，御璟星城销售人员表示，地铁距离项目大概700多米。

板块内有三所教育用地，根据各开发商售楼处的展示图可以看到，紧邻五环路有两块教育用地，北侧有一块，黄城根小学和北京四中的具体位置尚未有准确信息。

在整个组团里，还有绿化用地、邮政设施用地、社区卫生服务用地、其他多功能用地等，但没有明确的商业用地，商业配套不足。从现在开始到片区内地块逐渐建成，陆续入住，整个板块还需要至少5年的时间才能趋于成熟。

大兴新房库存大、购房需求不如北城或其他板块旺盛也是摆在购房者面前的问题。北京中原地产数据显示，大兴6月二手房均价46255元/平方米，5月二手房均价46557元/平方米，环比上月下跌0.65%，同比去年同期上涨5.04%。均价和涨幅均低于昌平。

韩乐分析认为，大兴房价比较平稳，整体而言，大兴产业相对并不集中，有新媒体产业基地和生物医药基地。跟亦庄相比，亦庄里面企业密集度已经很高了，昌平是受到海淀外溢影响。而大兴缺少大型企业扎堆，相对来说产业比亦庄和昌平薄弱一些。

19号线南延开通后，到达金融街及海淀非常方便，预计可带动一些产业人群，带动大兴发展。

文/张郁唯

编辑/张郁唯