冲进房企排行榜第七位的招商蛇口，2021年多项财务数据不佳。
3月21日晚间，招商蛇口发布2021年报。报告显示，2021年1-12月，招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。
以年初定下的3300亿元销售目标计算，招商蛇口已完成99.04%，高于行业平均水平。与此同时，招商蛇口稳坐销售额排名第七位的宝座，实现了对规模和排名的追求。
但在其销售额大增背后，多项财务数据表现不佳。其中，利润连续两年出现负增长、毛利率连续三年下滑、增收不增利等现象较为突出。
增收不增利
招商蛇口隶属于招商局集团旗下，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。主要业务包括社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营。
年报显示，2021年，招商蛇口实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%，实现归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%，基本每股收益1.16元，同比减少20.55%。
值得注意的是，这是招商蛇口完成重组后，第二次出现利润负增长。于2020年，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润90.82亿元，同比减少27.19%。
此外，对于增收不增利，招商蛇口表示，报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。
事实上，这并不是招商蛇口第一次出现毛利率下滑。Ifind数据显示，2016年至2020年，招商蛇口社区开发与运营的毛利率分别为32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年起毛利率开始大幅减少。2021年招商蛇口社区开发与运营毛利率为21.35%，较2020年同期再度下滑1.59个百分点。
毛利率不断下滑的同时，招商蛇口合计计提信用减值准备共计43.72亿元。受计提影响，2021年度归属于上市公司股东的净利润减少34.56亿元，归属于上市公司股东的净利润同比增加12.72亿元。
招商蛇口表示，转让子公司也是造成增收不增利的原因之一。报告期内，招商蛇口转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。
利息支出44.88亿元
大笔的利息支出，实际上也是净利润减少的原因之一。
数据显示，2021年，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为259.77亿元，同比减少5.96%；投资活动产生的现金流量净额为-242.77亿元，同比减少403.87%；筹资活动产生的现金流量净额为-111.61亿元，同比减少41.39%。
受此影响，招商蛇口现金及现金等价物净增加额为-96.12亿元，同比减少164.98%。对此，招商蛇口表示，主要用于购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加。而对于投资、筹资活动产生的现金流量净额出现下滑的原因，招商蛇口也认为主要是因为购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加。
有意思的是，由于收取联合营公司及合作方利息收入增加，招商蛇口2021年利息收入为26.04亿元，较2020年的21.99亿元增加18.44%。
观察者网了解到，招商蛇口的合作方多为民企。例如，年内对上海隽廷房地产开发有限公司追加投资，持股33%，合作方为上海象屿置业有限公司、上海隽翔房地产开发有限公司；对南京招锦弘新房地产开发有限公司追加投资，持股25%，合作方为南京阳融房地产开发有限公司、南京新希望置业有限公司、南京恒皓房地产开发有限公司。
值得一提的是，凭借央国企的出身，招商蛇口可以拿到低于行业平均水平的融资利率。以2022年3月发行的超短期融资券举例，该债券发行总额12.9亿元人民币，期限90天，计息期债券利率仅为2.40%。
除直接为联营公司提供资金外，招商蛇口还为其提供担保。例如，年内，招商蛇口为温州市光悦房地产开发有限公司进行担保，担保额度11.6亿元，实际担保金额9.34亿元。招商蛇口仅持有其40%的股份，阳光城集团和中航系合计持有另外60%的股份。
换句话说，通过招商蛇口将低利率融来的钱“借”给了民企，并由此获利26.04亿元。
但这并不能覆盖招商蛇口年内的利息支出。数据显示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88亿元，较2020年的44.05亿元增加1.89%。招商蛇口表示，主要是因为2021年债务增加，借款费用化利息支出增加。
数据显示，截至2021年底，招商蛇口负债合计为5794.48亿元，较2020年的4838亿元增加956.48亿元，同比增加19.77%。
华东毛利率持续下滑
出于对规模的追求，招商蛇口近年来不断高溢价拿地，成为业内知名的“地王收割机”。
也因此，招商蛇口毛利率不断走低，分地区来看，在占公司总营收10%以上的地区中，华东、江南、西南、华南、深圳等地区的毛利率分别为11.54%、17.69%、17.53%、14.04%、36.96%，华东区域毛利率位居倒数第一。
毛利率最差的华东区域，毛利率下滑程度也是最大。数据显示，华东区域毛利率比上年同期减少4.65个百分点，跌幅远远超于其他区域。西南区域次之，毛利率比上年同期减少4.51个百分点。
毛利率最差且不断下滑的华东区域，却是招商蛇口营收的主要来源。数据显示，报告期内，华东区域实现营收368.59亿元，同比增长36.41%，占总营业收入的22.94%，并在各区域中位居第一。
也就是说，由于在毛利率最差的区域布局了最多的项目，这才造成了招商蛇口平均毛利率不断下滑。
但据业内人士表示，华东区域一直以来就是众房企的必争之地，一方面，华东区域购买力强，有利于项目快速去化；另一方面，华东区域土地出让的同时，都会为房企保留足够的盈利空间。
该人士表示，招商蛇口之所以在华东区域存在毛利率较低的现象，与其在华东高溢价拿地造成盈利空间减少有关。
以杭州2021年首轮集中供地举例，招商蛇口以“上限价格49.31亿元+竞配自持面积比例16%”竞得两宗地块，其中，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块，楼面价分别为25944元/平方米，而根据规划文件，该地块为限价地块，毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。
“考虑建筑成本、销售成本后，该地块盈利空间十分有限。”上述人士直言，招商蛇口在多地执行高溢价抢地的策略，虽然确实可以美化销售额、营业收入，但对利润的侵蚀却是巨大的。
“而一家好的上市公司，不仅要在行业内排上名次，也要为投资者负责。”该人士说道。
来源/观察者网
编辑/樊宏伟
