深圳学区房政策的细微调整，都会在楼市引起轩然大波。

1月21日，深圳市龙华区教育局公示2022年秋季新开公办学校招生范围。其中，华东师范大学附属深圳龙华学校划出“电脑派位学区”。这是深圳首次提出“电脑派位学区”，意味着学位与房产的黏性进一步削弱。

1月24日，深圳市罗湖区发布《2022-2023年义务教育阶段新建公办学校学区划分》，公布新建学校入学规则，围岭学校、木棉岭学校、银湖小学等6所学校均采用大学区入学制。

受二手房参考价格机制影响，深圳二手房市场温度骤降，昔日最受热捧的学区房价格跌幅最大。

一名深圳龙华区房产中介告诉时代周报记者，龙华区标杆学区房水榭春天5期房价出现大幅回撤。2022年1月，水榭春天 5期89平方米户型单价约为10.5万元/平方米，此前高峰期为13万元/平方米，总价下调220万元；137平方米户型现总价为1488万元，此前成交价超1750万元，总价下调超250万元。

此前，福田百花片区长城大厦、南山区观海台等名校学区房，均出现业主大幅降价但无人问津的现象。随着多区调整入学政策，未来学区房降温或成趋势。

首提电脑派位学区

2021年8月，深圳拟出台新政，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。以此为起点，深圳迈入大学区招生时代。

龙华是深圳最早试点大学区的区域之一。2022年秋季，龙华入学政策创新性推出电脑派位学区和单片区招生，或将成为其它区招生政策的样本。

据龙华教育局，华东师范大学附属深圳龙华学校将启动单片区招生，即该学校仅针对一个小区招生。值得注意的是，这是龙华首次推行单片区招生，龙华金茂府成最大受益者。与此同时，龙华教育局将对个别学校采用电脑派位方式，未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校将采用电脑派位入学，入学更具随机性，与房产弱相关。

龙华入学政策在大学区的基础上进行创新，而罗湖则将大学区范围推向更广处。

据罗湖教育局，罗湖区围岭学校、罗湖区木棉岭学校、罗湖区银湖小学、罗湖万象小学

罗湖梅园学校、罗湖区畔山小学等6所新建学校未来都将采用大学区入学。

“大学区入学彻底将打破原有的学区划分规则，意味这新建公立学校划分规则改变，既保障了就近入学，又能解决平衡学区学位供需，促进区域优质教育均衡发展。”海贝找房总经理谢林锋告诉时代周报记者，大学区入学大概率会普及全市，对学位房起明显降温作用。一旦大范围覆盖，学位房价格回落也是必然。

学区房降温

为均衡教育资源，给学区房降温，深圳市教育局在2015年提出各区要积极探索学区制招生。至今，罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。

大学区意味着家长可以不受地段限制，申请大学区内的任意一所或多所学校。一个小区对应多所学校，房产不再直接挂钩某所学校。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。

深圳自2021年8月拟立法推行大学区以来，学区房价格有所回落，八卦岭宿舍、百花园一期、旭飞花园等多个小区均有房源下调报价。

“深圳现在二手房市场都很冷淡。”一名南山区房产经纪人告诉时代周报记者，参考价格机制落地后，深圳二手房首付比例提高，大面积的学区房成本太高，小面积的学区房也没有了首付优势，买家更倾向于买新房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，深圳推行大学区制是大势所趋，龙华推出摇号入学也在预期之内。过去深圳学区房价格居高不下，带动整体市场价格走高。落地大学区，学生入学从原本的与房产强相关到大学区，未来可能有摇号入学，这是循序渐进的过程，有利于为学区房虚火降温。

“降低学区房价格更重要的是增加教育投入，解决教育资源紧缺的问题，让每个学生就读资源趋于均等。”李宇嘉表示，2021年下半年以来，学区房价格跌幅明显，对二手房价格形成明确引导作用。

编辑/张郁唯