“过去5年，其实是房地产的‘白金年代’。”易居企业集团CEO丁祖昱并不认同过去那些房地产白银、青铜时代论调。

“今年整个房地产行业规模，全国新房、二手房交易规模，都创下历史新高。”在31日举行的“2022丁祖昱评楼市”年度发布会上，丁祖昱公布了一组最新数据——即将翻篇的2021年，全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。

从2017年至今，全国新建商品房销售规模，每年都以一万多亿的增幅再上新台阶，一路从13.3万亿涨至目前的18.7万亿。

“因此过去5年，确实是很好的时代。”去年年尾，丁祖昱曾预测2021年是房地产的“无增长时代”，即17万亿已经是房地产规模的天花板，所以，今年总量上的突破出乎意料。

回望这一年，对全年规模预言更准确的是融创中国董事会主席孙宏斌，他在2021年4月业绩会上就预测，全年商品房销售将突破18万亿，未来会突破20万亿。

尽管行业规模再创新高，但今年对于房企而言，却是艰难而最具危机感的一年，尤其下半年以来，销售额逐月下行，行业流动性普遍趋紧，一些高杠杆房企甚至罕见地发生了债务违约。与此同时，上下游供应链亦饱受拖累。

问题到底出在哪里？

今年房地产市场有一个明显的转折点，上半年累计操盘金额同比上涨37%，下半年房企销售、融资急剧下滑，成交金额腰斩，操盘金额同比降了近三成，融资总额降了近四成。上半年房企积极抢地，在高能级城市蜂拥而入，前30强房企拿了全国54%的地块；而下半年土地市场一片萧条，“国家队”和地方国企无奈托底。

这个转折点，与行业自身发展阶段不无关系，连续几年的高增长透支了消费力，与此同时，层层加码的宏观调控也在一定程度上改变了市场预期。

丁祖昱认为，调控政策实际上是及时也是必要的，过去五年，开发商的融资、销售、投资规模都迅速扩张，带来了一系列严重问题。“本质上，是房地产过度金融化带来了今天的危机。”

这五年的房地产金融化，带来了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。

“近5年来成交的商品房销售额，达到过去20年的56%。而且，20年来房价只涨不跌，房价收入比攀升至8.9年，房价5年复合增长率达到7%。”丁祖昱说道。

而支付力透支则表现在按揭余额超过38万亿，居民杠杆率飙升。从2015年到2020年，全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57%，居民杠杆率从40%增长至62%，居民杠杆率超过200%的城市达到20个，其中兰州、西宁、贵阳、太原等城市居民杠杆率达到了400%上下。

供应透支方面，70城广义库存已达10亿平方米，新房入住率低。广西防城港的广义库存需要消化17.5年，广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化，广东梅州、吉林长春则需要9年才能消化目前的库存。

其实早在2021年3月，银保监会主席郭树清就曾表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。丁祖昱所举出的一系列数据印证了这一点。

丁祖昱为接下来的一年下的定语是“告别白金时代”。因为多数房企过去对房地产调控进行了错误判断，在销售规模大扩张的同时，大举借债，带来了目前的流动性危机，未来，必然会对过去高杠杆扩张模式纠偏。

丁祖昱表示，过去5年间，房企表内负债表外化，资产负债表做成了“负债表”，“永续债”不永续，CFO不能及时提醒风险，不控制风险。“我们做了一个模型，其中40家典型房企表内有息负债总额3.83万亿，表外有息负债总额也是3.84万亿，竟然达到了1比1。”

但他总结称，房地产仍将是压舱室和支柱产业，从业者不用太过于担心，“每年的成交金额还是在15万亿左右，相比其他产业，房地产的产业规模还是很大的”。他认为接下来房地产行业应该主动承担社会责任，兼顾民生保障，房企应进行战略收缩，控制财务风险，向制造业学习，并且应该善待供应商。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟