“喂，您好，想问一下您现在还看房吗？我们有一批清退房源，目前还有优惠活动，感兴趣的话可以再了解一下。”临近年末，相信有不少此前看过楼盘的购房者，都接到过类似这样的电话。事实上，除了清退的房源优惠，还有一些开盘在售项目推出一口价、折上折、百万特惠等促销活动，一方面是开发商为达到吸引人流的目的，另一方面也是在年底冲刺业绩，争取在年前让更多资金回笼。

同时，值得注意的是，项目打折促销导致的房源去化数量增加并不等于真正意义上的楼市回暖，且大多数项目的一口价特惠范围仅限于少部分位置处于劣势地位的最高或最低楼层。对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，于购房者而言，还是要结合自己的购房需求去最终决策购买。

年底优惠密集推出

“从双十一消费狂欢节开始，不少楼盘就不定期进行大大小小的促销活动，尤其在12月份，一天最多可以接到五六个有优惠或清退房源的项目打来电话询问。”有购房意愿的王女士表示。如王女士所言，近期，北青探房走访楼盘发现，很多在售新盘项目确实都在推出年终的特价优惠活动。

位于朝阳某楼盘销售人员表示，“目前，我们有一些清退房源，户型产品包括上叠、中叠、下叠等都可选择，上叠的话有一套优惠房源，根据不同的首付比例，还能申请到不同的优惠额度。”

大兴某楼盘看房现场

位于大兴的某楼盘销售人员在算价阶段直接说：“项目有优惠活动，针对已经开盘的#1、#2号楼的1-4层以及顶层有一口价房源，单价只有5.05万元/平，可以说直接少了将近5000元/平。”与同栋楼其他楼层房源均价5.5万元/平相比，在享受折上折优惠之后，一口价房源总价直接降了40-60万元不等。

来源：中指研究院

此外，据中指调研数据显示，12月6-12月12日，在北京82个在售楼盘样本中，促销楼盘占比61%，其中远郊区域如：怀柔、延庆、房山等促销占比达90%以上；优惠程度上，抛开一口价特惠房源，以全款限时购房的优惠力度最大。

对于优惠活动，走访项目的多名销售人员表示，主要是快到年底，公司为了冲刺业绩，多卖房多回款才会有这样力度的优惠，如果到明年年初，不管有没有卖出去，这样的优惠都将会没有。

业内人士分析，年底不乏有很多项目采取优惠政策，价格上也的确会比平时低，但有部分开发商推出优惠房源只是为售楼部导客流，通过便宜的价格为诱饵吸引人流，并不是所有的房源，或者只有少量房源才可以享受到相应的大幅优惠。

优惠背后：一种营销手段

事实上，楼盘推出的优惠活动其最终目的都指向“导流”。以上述走访的楼盘为例，大兴某楼盘推出特惠几十万的房源，只针对相对位置一般的楼层，且销售人员给出的可选择一口价房源中#2号楼有5套，#1号楼只有3套。另一个相邻楼盘也是如此，一口价房源可选择范畴在第6层楼以下。

而位于朝阳某楼盘推出的清退房源，销售人员只提到一套上叠是特惠价，其余的优惠活动还得依据购房人的首次付款比例来定。据悉，该项目的销售人员从九月份便开始清盘倒计时，三个月的时间没等到项目清盘，却等来了房源清退。

对于年末出现的清退优惠房源，合硕机构首席分析师郭毅认为；“购房人在陆续认购过程中，到达最终截止时间会出现部分人群资质、资金不符合需求的情况，按照常理而言，开发商会尽早进行清退，有利于实现部分区域业绩；但也有部分项目会到年底前，进行少量房源的集中清退，更多的其实是开发商采取的一种营销手段。”

这样的营销手段，一方面可以让购房人认为优惠对象不止一些位置一般的楼层户型，另一方面也不会引起已经认购家庭的不满情绪，算是规避了几重的负面风险。郭毅补充道。

此外，不少房企人士也表示，对房企而言最重要的还是销售项目回款，然而当前北京新房市场的成交量不理想，项目分化严重，开发商在年底前纷纷以低价优惠吸引客户来营销中心进行看房，其中清退房源便是行业内最常见的营销说辞。

打折促销≠楼市回暖

那么，在经过开发商花式促销之后，新房市场表现如何呢？

根据好评与差评统计数据显示，从12月开始的第50周（12月6日-12日），新房市场成交量为695套，环比下降13.2%；成交均价57484/平米，环比上涨3.1%。第51周（（12月13日-19日），新房市场成交量为865套，环比上升24.5%；成交均价58295/平米，环比上涨1.4%。第52周（12月20日-26日）新房市场成交量为888套，环比上升2.89%；成交均价58816/平米，环比上涨0.86%。

来源：北京买房帮住

从12月连续三周的新房成交来看，相较11月表现，市场整体有所降温。成交量略有下降，并未呈现年末大翘尾的涨势；只迎来了新房楼市的小翘尾；成交均价有上调，在近一年以内处于中上水平。

可以看见，项目开发商的促销力度虽然大，但是市场表现却并不如预期般出现大幅上涨的趋势，反而略显疲软。由此，楼盘打折促销并不是一些销售人员猜测楼市回暖的表现，重要的还是得结合市场成交量与成交价来判断。

针对目前新房市场密集推出的优惠活动，郭毅建议，对于购房人而言，还是要结合自己的购房需求，在合适的地段选择合适的产品，用合适的价格去最终决策购买。

此外，准备在此期间购房的人员需要注意两点：第一点，注意对比折扣前的房价，可以先去住建委官网查询真实的网签合同成交均价；第二点，注意实地考察房子的情况，尽量掌握房源各项真实数据后再进行决策，保持冷静，做到多看多听多比较，辨别优惠活动的“真伪”。

文/宋欣

编辑/宋欣