融资规模增速连续下降，房企间的融资成本分也加剧分化。
中指研究院近日公布数据显示，7月份房地产企业融资总额2075.50亿元，尽管环比回升8.93%，但较去年同比仍然下降了超过一成。今年1-7月，房地产企业共融资13168亿元，同比减少8.54%。
值得一提的是，包括万科、中海、招商蛇口、旭辉等头部房企在内的29家典型房企7月共融资超过582亿元，其中融资成本最低的武汉城建（2.3%）与最高的汇景控股之间（12.5%），差距达到5倍以上。
同策研究院分析师林丹妮向《每日经济新闻》记者表示，在市场整体融资收紧下，部分基本面好及具备一定品牌优势的房企融资渠道更为稳定。受“三道红线”监管影响，企业被倒逼着优化债务结构，加强自身造血能力，而国外融资窗口也会对企业进行评级监管，进而影响企业融资。
融资增速连降5个月
据中指研究院监测，房企单月融资规模同比增速已是连续5个月下降。融资总额之所以能够环比小幅上升，是本月海外债及ABS发行增加所致。在目前货币供给较宽松、融资成本偏低的大环境下，行业平均融资利率有所降低。
从结构上看，房企7月份信用债、海外债、信托规模占比同比分别下降20.40%、43.90%和17.60%。ABS成为唯一占比正增长的融资方式，同比上升64.20%。
数据来源：中指研究院
典型房企发债规模也表现出了一定的分化。7月份月首开融资额度最高，合计64.7亿元，平均融资利率3.1%也处于低位。典型房企中信用债利率最高的为阳光城发行的10亿元公司债，利率为7.3%；最低为苏高新发行的6亿元短期融资券，利率为2.49%。
公开发行的海外债方面，汇景控股发行的1.38亿美元债，票面利率高达12.5%；武汉城建发行的3年期5亿美元债券，利率低至2.25%。国资背景的房企在境内外债券发行方面显然始终具有较高的成本优势。
“在市场整体融资收紧下，部分基本面好及具备一定品牌优势的房企融资渠道更为稳定，尤其在海外债方面。受市场‘三道红线’监管影响及补丁政策出台，企业被倒逼着优化债务结构，加强自身造血能力，而国外融资窗口也会对企业进行评级监管，进而影响企业融资。”林丹妮向《每日经济新闻》记者表示，债务结构良好的规模房企更受资本市场青睐，如本月碧桂园低成本发行海外债及获得大额海外贷款，而此前标普、穆迪等评级机构纷纷调高其评级。
数据来源：中指研究院
中小房企进入绿债新赛道
根据行业惯例，每年7、8月份通常是信用债发债高峰，但今年7月信用债发行环比表现平平，加之前两个月信用债发行处于周期性低谷期，因此从累计情况来看，今年1-7月房企信用债融资3867.65亿元，同比下降2.47%。
海外债发行规模同样出现同比下滑，但与上月相比增幅明显，环比增长28.45%。今年以来，美元债尤其是绿色美元债券发行持续增长，仅7月单月就有多家房企首次发行绿债，甚至不乏资本市场的“新丁”。
“‘绿债’是指以资助符合条件的绿色项目或为项目提供再融资所发行的债券工具。而房地产发行‘绿债’融得的资金一般会用在‘节能’‘环保’等概念项目上。在国家重视绿色可持续发展概念下，发行‘绿债’成为融资渠道收紧下的新途径，具备建造绿色建筑等能力的中小房企也能在‘绿债’发行窗口期拓展融资渠道。”林丹妮解释道。
数据来源：中指研究院
7月19日，上坤地产发行一笔2.1亿美元、利率12.25%的绿色美元债。这也是上坤首次尝试发行绿色债券，并已获得香港品质保证局颁发的绿色债券发行前阶段证书，成为少数绿色债券获得此认证的新上市房企。
“对于公司而言，本次绿色美元债的发行具有里程碑意义，彰显了公司对绿色金融的积极探索和ESG建设的初步成效。”上坤地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示，此次发债为公司绿色债券的首次尝试，有利于资本市场信用的积累，也为未来融资活动、获纳评级等事项顺利进行打下良好基础。
此外，龙光、阳光100、力高、佳源国际等纷纷搭建绿色框架，进入绿色债券发行通道。在当前融资渠道持续收窄的环境下，通过“绿色”加持，有利于中小型房企拓展海外融资渠道。
资金压力下房企拿地谨慎
在今年第一批集中供地中，多家主流房企一路高歌猛进地拿下多宗地块。但进入7月，受集中供地等多重因素影响，全国土地供应量与成交量同环比双双下行。
中指研究院数据显示，1-7月全国300城成交各类用地10.3亿平方米，同比下降12.5个百分点。其中住宅用地累计成交4.6亿平方米，成交同比下降18.4%。从企业端来看，50家代表房企7月拿地总额同比下降65.4%，环比下降64.6%。
数据来源：中指研究院
“随着房企进入三季度偿债高峰期，房地产市场贷款利率提高会对房企销售回款产生影响，叠加对资金严监管基调不变，房企资金链压力进一步提升，房企仍有融资需求。”
林丹妮分析认为，今年以来各类融资方式的平均利率低于去年同期，房企融资平均成本较上年有所降低，且单月继续成下降趋势，能够一定程度上舒缓资金压力。
“无论是三道红线、40%的拿地销售比限制还是房贷利率上升，无疑让房地产市场发展踩下刹车放缓步伐，这也对房地产市场集中供地产生影响，房企拿地更加谨慎，也因此可能造成部分地块流拍。未来房企也将更注重自身运营能力，优化自身债务结构。”林丹妮续称。
来源/每日经济新闻
编辑/樊宏伟
