2024年伊始，新华保险欲百亿元投资不动产的消息引发业内关注。

1日，新华人寿保险股份有限公司(下称新华保险)发布公告，其与中金资本运营有限公司(下称中金资本)已在2023年12月31日签署有限合伙协议，以共同设立基金。

据公告，该基金规模为100亿元人民币，以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。新华保险作为单一LP，拟认缴99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元，并负责该百亿基金的投资、管理及运营。

自2021年撤离地产股，到近两年不断加码不动产，险资打的什么算盘？

新华保险曾多次作为LP出资

据公告的说明，上述基金计划存续期限为8年(4+4)，可进行循环投资，投资期、退出期内的年管理费均为0.4%(投资期按实缴规模计算，退出期按已投未退)，基金门槛收益率8%，Carry部分按照10%、90%在GP与LP之间进行分配。

普通合伙人(General Partner)简称“GP”，是基金的出资人与运营人，与基金之间是一种所有权关系，并同时具有对基金的管理权限。有限合伙人(Limited Partner)简称“LP”，是私募基金组织形式中有限合伙中的一种当事人形态。相比于一般合伙人，有限合伙人仅投入资本而不参与公司管理；在债务责任承担方面，普通合伙人是承担无限连带责任的，而有限合伙人只在自己投资的限额内承担责任。

中金资本是中金公司的全资子公司，新华保险和中金公司均为中央汇金旗下公司。上述基金的投资决策委员会由两名成员组成，均由中金资本委派。

为何作为有限合伙人参与设立基金，新华保险在公告中表示，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产，符合公司业务发展需求及股东利益。

本次基金的出资，是截至目前新华保险作为LP最大“手笔”投资。新华保险自2014年开始作为LP出资，为上海复星创富投资管理股份有限公司(下称“复星创富”)注资1亿元。2017年，新华保险投资较为集中，共出资5只基金，认缴出资24.05亿元；2019年、2021年向前海母基金、源码资本单一基金各出资10亿元；2022年、2023年，新华保险分别向高榕资本、维梧资本的基金各认缴出资5亿元人民币。

在政策影响下，近两年保险资金LP发展升温。据清科研究中心统计，2022年险资LP披露的出资金额约达1000亿元，同比上升16.7%，占比相较2021年提升了1.7个百分点。

2023年9月，据执中ZERONE统计数据，截至目前，在金融机构LP中，保险业机构LP出资占比最高，共计出资499.56亿元，占比58.90%，环比增长超50%。险资共计投出27只基金，投向22家投资机构。

中新经纬查阅资料发现，2023年中国太平、中国人寿、泰康人寿、长城人寿等多家险企均作为LP进行投资，所投资涉及的领域包括能源环保、先进制造、消费升级以及不动产等。

Co-Found智库秘书长张新原对中新经纬表示，保险资金LP的大量出现，是各大险企自身不断调整和优化投资组合结构的结果。保险机构通过做LP向股权基金出资，既符合长线资金的投资周期特征，也可以更好地追求科创大时代下的投资收益回报。

去年布局18个项目，偏爱不动产

本次新华保险和中金资本共同设立的基金主要投资领域为不动产。

据中新经纬不完全统计，2023年全年，险资在不动产领域的投资布局项目达18个。投资方式包括物权投资、股权投资、债权计划、公募REITs等多种方式。

2023年1月，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿均披露了大额不动产投资情况。如平安人寿公布，拟对东方万国等4个产业园区项目进行投资，预计投资金额不超过73.33亿元。此外，建信人寿、太保寿险也对不动产项目进行追加投资。

从投资地域来看，险资2023年不动产项目投资地点集中在北京、上海、宁波等一线城市；主要投资项目涉及商业办公、养老社区、产业园区等，目前已有多个项目已进入实际出资阶段。

与对不动产热情不同的是，险资不断减持上市房地产公司的股票。尤其在2021年，险资大举撤离地产股。如泰康人寿、泰康资管减持阳光城；大家人寿自2021年9月，6次减持金地集团，所持股份从20.43%削减至4.99%；中国人寿则对万科A连续减持；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份等。

Wind数据显示，根据上市公司2023年三季报，截至去年9月底，险资重仓房地产公司股票共约59.2亿股，较6月底减少了1亿股；持仓市值约364.96亿元，较6月底减少26.5亿元。

从“割肉”地产股到持续加码不动产，险资有何考量？

国信证券研报表示，在目前利率中枢下移及权益市场持续低位震荡的行情下，险资面临一定的“资产荒”压力。同时，随着优质非标资产的到期，增厚投资收益、拉长资产久期是保险行业资产端迫切的需求。因此，险资进一步加大一线城市的商业地产、康养产业、产业园区等领域投资，在整体风险可控的背景下拉长投资期限、降低利率波动风险、获取稳定现金流。同时，2023年以来，在一系列房地产政策出台的背景下，利好2024年地产投资项目的增值回升，有望缓解部分险资资产配置压力。

险资对房地产的热情将持续多久？首都经贸大学农村保险研究所副所长李文中认为，近期险资对房地产的投资热情与监管下调风险因子，打开险资投资空间有一定关系。但是更主要的应该是近期国家加强了金融业对房地产的支持，意味着房地产业将会逐步走出低谷，部分地产项目将会迎来新的发展机遇。

李文中对中新经纬表示，由于土地资源的稀缺性决定了不动产投资的回报总体上是比较优的，因此长期以来，以及在可预见的未来，不动产投资一直都是保险公司的一个重要选项，只是在不同的阶段投资项目的类型和侧重点有所差异，可供选择的优质项目的数量多少会有不同。

编辑/樊宏伟