公募REITs市场即将迎来重磅长线投资资金进场。

近日，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。

多位业内人士认为，这一举措有助于提振公募REITs市场信心、稳定投资者预期，并为市场引入长期资金活水。

在上述人士看来，当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值逐步显现，纳入公募REITs带来的投资范围扩宽，将有效助力社保基金实现投资目标。

社保入市有望丰富投资者结构 支持REITs市场进一步扩容

近日，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿），其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公募募集基础设施证券投资基金（简称“公募REITs”），在投资比例方面，按成本计算，将REITs与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计不得高于40%。

在华夏基金看来，作为资本市场最重要的长期资金来源之一，社保基金坚持长期投资、价值投资和责任投资的理念，按照审慎投资、安全至上、控制风险、提高收益的方针进行投资运营管理，确保基金安全，实现保值增值，发挥资本市场“稳定器”和“风向标”作用，此次意见稿中对于投资范围等方面调整具有重大意义。

华夏基金表示，从短期看，此次征求意见稿与7月多家公募基金发布公告将公募REITs明确纳入旗下部分公募FOF基金的投资范围有异曲同工之效，对提振市场信心和情绪、稳定投资者预期具有积极作用。

从中长期看，若社保基金后续能够参与公募REITs配置（特别是二级市场配置），有望发挥长期资金的定价能力，引导估值合理预期，同时缓解市场建设初期流动性问题，丰富投资者结构，支持我国REITs市场进一步扩容和可持续发展。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，公募REITs此前已经在专项批复中准许纳入社保基金投资范围，现在财政部发布征求意见稿，拟对其再次进行明确，向市场传递出非常积极正面的信号。未来，若社保基金可以投资REITs，将有助于优化中国REITs市场的投资人结构，发挥长期资本压舱石和稳定器的作用，进一步推动市场建设和高质量发展。

“证监会主席易会满近期提出‘推动REITs市场扩面提质’，我们理解其中一个重要的内涵就是进一步扩大中长期资金来源。”中航基金强调。

博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄也非常认同上述观点，他表示，征求意见稿的发布有助于引导具有长期投资特性的社保基金稳步参与REITs投资，提振公募REITs市场信心，助力境内公募REITs市场健康平稳发展。但他也同时提醒，从短期来看，政策落地及社保资金入市仍需要一定时间。

有望给公募REITs带来长线资金

事实上，公募REITs与社保资金非常契合，一方面，公募REITs强制高比例分红属性，能够提供长期稳定现金流的属性与社保基金的资金性质比较匹配，而另一方面，社保入市也有望给公募REITs市场带来稳定的长线资金。

华夏基金指出，从资产特点和成熟市场的经验来看，REITs与社保基金、保险资金和年金等长期资金的需求非常匹配。

“首先，我国公募REITs投资于长期经营稳定的基础设施资产，具有强制高比例分红属性，能够为投资者提供长期稳定现金流，和社保基金的长久期属性高度匹配，可以实现资产负债在期限与结构上的协调。在当前长端利率下行、金融监管趋严的背景下，公募REITs可帮助解决“资产荒”问题，为社保基金在内的长期资金提供长期、稳定、风险收益适中的投资品种。”华夏基金进一步分析。

华夏基金表示，公募REITs一方面可以为长期资金提供长期稳定的回报率，另一方面也在分散投资组合风险方面发挥重要作用。“长期来看，REITs与股票、债券等大类资产的收益相关性较低，通过配置REITs或可边际优化社保基金资产配置及分散投资风险。根据NAREIT数据，海外养老金近20年来对于实体资产的配置比例呈上升趋势，如美国DB养老金资产配置中实体资产的比例从1998年的3.3%上升至2021年末的6.9%，其中投资于上市REITs的比例从0.4%上升至0.7%。”

刘玄也谈到，征求意见稿首次提及允许社保基金投资公募REITs，短期内对于市场情绪或有一定支撑作用。

“长期来看，随着相关制度的正式出台以及社保基金增量资金的逐步入场，公募REITs市场的投资者结构有望进一步丰富、市场流动性和定价效率或将得以改善，进而促进公募REITs市场的良性循环、推动整体提质增效。但由于目前公募REITs市场的资金容量不大，单只公募REITs规模有限，社保基金的资金注入或是一个较长期的过程。”刘玄称。

分红稳定、基本面较优的公募REITs 有望获得社保资金青睐

多位业内人士表示，在未来社保资金入市的过程中，一些分红稳定、基本面较优、资金容量较大的公募REITs有望获得社保资金青睐。

刘玄表示，投资公募REITs产品有助于社保基金增加获取稳定现金流回报的工具，有助于优化整个投资组合的风险收益比。

在他看来，当前公募REITs市场风险已得到较为充分的释放，长期投资价值逐步凸显。“整体运营能力较强、分红派息相对更加稳定、底层资产基本面较优，以及未来资金容量较大的公募REITs可能更有望得到社保基金的青睐。”

“将REITs纳入投资范围有利于社保基金获取长期稳定的回报率。从社保基金的投资目的看，价值稳定、分红表现优异的REITs产品有望获得更多的偏好。”中航基金也持相似的看法。

一位公募REITs基金经理也指出，公募REITs独特的风险收益特征有助于社保基金组合更好地分散风险，优化组合配置，从而获得更好实现投资收益的可能。

他认为，消费类的基础设施公募REITs资产类型包括购物中心、社区商业、超市等，更贴近消费和民生，具有出租率较好、运营时间较长等特点，有望促进消费领域的投资和发展，改善消费环境，优化消费场景，推动消费基础设施高质量发展。还能扩大内需、提振消费，推动经济高质量发展。（陆慧婧）

编辑/田野