老房子的归宿是什么？北京城市旧改正在给出清晰的答案。

今年9月，北京公布了第三批老旧小区综合整治项目涉及海淀、丰台、石景山、大兴、延庆5个区。数据显示，截至目前2023年北京市属老旧小区改造新开工238个，新完工149个。

近日，北青地产走访多个旧改小区发现，旧改工程存在复杂性，从节能综合改造到单项改造、危旧楼改建等，各小区所采取的改造方案各不相同。

今年，西城区桦皮厂胡同8号楼、丰台区马家堡路68号院“原址重建”旧改模式正在进行，“老破小”变身花园洋房，为城市旧改打开新思路。

北京试点

危楼“原址重建”

“现在每个老旧社区的改造方案不一样，如果能原址重建肯定最好，老百姓都能算过来账，还是愿意。”家住西城区北顺城街11号院的张大爷表示，自己住的社区是上世纪70年代的老房子，没有电梯，管道和墙体都已经老化。

而就在今年夏天，一街之隔的桦皮厂胡同8号楼正式启动“原址重建”工程，令老邻居们羡慕不已。

11月22日，北青地产在现场看到，桦皮厂胡同8号楼的老楼已经被拆除，工程车在作业。

据了解，桦皮厂胡同8号楼建于上世纪70年代，由于年代久远，8号楼主体结构老化、外墙脱落、墙体透风，各种问题层出不穷。经过专业检测，该楼的房屋安全性鉴定等级为D级，构成危房，需要进行抗震加固。

根据设计方案，新建的8号楼将适当增加厨房和卫生间的面积，户型也有所变化，房屋整体格局更符合现代人的使用需求，新增的楼内电梯将让老人出行更方便。预计20户居民明年可入住新家。

西南侧效果图

同样，丰台区马家堡路68号院2号楼近日也启动了“老楼拆除重建”工作。与桦皮厂胡同8号楼不同的是，本次改造将该楼从原有的4层扩建至地上6层，在改善居民原有室内居住条件的同时还扩建了地下空间，地下一层增加商服空间。可以说，在“原址重建”基础上又进行了可利用空间拓展。

政府主导

居民共同决策

事实上，每个“原址重建”的旧改项目的推进过程都需要经过漫长、反复的沟通与商讨。

桦皮厂胡同8号楼从2019年开始征集意见，2022年11月，在社区指导下，桦皮厂8号楼还成立了业委会。今年4月27日，居民100%完成签约，历时4年。

“最近业主反映如意里9号楼在统计居民旧改的意见，有时候街道联系不上业主也会找我们帮忙。”新街口链家门店经纪人表示，大部分业主很期待旧改，毕竟对居住环境、房屋价值都有直接提升，但想统一所有业主的意见在实际操作中也并不是一件容易的事儿。

2020年6月，北京印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。按照意见，改建协议内容经不低于90%的居民同意，项目即可推进。

致公党北京市经济专委会委员、西城区十六支部委员付睿在接受北青地产采访时表示，老旧房屋的产权具有复杂性，目前能够积极推进旧改的社区多数是产权清晰，市属管理小区，采取政府补贴大头、居民出少量资金的模式。央产房处理模式为原产权单位协调出资建设改造。

付睿建议，针对旧改工程中的沟通问题，相关部门可以开发居民App程序，业主通过手机全过程参与老旧小区改造工作的前期规划、过程实施和后期管理，在线看公示、读政策、作表决、提意见，解决业主到不了、到不齐、听不清、听不全的难题，保障每一位业主在老旧小区改造过程中的知情权、参与权、表决权和监督权，提高老旧小区改造协商议事决策效率。在后期社区交付后，也可以在App上进行社区工作、物业管理等日常社区维护工作。

城市旧改探索新路径 需要构建长效机制

在老楼新生的背后，如何寻找到一条可复制可推广的“更新路径”？北京旧改“原址重建”模式给出一定的借鉴意义，但并非所有旧改项目都适用。

专注于老旧小区改造与城市更新的愿景集团董事长陶红兵表示，不是所有房屋都能“原址重建”，房屋“原址重建”要综合考虑到空间位置条件、基础建设条件等。目前“原址重建”模式由政府承担大多数费用，如果希望可持续推广，可考虑让居民在房屋翻新、价值提升的同时多承担一部分成本对价。

付睿建议，对于楼龄超过30年的板式结构老旧小区来说，改造确实没有必要，甚至是治标不治本。相反，拆除重建这些老旧小区，不仅可以节省人力、物力、财力，还能刺激消费，促进经济增长。参考劲松模式，如在全体业主同意且自行出资情况下，应拆尽拆，大力推广“原址重建”，政府提供相应政策支持及便捷办理相关手续的服务。

付睿表示，老旧小区整治的资金前期主要依靠政府财政投入，财政压力会不断增大，后期适当引入社会资本参与老旧小区整治，特别是市属、区属的国有企业，以及资质信用良好的民营企业参与，通过增值空间与增值服务，增加企业投入回报，既可解决资金来源问题，也可发挥国有企业资源和质量保障的优势。

发掘老旧小区的区位优势和空间资源价值，通过“价值升值、做大利益蛋糕 +分享收益”，比如企业通过“物业服务+存量利用”“物业服务+租赁置换”等方式来参与提升老旧小区整治。保证各个投资方都能在单个项目实现微利润，多个项目平衡和长周期平衡，居民也获得便利条件和房产增值，进而形成合作共赢的长效治理机制和共治共享的社区生态。

文/张郁唯

编辑/张郁唯