“房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。”评级机构惠誉在11月23日表示。

自今年下半年以来，房地产行业出台了一系列支持政策，但市场反馈并未达预期，房企整体销售状况未明显好转。惠誉预计，2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应10万亿元左右的销售体量。

近日以来，无论是来自中央层面还是地方上，房地产行业都迎来众多利好。消息称金融监管部门正起草一份房地产企业“白名单”，将涵盖50家规模房企，国有房企和民营房企都会列入其中，包括万科、龙湖、新城控股、旭辉、碧桂园等，名单内的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。

此外，住建部近日也提及“三大工程”，要加快规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。业内一致认为，“三大工程”是落实房地产发展新模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。

地方层面，以一线城市深圳为例，自11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

利好政策持续释放，但市场回暖依然乏力，今年的房地产投资规模也不断收缩。

统计局数据显示，10月房地产开发投资完成额累计同比下跌9.3%，较前值下行0.2个百分点，创2023年2月以来新低。今年前10个月，房地产开发投资完成额累计同比下滑9.3%，前值-9.1%，继续弱于其他领域，并对固定资产投资形成拖累。

深圳将二套住房首付比例下调后，目前市场反应仍平淡，整体观望情绪浓厚，购房信心短期内难以恢复。

在惠誉看来，接下来相关政府部门将持续高频次出台支持政策，坚定以“稳”为目标。在融资方面，也将持续支持正常经营房企合理的银行贷款、发债、股权融资，但金融机构的参与意愿有待观察。

“银行端对贷款的发放是有选择性的，即便是有些银行响应政府号召去贷款给民营企业，但对民营企业也是有选择的。”惠誉表示，基本上有国企背景以及民营头部未出险的这些房企，在银行端融资可能会更畅通。而出险的和一些基本面比较差的民企，还是会被区别对待。

惠誉指出，虽然监管曾要求是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，但如果看实际操作，至少到目前为止银行都还是持审慎态度。“今年前三季度开发贷的同比增速大概是4%，比全行业11%的平均贷款增速明显要低很多。”

就在近日，福建海峡银行股份有限公司宁德分行因违规向房地产企业发放流动资金贷款，被处以30万元罚款。

评级机构穆迪也预计，中期内国内房地产行业的销售规模及其整个产业链对GDP的贡献将下降。

“虽然政府加大了政策支持力度，但我们预计目前的措施不会带来销售的持续回升。”穆迪认为，即使市场在短期内企稳，但房地产行业的年销售规模及其整个产业链对GDP的贡献将继续下降，因为政府仍致力于降低其对于整体经济的影响。

穆迪表示，2022年房地产及相关行业对中国GDP的贡献率为24%，低于2015年的36%和2020年的29%。预计到2030年前，房地产及相关产业链行业占GDP的比重将下滑至16%左右。

在这些评级机构看来，国内这一轮房地产调控的基调与之前两轮周期也不尽相同。

惠誉评级亚太区企业评级董事石露露认为，本轮的行业下行周期和以往（2008年和2014年开始的地产调整周期）有本质上的区别。以政策基调为例，当时救市的重点在于“救”，但现在不同，重点在于“稳”。

因此，国内房地产行业的分化表现或将持续，这体现在城市的分化表现和地产开发商的分化表现。

基于政策持续放松的预期，经济基础较好、人口持续净流入且有产业支撑的区域和城市或许将在未来12个月逐步趋稳，而低线城市则需要较长时间消化现有库存。

惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超也认为，此前认房不认贷、放开限购等一系列房地产增量政策在短期内缓解了按揭提前还款压力，且一定程度上促进了一二线城市的交易修复，“但从中长期看，居民购房信心、整体经济修复预期仍制约房地产市场的复苏。”

需要指出的是，这期间，国有企业或将持续受益于更强的购房人信心，以及融资渠道的畅通和多样性。

目前来看，新增融资主要是贷向央国企，并且重点支持城市更新、保障性租赁住房等项目，叠加中央房地产政策的支持，预计增量风险可控。

销售表现仍是房企信用情况最重要的驱动，民营房企的销售表现更易受到市场情绪影响。

惠誉分析，目前还未出险的部分规模民企，大多有以下特点：业务集中布局在高线城市或者在主营市场有较强的品牌；债务结构中银行贷款占比较高；有较大规模高质量的自持物业；采用谨慎的风险管控（比如较少使用表外融资）。

龙湖和新城控股是较为典型的案例。截至今年上半年，龙湖总土储有5489万平方米，对应货值7038亿元，有87%的货值位于一二线核心城市；商业方面，目前龙湖旗下已经有113个重资产项目和28个轻资产项目，主要位于国内一二线城市。

截至今年6月底，新城控股已实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，已开业的吾悦广场达146座。

惠誉认为，在未来的12个月，这些公司的信用风险可控。

编辑/刘洋-广厦