长江商报消息当地时间10月31日公布的最新数据显示，美国8月份房价连续第7个月上涨——美国8月标准普尔凯斯席勒(S&P/CS)全国房价指数经季调后创下历史新高，8月环比上涨0.9%，同比增幅为2.6%。美国联邦住房金融局(FHFA)同日公布的数据也显示，美国8月房价环比上涨0.6%，同比则上涨5.6%。

数据还显示，经季节调整后，美国8月份20个城市中有19个城市的房价上涨。在8月，芝加哥、底特律、纽约等7个城市的房价升至历史最高水平。其中，芝加哥连续第4个月领跑，房价同比上涨5%；紧随其后的是纽约，房价同比上涨4.98%；底特律的房价上涨了4.8%。西部房价跌幅最大，其中，拉斯维加斯房价下跌4.9%，凤凰城房价下跌3.9%。

在美联储大幅激进加息周期下，美国房市还能保持涨势，实在令人惊讶。这样的情形与历史表现有些不符。通常来说，伴随着美联储大幅激进加息，与之而来的经济降温，甚至是经济衰退，往往会带来房价大跌。自2022年3月以来，美联储已经加息11次，累计加息幅度高达525个基点。此举也大幅推升了美国抵押贷款利率。美国抵押贷款银行家协会(MBA)公布的数据显示，截至9月1日当周，30年期固定利率抵押贷款的合约利率下跌10个基点，至7.21%，但仍接近数十年来的最高水平。

在美国房价颇具韧性的背后，供给少、库存低成为主因。“今年抵押贷款利率的上升肯定抑制了住房需求。”克雷格.拉扎拉表示，但是经过多年非常低的利率之后，似乎进一步抑制了住房供应。截至目前，美国不管是二手房，或者是新房的房源数量，都极为缺乏。所以，即便房市销售量非常低，但是也无法压低房价。根据全美房地产经纪人协会的统计，现在全美中等收入买家，有能力购买的价位是不超过25.6万美元的房产，但这个价位的房产，现在在市场上只有23%，也就是不到四分之一的房源——远低于5年前二分之一的可选房源。而导致可选二手房源减少的原因是，当前的抵押贷款利率比2021年底高出两倍多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋和购买新的房屋，因此市场上的房屋供应量远低于正常水平。

与此同时，高利率使得消费者的购房意愿下降，银行和金融机构放贷能力有限，同样抑制了购房需求。美国抵押贷款银行家协会(MBA)的数据显示，利率上升已导致抵押贷款申请降至近30年来的最低水平。美国房地产经纪公司Redfin认为，美国人现在需要年收入超过11万美元(约合人民币80万元)，才能购买一套中等价位的房子，这比美国人的平均收入(2022年家庭收入中位数为74580美元)要高得多。据此，不少经济学家直言，美国购房者正在遭遇近40年来最难负担的房市。

一方面是高利率下美国购房人压力不断加大，另一方面是潜在卖房者惜售、美国房价不断走高。在此背景下，美国房市已经步入了“有价无市”的窘境。Redfin估计，2023年，美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这将是2008年雷曼兄弟倒闭引发全球金融危机后的最低水平。近两年来，美国房屋成交量下降，与新冠疫情前的迅猛势头相比走弱了不少。伴随着越来越多的买家因经济上无法负担而持观望态度，许多潜在的购房者更是已经放弃短期内购房计划。因此，多位经济学家预测，2023年，美国房屋成交量将比去年同期下降7%至16%。

至于美国楼市前景，各方看点也并不相同。“美国房价接近历史高点，但抵押贷款利率处于几十年来的高点。”房屋秘书公司(housesecretary)联合创始人兼研究主管克里斯.斯特劳德表示，考虑到这两个因素，在可预见的未来，美国房价几乎没有上涨的空间。如果市场库存过剩，未来价格还可能会下跌。但也有经济学家指出，在可预见的将来，美联储仍将维持高利率水平；而在俄乌冲突、巴以冲突之下，美国债务前景和经济复苏前景仍存变数。因此，未来影响美国楼市的不确定性因素还很多，难以判断其未来走势。

编辑/张郁唯