2022年10月10日，华夏合肥高新REIT在深圳证券交易所上市，成为第18只上市公募REITs，至今，这只备受关注的全国第五个国家级高新区产业园REITs、安徽省本土企业首单公募REITs，已经上市一周年。一年来，华夏合肥高新REIT凭借优质的底层资产价值和专业化运营赋能，实现了平稳运营，为投资者赚取了真金白银，成为产业园REITs中的“绩优生”。
强劲的现金流生产能力
累计向持有人分红5815万元
华夏合肥高新REIT是合肥高新股份有限公司、中信证券、华夏基金强强联合推出的精品REITs。项目底层资产为合肥创新产业园一期，位于合肥高新区核心区，园区聚集大批科技创新型企业，项目周边配套成熟，交通和生活十分便利。自基金成立以来，华夏合肥高新REIT持续展现出优秀的现金流生产和可持续分派能力。
华夏合肥高新REIT在2023年中报中显示，基金在2023年上半年实现收入4729.64万元，净利润为1513.70万元，期内基金可供分配金额为3742.92万元。据此，自成立至2023年6月30日，华夏合肥高新REIT累计可供分配金额为5820.01万元。通过2023年4月和2023年9月两次分红，累计向持有人分红5814.9万元，实际分派率达到年化4.85%。
其实，华夏合肥高新REIT的投资价值早在发售阶段就得到投资人的认可。华夏合肥高新REIT募集时广受资金追捧，最终募集规模为15.33亿元，但比例配售前的募集规模达1293.97亿元。在网下询价阶段，基金拟认购数量为初始网下发售份额数量的156.89倍，最终网下机构发售配售比例仅为0.64%，公众发售部分的配售比例为0.23%，创造并一直保持产业园类项目最低配售比例记录。
专业赋能经营稳健
出租率持续超预测值
优异的业绩离不开优质的底层资产和专业运管赋能。
华夏合肥高新REIT原始权益人合肥高新股份有限公司是集开发建设、运营管理、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商，公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体。外部管理机构合肥高创股份有限公司在合肥高新区专业开展科技企业孵化器、加速器和创新平台的运营管理，是全国首家在新三板挂牌的国有孵化器管理机构。先后获得国家级科技企业孵化器、国家火炬计划软件产业基地、国家级大学生创业基地、国家级软件行业人才公共服务平台等荣誉资质。
招募说明书资料显示，华夏合肥高新REIT底层资产合肥创新产业园一期2019至2021年平均出租率超87%。基金成立以来，基金管理人与外部管理机构采取了一系列积极措施以稳定并提升项目总体表现，底层资产出租率及合同租金收缴率表现平稳。根据基金定期报告，截至2022年末，华夏合肥高新REIT底层资产的基础设施项目出租率为 90.26%，2023年上半年项目平均出租率为 91.21%，远高于首发时招募说明书披露的出租率预测值。根据基金最新公布的运营数据，2023 年三季度项目整体出租率平均值为91.81%，依旧高于项目估值模型出租率预测值，也是在当前产业园整体运营压力增大的背景下，全市场为数不多的持续保持正增长的产业园REITs产品。
据了解，在基金管理人的主动管理、外部管理机构的精细运营和原始权益人的全面支持下，项目公司各项工作按照年度经营计划稳步开展。通过积极拓展招租渠道，努力提升基础设施项目出租率和收缴率水平，出租率稳中有升；通过有效开展安全督导工作，扎实推进安全管理和设施设备维修保养的各项举措，确保基础设施项目的平稳运营，客户满意度维持较高水平；通过重点围绕现有租户提供卓越产业运营服务，提高租户粘性，筑造园区服务口碑，持续提升基础设施项目出租率；通过聚焦精细化管控，深挖创收空间，不断提高园区智慧化管理水平，降低园区运营成本。
业绩稳健可期
扩募潜力可观
华夏合肥高新REIT基金经理刘京虎表示，运营稳定、未来可期的产业园项目方可获得投资者认可，才能受到市场青睐。华夏合肥高新REIT团队一直非常注重运营的稳定性，从基础物业服务、产业内容服务、金融对接服务等多维度提高租户的满意度及粘性，从客户“老带新”、政府招商资源转化等多渠道拓展客户导入。华夏合肥高新REIT上市一年来，基础设施项目的出租率稳中求进，租赁单价维持稳定，在复杂的经济环境下表现出良好的韧性，在基金管理人及外部管理机构合力加持下，预计项目中长期表现持续向好。华夏基金与合肥高创还将持续致力于精细化管理的提升上，争取在维修改造、能源管理、物业管理上实现可观的降本增收。
关于投资者最为关注的扩募问题，合肥高新股份正在紧密筹划开展相关工作，目前已经从合肥高新持有的产业园项目中选定计划扩募项目，未来将择机启动扩募工作。据悉，合肥高新股份目前已开发运营了合肥创新产业园、集成电路产业园、大数据产业园、生物医药产业园等10多个的特色产业园区，总开发运营规模达500万平方米，可扩募资产储备丰富。
文/金仁甫
编辑/范辉
