随着传统销售旺季“银十”的开启，深圳第三季度房地产市场也迎来回顾与展望。

《中国经营报》记者获悉，近日，第一太平戴维斯发布2023年第三季度深圳房地产市场表现数据。其中显示，第三季度，深圳甲级写字楼市场共有5个新项目入市，供应压力加剧租赁竞争，空置率提升至28.3%；零售市场方面，深圳全市平均空置率环比下降0.6个百分点；住宅市场方面，深圳第三季度成交面积环比下降32.2%，对应季度内供求面积回落。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“第三季度，深圳继续加大力度稳增长，为经济复苏蓄力积势，但房地产市场仍然承压，各板块复苏表现仍不均衡。”

据深圳市住建局发布，截至2023年10月9日，深圳市2023年第四季度计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积约为168.66万平方米。其中，住宅供应面积约为144.34万平方米，商务公寓、商业、办公供应面积分别约为4.18万平方米、4.03万平方米、16.12万平方米。

写字楼空置率升至28.3%

第一太平戴维斯提供的数据显示，2023年第三季度，深圳甲级写字楼市场共有5个新项目入市，新增面积约27.7万平方米。截至三季度末，深圳全市写字楼总存量环比增长2.7%至1071.9万平方米。

谢靖宇表示，三季度内，多数写字楼项目的问询及带看量有所增长，租赁市场活跃度较上个季度略有回温，叠加新项目已有部分预租去化，深圳全市净吸纳量升至6.7万平方米。“尽管如此，鉴于租户方仍普遍执行严格的成本控制策略，市场整体扩张需求表现仍较为疲软，加之大规模新增供应的结构性影响，深圳全市空置率环比上升1.3个百分点，至28.3%。”

租赁需求方面，三季度，信息技术、金融、零售及贸易行业为租赁成交主力，与其他行业相较，上述行业的需求表现相对活跃。租金水平方面，深圳全市写字楼平均租金降至168.9元/平方米·月，租金指数环比下降3.1%、同比下降5.1%，下降幅度分别增加2%、2.2%。谢靖宇指出，主要是由于经济复苏挑战犹存加上供应压力，市场竞争更趋激烈，业主继续加大降租力度所致。

展望第四季度，根据第一太平戴维斯提供的数据，深圳全市将迎来6个写字楼新项目入市，为市场带来32.9万平方米的面积供应。截至今年年末，深圳全市写字楼总存量将达1104.8万平方米，同比增长9.9%。

第一太平戴维斯预计，鉴于新增供应规模持续处于高位，叠加市场整体需求偏弱，深圳全市写字楼空置率于第四季度将延续上升趋势。此外，供应压力将再次加剧市场竞争，或将迫使业主方做出更大的租金让步以换取其项目稳定的入驻率，深圳全市写字楼平均租金预计延续下降趋势。

零售租赁需求回升

今年以来，深圳市政府持续发力促消费，推动消费市场积极复苏。2023年1月～7月，深圳全市社会消费品零售总额为5870.7亿元，同比增长10%，物价水平在相对稳定区间波动。

第一太平戴维斯提供的数据显示，第三季度，随着罗湖区京基百纳时光开业入市，深圳全市零售物业市场总存量环比增长1.5%至678万平方米。

谢靖宇表示，在一系列促消费政策利好及本地消费市场回暖的背景下，市场租赁需求逐步回升，品牌拓店意愿有所增强，餐饮、时尚、配饰及化妆品等业态租赁活动显著增长。“得益于此，深圳全市季度净吸纳量环比增长近2倍，至13.2万平方米。同期，多数商圈空置率有所回落，深圳全市零售物业平均空置率环比下降0.6个百分点至9.5%，为自2022年第二季度以来首次下降。”

租金方面，除个别业主根据项目运营情况小幅调租外，多数既有项目租金维稳。截至三季度末，深圳全市零售物业平均租金录得567元/平方米·月，租金指数环比持平，同比下降2.6%。

展望第四季度，第一太平戴维斯指出，预计前海壹方汇的入市将带来6.4万平方米的新增供应面积。同期，在消费市场回暖及客流持续恢复的推动下，品牌方或将继续择机布局深圳市场。餐饮、时尚、休闲及娱乐等零售品牌的租赁活跃度或继续提升，存量项目空置率有望维持稳定。未来，核心商圈标杆项目租金有望随客流改善及销售额回升而维稳，但鉴于第四季度拟入市新项目租金预计低于全市平均水平，深圳全市零售物业平均租金或因此出现结构性下降。

住宅市场季度供求面积回落

第三季度，深圳住宅销售市场利好政策频发。第一太平戴维斯提供的数据显示，截至2023年9月18日，深圳一手住宅季度供应面积为164.4万平方米，环比下降1.2%、同比下降24.7%，季度成交面积环比下降32.2%至76.8万平方米。

谢靖宇表示，因内外部经济环境挑战犹存，市场成交活跃度的扭转仍需时日。同期，由于房价增长预期羸弱，整体购房情绪仍在低位徘徊。

与此同时，开发商为加速去化，继续加大价格优惠力度。根据第一太平戴维斯提供的数据，第三季度，深圳全市十区中，八区成交均价环比回落，但受福田区及南山区若干大体量新项目于此季度集中开盘推动，核心区域季度成交面积占总量比重环比增加11.7个百分点。因此，深圳全市一手住宅成交均价环比增长4.9%至69380元/平方米。

第一太平戴维斯预计，第四季度，为达成年度销售目标并缓解其流动性压力，开发商或加快推盘节奏，在此背景下供应端将有所回升。另外，一系列利好政策的持续落地有望推动市场预期逐步改善，进而向需求端传导，整体成交规模预计有所回升。年内，鉴于开发商库存及财务状况持续承压，多数新盘或将在中短期内继续加大营销活动及价格优惠力度，深圳一手住宅成交均价预计保持小幅下降趋势。

10月9日，深圳市住建局披露深圳2023年四季度计划入市商品房房源信息情况，截至2023年10月9日，深圳第四季度计划入市的商品房项目34个，预计供应房源16379套，其中，供应住宅13889套，分别供应商务公寓、商业、办公765 套、418套、1307套。

编辑/刘洋-广厦