当前，受多种因素影响，中国一些城市写字楼租售市场表现相对低迷，空置率有所抬升。
围绕如何看待当前现状、未来商办市场如何调整等问题，近日，中新经纬专访了第一太平戴维斯华南区董事长林木雄。他预测，短期内，写字楼市场租赁和购置需求将延续疲软趋势，在节约办公成本的大背景下，对于物业品质相当的项目而言，具备价格优势的物业将更具竞争力。
部分城市写字楼空置率较高 租金或继续下行
当前，中国部分城市写字楼市场存在不同程度的空置率。对此，林木雄认为，这种情况是由多种原因造成的。首先，是城市规划与市场需求匹配不平衡。多地经济出现过度倾向“三产化”，导致部分城市出现过于超前的城市规划和多中心的发展格局，商办用地及相关物业市场发展急速涌现，造成短期“消化不良”。
其次，林木雄提到，全球经济增长受到抑制，企业经营承压，办公需求缩减。近两年，受疫情、地缘政治冲突等影响，全球经济增速持续放缓(全球GDP增速由2021年同比增长5.7%降至2022年的3.3%)，各行业生产经营受到冲击，企业成本节约意识日益增强。
第一太平戴维斯提供的数据显示，目前，北、上、广、深写字楼的空置率分别达到18.3%、16%、20.8%、27%，而一些主要的二线城市，例如成都、杭州、天津的写字楼空置率达到了32.7%、28.3%，34.9%。截至2023年二季度，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津写字楼的租金分别为312.5元/平方米/月、214.6元/平方米/月、146.7元/平方米/月、174.1元/平方米/月、101.5元/平方米/月、141.0元/平方米/月、107.8元/平方米/月。
最后，林木雄指出，新增供应集中入市，导致加剧市场竞争。在市场需求下降的背景下，多数城市又持续迎来大量供应入市，加剧市场竞争，同时推升空置率。以广州、深圳为例，过去五年(2018年-2022年)，两城甲级写字楼年均新增供应规模分别达36.5万平方米、96.4万平方米，而同期年均净吸纳量仅为24.1万平方米、57.5万平方米。
面对较高的写字楼空置率，各城市是否需要减少商业用地的供给？林木雄说：“这是一个如何将城市发展规划与本地/区域经济发展步伐相结合，令区域规划不要过于超前规划的问题。”
他建议，一是配合区域经济规划合理调整供地计划。商办用地供应除需考虑其对写字楼物业市场资产表现短期的影响外，更应配合城市乃至区域的经济及产业发展规划、城市内部空间结构等进行适时调整，合理控制商办类用地的整体供应规模，优化土地资源配置。二是加大产业扶持力度，助推楼宇经济发展。除合理调控土地供应外，政府还需对已建成或在建商务区加大产业导入力度，完善产业体系搭建，以产业带动写字楼需求增长，在助力存量项目去化的同时，推动楼宇经济发展成熟。
现在是否是抄底一线城市写字楼的好时机？对此，他给出了“谨慎观市，租赁与购置需求料延续疲软”的判断。林木雄称，写字楼需求的增长在很大程度上仍依赖于积极的宏观经济环境和政策的刺激，短期内，全球宏观经济形势仍然严峻，预计至少在未来3-6个月内写字楼用家(包括租户和买家)仍保持谨慎，市场租赁和购置需求将延续疲软趋势。至于租金价格走势，他预计将延续下行趋势。
高性价比项目优势显现 金融、律师及会所需求稳定
在写字楼市场竞争加剧的过程中，不同类型的产品也有各自特征。林木雄说：“具有优秀地段、交通条件、物业管理专业性(高水平资产管理策略)的项目更能抵御市场下行压力。”
他进一步称，在市场下行阶段，“高性价比”“定制装修”等概念对部分租户的吸引力较强。除成本考量外，物业自身在硬件层面应提供更多“免费的灵活公共空间”，在软件层面则要“提高客户粘性甚至是客户圈层(上下游客户群)”。
他认为，在节约成本的背景下，价格优势和高性价比是提升竞争力的重要因素。当前，写字楼用家多将成本作为办公选址的首要考虑因素，对于那些物业品质相当的项目而言，具有价格优势的写字楼显然更富有竞争力。
此前几年，共享办公空间在中国多地兴起，如今却淡出了人们的视野。林木雄观察，在整体市场需求疲软的情况下，共享办公空间受到影响，行业扩张势头有所受抑。不过，仍有共享办公空间企业愿意在广州、深圳的写字楼市场进行投资，需求回归到相对合理范畴。共享办公空间本身依然受青睐，公办空间共享化、协同化的趋势更受重视。
“共享办公行业整合进程或将加速，部分大型共享办公运营商将通过合并或收购以扩大规模和市场份额，而小型及竞争力较弱的运营商或被淘汰。”林木雄对这一细分行业给出如上预测。
在经济换挡变速阶段，不同行业的表现不尽相同，既有经历阵痛的，也有保持稳定的。以华南市场为例，林木雄称，金融与专业服务是基石，新兴行业正在为写字楼租赁需求的增长注入新动力。整体而言，金融(银行、保险公司、券商)及专业服务业(律师事务所、会计师事务所)仍然是写字楼需求的重要来源。以广深为例，上述两行业需求均可占市场总需求的30%以上。此外，信息技术行业(手游、软件开发等互联网科技公司)持续成为近年新的需求增长点。
编辑/樊宏伟
