伴随着房地产流动风险与境外违约事件持续，今年以来，房企境外债券融资基本停滞。

据观点指数统计，2022年1-11月，房企境外债券发行总额约269.1亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约64.2%。

不过，时间来到2022年12月，在多方政策支持下，近期房企境外融资似有冰雪消融、律回春渐之势。

最新消息显示，12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。

于龙湖而言，一笔7亿元的融资并不算多，但这笔贷款的意义或许已大于金额本身。

此笔“内保外贷”业务，一方面说明房企境外债融资渠道有望回归正轨；另一方面，说明了监管层、银行及企业多方均有修复境外融资信用的意愿，而龙湖的7亿元贷款，正是这场信心保卫战的第一步。

不止是“内保外贷”，今年以来，尽管行业持续下行，房企偿债压力剧增，部分企业如碧桂园、龙湖、金茂等，接连通过提前回购、提前偿还境外债券的方式，维护企业的境外信用。

先行信号

继信贷、债券、股权“三支箭”后，“内保外贷”的第四支箭亦宣告出鞘。

市场消息称，12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。

“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

在房企境内融资不断回暖的当下，“内保外贷”业务的出现，说明房企境外融资正式破冰，对修复境外融资信心、拓宽融资渠道、偿还境外债务均具有积极意义。

据了解，在2011年前后，伴随着全球化的加速，中资美元债市场迅速扩大，在此背景下，房企、城投公司亦逐渐成为美元债的发行主力，佳兆业、绿地、融创、恒大等企业接连投身美元债的热潮当中。

然而，2018年“三道红线”出台，受降杠杆、降负债等影响，中资美元债发行量回落。不过，翌年，随着境内融资环境的收紧，美元债发行迎来反弹，并在2020年达到2268亿美元的历史峰值。

2021年年末，在人民币兑美元汇率贬值、美联储加息、房企美元债大量暴雷等冲击下，中资美元债发行数量与规模骤降，地产美元债几乎停滞。

据观点指数统计，2022年1-11月，房企境外债券发行总额约269.1亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约64.2%。

而此次龙湖7亿元“内保外贷”落地，将促进市场融资功能的恢复，进一步助力房企缓解现金流压力。

根据消息，本次龙湖的7亿元贷款，主要由中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，且由中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。

按照中国银行公司金融部总经理葛春尧介绍，本笔“内保外贷”具备两大特点：一是业务落地效率高，在接到企业申请10个工作日内，完成保函开立以及境外放款，有效满足企业时效性需求；二是机构间合作紧密，中国银行境内外两家机构，一家服务境内担保主体，一家对接香港融资主体，充分发挥海内外一体化优势，高质量完成此次金融服务。

实际上，早在11月21日，中国人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出鼓励银行落实好“内保外贷”，以帮助房地产企业获取境外融资。

紧随其后，12月初，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行这四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

根据彼时的消息，旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。

除此之外，近期中海、招商、建发等多家房企与银行签订的战略合作当中，均有提及内保外贷业务。

截至发稿，龙湖一笔7亿元贷款正式落地。

在资本市场看来，龙湖这笔7亿元贷款更像是一次先行信号，后续或将有更多房企重回境外债融资市场。

信心修复

就在7亿元“内保外贷”落地当天，龙湖集团发布另一则公告表示，该公司完成赎回明年到期3.9%优先票据。

据了解，上述优先票据的发行规模为3亿美元，起息日为2018年1月16日，到期日为2023年4月16日，票面利率为3.9%。

至此，2023年内，龙湖已无到期美元债。

观点新媒体查阅DM查债通发现，除上述债务意外，龙湖集团存续美元债共计4笔，存续金额为19.95亿美元，最近一笔美元债将于2027年4月13日到期。

一边是发行新债，一边是赎回旧债，龙湖集团海外融资市场的一进一出，竭力修复海外融资环境。

然而，龙湖海外市场的进退，又何尝不是中国房地产行业的缩影。当前，整个房地产市场亦在努力修复投资人信心，重构信用高墙。

在这一过程中，“内保外债”犹如突进之矛，其落地不仅仅是为了恢复优质房企境外融资，背后更重要的意义或许是加快解决企业境外债务、修复房企境外信用环境。

毕竟，在行业下行的大背景下，监管层面、银行依旧大力支持境外融资，无疑能够最大程度提振境外投资人的信心。

不仅如此，据第三方数据显示，目前，房企存量债务规模接近2.7万亿元，其中，海外债超过1.23万亿，预计在2023年1月、4月、10月迎来新一轮的偿债高峰。

而此前，发改委明确，房地产企业发行境外债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

如果境外融资通道重启，并加快拓宽至更多企业，接下来，房企或能通过长短债的置换解决一部分临期债务，从而缓解房企美元存量债务压力。

而提前赎回、提前偿还境外债券，犹如防守之盾，企业通过提前偿债能够避免境外债务的到期违约，维护境外融资通道的同时，进一步提升信用形象。

据了解，今年以来，包括中国金茂、新城控股、碧桂园、卓越集团等企业接连宣布提前回购美元债券，巩固安全边际。

编辑/刘洋-广厦