疫情当下，北京四批次集中土拍现场

11月29日，北京第四批次集中供地如约进行，当天有4宗地块进入线下竞拍，其余2宗地块于前一天已线上成交。

在推出的6宗宅地里，市场热度分化依旧明显。位于朝阳区平房乡和奶西村的3宗地块竞争尤为激烈，甚至均触及到“现房销售面积”上限；而剩下的3宗地块，只有石景山地块在线下经历5轮竞拍成交，通州地块则超过成交起始价900万提前成交，门头沟地块更是以底价成交。

北京链家研究院资深分析师岳微分析，“2022年北京四批集中供地成交6宗、总建面31.93万平方米，供地体量明显减少，仅为前期每轮次成交150万平方米体量的20%左右。虽无内环地块，但多数地块均邻近轨道交通线、生活配套完善且居住界面成熟，切实实现‘职住平衡’，符合购房者居住需求。”

整体来看，叠加“第二支箭”、“金融16条”等政策利好，开发企业融资环境改善、信心提升，此次土拍热度不减，岳微表示。

四批次集中土拍溢价率10.02%

创年内新高

据北青地产统计，四批次集中供地的6宗地块共计揽金135.215亿元，截至目前，北京2022年土拍出让金累计已达1615.32亿元。与2021年北京土地出让金1900亿元相比，还差284.68亿元。

尽管四批次供地宗数以及规模骤减，但从整体溢价率来看，本批次房企的竞争尤为火热。北青地产推算，四批次整体溢价率高达10.02%（总成交价/总起始价-1），创年内新高。这也是自北京开启集中供地以来，溢价率最高的一个批次。

中指研究院土地事业部研究负责人张凯也同样表示，总体来看，北京四批次土拍热度一定程度上超出预期。而热度超预期背后，主要受到三方面的影响：

其一，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出这一点。但遗憾的是除中海摘得石景山地块外，中建系本次均未能如愿摘地。

其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。

其三，北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

竞争激烈

朝阳3宗地块均触及“现房销售面积”上限

在为数不多的4宗线下竞拍地块里，有3宗地块的现房销售面积达到触顶，溢价率高达15%，并且它们都位于朝阳区。

其中，平房乡的两宗宅地，一宗是PF44号地块吸引10家企业主体报名参与，现场竞价达上限后，有5家企业参与摇号环节，最终被“保利+建工”以25.53亿元+10000平米现房销售面积竞得。

另一宗是PF45号地块，吸引14家企业主体报名参加，该宗地也是挂牌时报价最多地块。有8家企业参与竞现房销售面积，触达上限后最终摇号由三元嘉业以24.38亿+10000平米现房销售面积竞得。这是三元嘉业在参与二批次小瓦窑地块、三批次永丰地块后，年内的第三次参与。

岳微指出，朝阳区平房乡板块界面完整、邻近地铁、配套成熟，新房供应稀缺，两个次新房小区和锦薇棠、朝青知筑也都为4年前入市，且周边多为保障性住宅小区，纯商品住宅更是高度稀缺，板块内改善居住需求旺盛，此次出让地块预计提供近千套商品住宅，与市场需求相贴合。

奶西村29-321地块也不甘示弱，有9家报名企业参与，最终4家企业参与摇号，金隅以32.315亿+35000平现房销售面积幸运摇中。

“本批次土拍推出的奶西地块，紧邻热销项目望京樾、中建宸园，地块属性及指导价与望京樾一致，在望京樾成功销售的背景下，地块产品打造具有成功经验借鉴，又与在售项目拉开时间差距、避免同区域多盘同开的竞争局面。”岳微认为。

此外，石景山老古城1608-626地块有5家企业报名参加，最后由中海新城28.4亿元竞得，溢价率5.58%。

值得注意的是，四批次还首次提出对期房销售和现房销售区别定价。石景山区古城地块作为试点，其期房预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米。张凯表示，“这对于房价上涨给出了一定的空间，也为房企的资金成本提供了一定的‘补偿’。”

至此，四批次土拍顺利收官，传闻北京今年还将推出五批次集中供地，让我们在剩余一个月的时间共同期待一下吧！

文/宋欣

编辑/宋欣