近日，著名经济学家任泽平发布署名文章《存量房选择机构长租是保值的关键》。

文章指出，我国房产市场已进入存量时代。虽然住房供不应求的局面得到有效缓解，但大量房屋仍处于房龄偏高、品质下降的情况，难以满足人口向城市群、中心城市流入而带来的品质居住需求，目前住房市场上，仍存在品质居住需求与住房供给之间的结构性错配。

因此，为缓解供需矛盾，使存量房持续产生价值，任泽平认为，房产要进一步发挥其使用功能，而房产增值方向也将从“购买性”转向“使用性”。

在任泽平看来，存量的、分散的、个人的房屋得以实现“使用性增值”的重要途径之一，是交由专业长租机构运营管理。通过对房屋“产品化改造、高品质装修、专业出租、租期服务管理”来进行房屋资产管理，有助于提高房屋议价能力和价值增长空间。

个人的、分散的存量房亟待提升使用价值

“住房兼具消费品和投资品双重属性”，任泽平认为，在传统房产市场中，前者对应住房的使用价值，其经济价值由居住体验、居住功能等因素决定；后者是满足居民投资或投机需求的资本属性，对应住房的购买价值，其经济价值则更多由住房的稀缺性决定。

而当总人口规模迎来“拐点”、主力置业人口见顶、城镇套户比破1——也就是所谓“人人都有房”时，房产市场即进入了存量时代。这其中，建成时间较早、面临老化的普通住宅，其买卖的增值空间正在逐步降低。

但目前，在主要人口流入的一二线城市，租房需求仍在持续走高。

根据人口普查年鉴，2000年-2020年，中国城市家庭户住房自有率从72.0%降至68.4%，呈下降趋势；租房比例从23.2%增至25.6%，呈上升趋势。

不难发现，在房产买卖增值受限的情况下，通过出租来提高房屋使用价值，成为了存量房时代的必然选择。然而有调研发现，即使目前以高收入、高学历、年轻人为主的城市租房群体普遍更愿意为品质付费，但对于个人业主而言，不仅缺少时间、精力、资金对房屋装修升级，也缺少长期管理出租房的经验。

出租难、出租烦，个人业主究竟如何提升房屋品质，让房屋实现“使用性增值”。

专业长租机构助力房屋实现“使用性增值”

任泽平认为，个人业主进行住房升级改造、长期出租的时间成本大、物质成本高，而通过市场化、专业化长租机构运营，是房屋实现使用性增值的最优解。

在署名文章中，任泽平以“自如”为例，分析了长租机构在“产品化改造、高品质装修、专业出租、租期服务管理”四方面的能力。

在房屋的产品化改造上，自如通过对居住适用性、功能性、物理性的合理规划设计，融入更多简约美学理念、引入智能家具家居设备，让房屋迎来更多年轻人喜爱。在房屋改造过程中，超190项标准工艺，采用无醛板材、环保认证材料，可实现平均34个工作日交付，系统性打造环保、宜居的室内空间。同时，超101万条VR视频清晰展示房源细节，帮助租客快速了解房屋状况，实现“找房-看房-签约”全流程平均签约周期不超过7天，相较于传统普租的45天，效率提升超6倍。

出租期间的服务管理，同样是房屋使用性增值的关键。“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”的创新机制，让自如业主清楚知道每一笔支出和收益明细，而在每个合作期内，无论市场如何变化，业主每月都将有至少80%保底的稳定收益，随着市场形势走高，还将享受超额分成的收益回报。这种“利益共享、长期合作共赢”的新型伙伴关系，成为房屋价值提升、收益稳定的保障。

综上来看，房屋由长租机构改造升级，从宏观上增加了城市品质住房供给，有利于解决住房供需错配问题，微观上帮助个人房东盘活闲置资产，实现房屋因品质提升带来使用性价值增长。任泽平预计，随着经济社会的持续发展、城镇化进程稳步推进，2025年住房租赁行业整体市场规模预计将达到3.28万亿元，2030年将达到10万亿元，未来增长空间巨大。

编辑/李桁