公募REITs还在持续扩容。近期，又一创新细分产品已获批，华润有巢REIT将成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。

目前，A股市场已经上市的公募REITs产品共20只，另有4只处于申报/待发行。上述20只产品发行总规模已超600亿元，上市至今平均涨幅达25%。底层资产经营方面，已披露三季报的14只产品中（另有6只产品上市不满两个月），11只产品对应项目实现盈利。

REITs将迎新成员

11月1日，华夏基金华润有巢REIT正式获得证监会发行批文。据悉，该项目是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。

资料显示，华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司、中信证券、华夏基金联合推出的REITs项目。华润有巢REIT品种为ABS，拟发行金额为11.2亿元，底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目。截至9月30日，两个项目出租率均达到94%。

华夏基金表示，在上海市政府大力支持下，作为保租房REITs的新成员，华润有巢REIT的推出将有利于进一步完善保障性租赁住房投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程；也将助力深化金融供给侧结构性改革，夯实基础设施REITs市场建设步伐。

除华润有巢REIT外，今年首批3只保租房REITs——红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT已于8月31日上市交易。上市首日，3只公募REITs全部触及30%的涨停限制。截至11月2日，相较于发行价，上述三只保租房REITs分别上涨30.48%、29.72%、23.69%。

20只公募REITs融资已超600亿

目前，公募REITs产品面世已超一年，A股市场已经上市的公募REITs产品共20只，累计融资规模已达618亿元。

从近期相关产品的发行表现来看，公募REITs发行仍然火热。10月28日，华泰江苏交控REIT正式发售，根据《发售公告》，剔除无效报价后，华泰江苏交控REIT有效报价的网下投资者数量为73家，管理的配售对象为235个，拟认购数量总和为85.53亿份，为初始网下发售份额数量的122.19倍。11月1日，中金安徽交控REIT披露的发售公告显示，中金安徽交控REIT将于11月7日正式发售，认购价格为10.88元/份。按照10亿份的发售份额数量计算，若此次发售成功，预计募集资金总额为108.80亿元，将成为目前市场上发行规模最大的公募REITs。

二级市场表现方面，Wind数据显示，截至11月2日，20只公募REITs产品上市至今平均涨幅达25%，其中，华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT、鹏华深圳能源REIT等9只REITs上市以来涨幅均超30%。在今年的震荡市中，REITs产品同样表现不俗，今年以来，华安张江光大REIT、博时招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT均实现了两位数涨幅，分别为20.14%、14.31%、13.69%。

三季度11只产品对应项目盈利

底层资产经营状况方面，已上市的20只公募REITs产品中，有14只披露2022年三季报（另有6只产品上市不满两个月），其中11只产品对应的底层项目实现盈利。

具体来看，鹏华深圳能源REIT第三季度实现净利润1.95亿元，居于首位；平安广交投广河高速REIT净利润为7312.39万元；华夏中国交建高速REIT、东吴苏园产业REIT、华夏越秀高速公路REIT、中航首钢绿能REIT三季度净利润均超2000万元。值得一提的是，二季度末东吴苏园产业REIT曾亏损超200万元，三季度转为盈利。

有3只公募REITs对应的底层项目在第三季度出现亏损，分别为华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT，以及博时招商蛇口产业园REIT，分别亏损802.64万元、175.03万元、10.49万元。

对于亏损的原因，华安基金表示，主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。管理人将敦促和协同外部管理机构，在继续续租谈判的同时，持续开展聚焦于集成电路、金融后台、在线经济、先进制造等产业的招商租赁工作，储备潜在租户，力争维持基础设施项目经营表现的平稳。浙商证券资管表示，后续在疫情控制良好的情况下，基础设施基金通行费收入预计将恢复性增长。博时基金提到，目前，运营管理团队正在加速推进储备客户签约，并增加客户储备。

在可供分配金额方面，鹏华深圳能源REIT位居榜首，为1.80亿元；紧随其后的分别是平安广交投广河高速REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建高速REIT和国金中国铁建高速REIT，分别在报告期内实现可供分配金额1.77亿元、1.05亿元、9492.53万元、9111.70万元。

“产业园受退租冲击较大，高速类边际好转，环保类受季节性影响收入环比上行，物流园类较为稳定。”华泰证券固定收益团队表示，公募REITs三季报中披露的不同项目表现出一定分化。可供分配利润三季度环比大多上行，前三季度累计来看，REITs累计可供分派息比率大多超过3%。项目层面，三季度产业园类出租续租情况不及预期，关注管理人通过减少管理费、申请补贴等弥补收入下行的进展，及后续续租、租金回收情况。高速公路运营边际好转，关注后续车流量恢复情况。在疫情边际好转的情况下，低估值、高分红存续REITs项目对长期资金的吸引力或提升。

编辑/范辉