限购政策五年后，环京楼市终于迎来新一轮政策调控。唐然在最高点时于燕郊入手的三套房子，终于卖出去了一套。

2022年8月5日，廊坊市政府官网显示，河北廊坊市近日发布了《廊坊市扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》（以下简称：《明白卡》）。

《明白卡》显示，廊坊优化调整住房限购、限售政策。取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

这意味着，自2017年环京限购政策出台后，环京楼市终于迎来了全面放松。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向时代周报记者表示，廊坊作为环京区域，前几年承载着北京外溢的购房需求，市场成交量可观，尤其是燕郊、固安、香河区域。自2017年廊坊出台限购政策，至今已满5年，这5年环京市场回落明显，在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下，廊坊优化限购具备一定的市场必要性。

“主要能缓解当地楼市较为低迷的局面。房地产市场调控的目标是稳、健康发展和良性循环，在市场较为低迷下优化过往严格的政策是允许的。环京的市场一般跟随北京的变动，因此若廊坊优化限购，能在一定程度上缓解当下的市场压力，助力当地市场回升，有利于当地房地产市场的平稳发展。不过，在当前购房者愈发趋于理性，外加近几年投资客在环京投资楼市遇挫的背景下，廊坊的市场很难回到2017年限购之前的市场水平。”王小嫱说。

高位入场的“倒霉蛋”

环京曾是公认的房产投资沃土。作为承接北京外溢购房需求的地方，在这里安家的人分为两种，一种是无力在北京安家的北漂族，另一种则是炒房客。

在2015年年中至2017年年中这两年的时间里，无论是北漂族，还是炒房客，都疯狂涌入燕郊、固安、大厂等地购房，环京房价应声而涨，大厂、香河、固安等环京地区房价普遍达到2万元/平米，离北京最近的燕郊房价则逼近4万元/平米大关。

说起来那时的环京楼市，大家的第一反应是：“太热了！”“房价又涨了！”“坐等房价继续升值赚一笔。”

刘夏就是那个拥有“坐等房价继续升值赚一笔”心理的投资者，不过现在，用他的话来形容自己，是“老倒霉蛋了”。

“眼看着燕郊的房价越来越高，觉得是一个投资的好地方，未来房价涨能挣一笔。”2017年2月份，刘夏在燕郊的潮白人家小区，以3.6万元/平方米的单价购入了一套82.77平方米的两居室，首付119万多，月供1万出头。

刘夏是北京本地人，朝阳的一套房子自住、通州的两套房子租出去当作日常生活费。购买完燕郊的房子后，刘夏把通州两套房子的租金用于还燕郊房子的月供。

唐然也是如此。2007年和2013年，她在燕郊的福成四期以及福成六期分别全款购置一套89平两居室和52.85平一居室。2015年，北京副中心确立，燕郊这个离通州一河之隔的地方，房价开始疯涨，“我2013年买房的时候单价还在8000元/平方米，2015年燕郊房价已经在1万多了，2016年更是涨到了2万多。”

“几乎每个月都会上涨1000元-2000元/平方米。”时时刻刻关注着房价变化的唐然坐不住了，2016年年底，她卖掉了福成四期的两居室，又以2.7万元/平方米的价格贷款购入福成四期的两套两居室，月供总计2万余元，“按照当时那个涨幅，大家都相信房价都能突破4万元/平方米，过不了多久再卖掉能赚不少。”

然而，他们的美梦一夜之间破碎。2017年3月17日，北京启动新一轮楼市调控政策，随后又连续出台10项措施为房地产市场降温。同时，在北京升级调控前，环京区域的涿州、涞水已经在3月初出台了限购措施，3月下旬廊坊、保定数个市区县也宣布跟进。6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。至此北京及周边区域已经集体开启了限购模式。

得知限购后，唐然的第一反应是“砸手里了”。如同此前关注房价上涨一样，唐然开始关注房价能跌到多少钱，“我记得最低的时候已经到了14000元/平方米，和我当时购入时相比，几近腰斩。”

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2016年廊坊主城区新建商品住宅成交49820套，随后每年成交维持在1万套左右。今年以来，受当地疫情影响，环京固安、香河成交更是低迷，上半年廊坊成交量仅6763套，仅为去年成交水平的40%。

“暗松”无用，资产缩水一半

刘夏和唐然只是众多环京楼市投资客的缩影，全面限购前夕，投资客高位入场，深陷环京楼市的泥沼，彼时，“环京炒房客损失惨重”等各类新闻报道出现在网络上。

这个时候，到底是亏个底朝天出手止损，还是勉强维持并期待环京楼市重回高位，成为了摆在投资客们面前的两个选项。

刘夏的选择是勉强维持，他将燕郊的房子出租出去，每月2200元的租金收入，“都已经亏成这样了，卖了更亏，就这样吧，不管了，有租金收入也算聊胜于无。”

而唐然决定及时止损，“继续还贷只会越赔越多”。2017年年底，唐然尝试将三套房子降价挂上中介平台，但始终无人问津，“已经不光是房价下跌资产缩水的事儿了，是想赔钱尽快出手，都卖不出去。”随后，唐然将房源下架，静待黎明的出现。

时间来到2022年，这一情况终于有所改变。2022年4月29日，中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

4月份，市场曾有消息称廊坊当地有银行首套房首付比例降为20%，但未得到官方确认。6月初，市场上也流出廊坊市优化限购的消息。

6月11日，时代周报记者曾向廊坊部分中介确认过是否已经优化限购和降低首付比例，中介们均予以肯定回复。

“燕郊从开始买房先是要户口，再然后要社保，之后要工作证，到今年6月份，什么都不要了，市场层面已经不限购了。”燕郊中介韩帅向时代周报记者说道。

尽管如此，但彼时，市场面上并未有太多反应。据中指研究院数据监测，2017年以来廊坊新建商品住宅价格环比持续波动调整，2020年12月以来连续下跌，至2022年7月已连续下跌20个月，市场观望情绪浓。

另贝壳研究院监测数据显示，2022年7月廊坊市二手房成交均价在1.3万元/平米左右，较去年同期均价跌幅达15%，较2017年成交均价高点跌幅接近6成。

以刘夏和唐然购买的潮白人家、福成四期为例，8月14日，时代周报记者查询链家APP显示，潮白人家均价为17873元/平方米，较刘夏购入时的3.6万元/平方米，已经跌了近2万元。而唐然于福成四期的两套房子，单价为14786元/平方米，较购入时跌了近一半。

政府出手，“已经卖出一套”

不过，虽然当时的环京楼市没有明显起色，但唐然看到了希望。

趁着这一轮政策调控，6月底，唐然的那套52.85平方米的一居室，终于以80万元的价格卖了出去，而这笔钱，用于偿还后购入的两套两居室的月供，“满打满算，只能还不到4年的时间，生活压力太大了。”

同时，唐然再度将剩余的两套两居室在中介平台挂牌，挂牌价分别为148万元和132万元，单价在15000元/平方米左右，“只要能出手把负债清了就行，就算赔的多也没办法了。”唐然苦笑道。

8月份，廊坊优化限购限售正式出台官方文件。唐然惊喜的发现，虽然房屋至今还没有成交，但咨询购房的人变多了，“我弟就是中介，每当有人咨询他购房事宜，他就会把我的这两套房子推销一下，他和我说已经有好几个人想要来看房，这是个好兆头。”

同时，8月12日，时代周报记者又以购房者身份采访了多位环京中介，他们均表示，优化限购后，咨询量明显变多，房价有所回暖，但涨幅不大。“现在比最低谷时涨了2000元-3000元/平方米。”李东向时代周报记者说道。

韩帅向时代周报记者提供了一张房价截图，8月的第一周燕郊房价均价为16546元/平方米，相较于7月最后一周上涨了3.5%。

“自从优化限购政策全面公开后，明显感觉到客户量大了，这周一共有59个人和我咨询，而上周只有25个人，最惨的时候一周只有5、6个人前来咨询。”韩帅说道。

而在成交量方面，韩帅透露，燕郊通过他所在中介公司一天成交的二手房数量为40-50套，新房数量为10余套。

不过，虽然有所回暖，但对于环京楼市未来的走势，韩帅和李东均表示，肯定回不到限购前，但较最低谷时的地板价，房价应该会有所上涨。

针对上述问题，贝壳研究院高级分析师唐瑄向时代周报记者表示，优化限购限售有助于激活市场，部分被政策、疫情等因素抑制积压的需求短期有望集中释放，带来成交量的回升。本轮政策放开不会导致市场过热，不会引发房价快速上涨，一方面房企流动性困难引发的新房交付问题仍然是压制市场回暖的重要因素，另一方面政策出台到购房者的预期和信心修复需要一定时间，市场流通盘活有助于长期处于下跌通道的房价企稳。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向时代周报记者表示，从政策效果及市场趋势来看，此前廊坊市区和北三县优化限购政策已经落地执行，首付比例也已执行首套20%、二套30%，房贷利率最低执行4.25%，但市场并未出现回暖，究其原因，一方面，前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，而近几年北京住房供应逐渐增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也放缓，因此，即便优化限购限售等政策，对交易市场的提振效果或有限，短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。

编辑/张郁唯