7月25日，地产股全线上涨，房地产ETF涨近1％，早间一度涨超2.2％，交投活跃，成交额达2.62亿。在“稳增长”的政策驱动下，房地产ETF今年以来备受资金关注，份额增长超56亿份，增幅超200％。 

近期，关于房地产市场下半年的走势众说纷纭。有消息认为，国内经济运行正趋于稳定，上半年各地出台的楼市政策起到了积极作用，预计下半年会有房地产专项纾困基金和棚改专项债的政策，继续提振市场信心。从股市表现来看，则对消息面作出了积极性反应。

与此同时，申万宏源分析认为，在上半年政策放松、疫情改善、基数走低等因素作用下，5月就是本轮楼市周期等基本面底、后续基本面将逐步修复。

6月居民贷款大幅反弹 

7月11日，央行发布数据显示，今年上半年新增社会融资规模达21万亿元，其中，6月份新增社会融资规模超过5万亿元，超出此前市场预期。从新增贷款来看，上半年人民币贷款增加13.68万亿元，仅6月份人民币贷款增加2.81万亿元，较5月份环比多增近1万亿元，同比亦多增6867亿元。

值得注意的是，6月居民中长期新增贷款比5月增加1047亿元，大幅反弹至4167亿元，但同比仍缩窄至989亿元。

分析机构人士普遍认为，6月金融数据创新高，信贷结构呈现明显积极改善迹象。低价贷款引至需求增加，银行亦在6月份进一步加大了信贷投放力度。并且，这种趋势将会在下半年有所延续，为了进一步降低实体经济融资成本，推动楼市尽快回暖，将会有更多“稳定经济大盘”措施陆续出台。

7月25日，一则消息的流出，再度引起业内广泛关注，消息称“为避免房地产市场进一步恶化，继而引发系统性风险，中国政府正考虑出台多项措施，其中包括设立房地产基金，并可能出台一项涉及棚改专项债的全国性政策。”

对此易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，此次政策信息量很大，具有非常好的导向，并且传言的真实性很高。考虑到当前房地产市场的情况，下半年势必在房地产政策上会有一些新动作和新亮点。

受到消息面影响，地产股迎来了全线上涨，以碧桂园(02007.HK)为例，截至当天09:51上涨7.96%，与此同时，房地产ETF早间一度涨超2.2％，交投活跃，成交额达2.62亿。

根据克而瑞研究机构统计数据，6月百强房企销售降幅收窄。据此，业内人士普遍认为下半年随着政策持续发力，房地产有望缓慢复苏，经营稳健的国企、央企、优质头部民营企业仍将保持领先。

一线城市率先引领销售回暖  房企加速回笼现金

值得关注的是，近期部分城市楼市销售回暖明显。根据中指研究院监测数据显示，上周楼市成交环比上升。具体分城市来看，一二线城市环比均上升，其中一线城市涨幅较大。

以北京为例，新房成交规模持续保持上扬态势，全市新建商品住宅成交1054套，环比前一周上升26%，成交金额92.97亿，环比前一周上升35%。成交均价涨幅明显，为67550元/㎡，较前一周上升7%。

从区位上来看，海淀区以26.97亿元的成交金额夺得新房市场区域销冠，大兴、丰台分列第二、第三位。值得一提的是，在近期北京新房市场房企加速推盘情况下，高端改善型产品走势紧俏。海淀中建壹品学府公馆上周签约 122套/20.09亿元，夺得套数与金额双料冠军；丰台端礼著同样领跑，上周签约55套/9.02亿元；通州碧桂园·和世界则一周去化36套，成交金额1.93亿元，是上周通州区住宅销售排名冠军。

碧桂园和世界效果图

业内人士分析认为，持续稳定的销售回款可保持良性的现金流，在当下对各房企而言都至关重要。品牌房企近年来更加重视在一二线城市土储布局，也侧面反映了在一、二线城市优质地块去化周期会相对较短，抗风险能力更佳，以保证企业资金周转效率。

下半年房地产市场有望复苏  稳健房企迎来新机遇

从市场表现来看，楼市虽已触底，恢复仍需要一定周期。在此过程中，央企、国企和少数稳健型民企已经恢复信用扩张，在本轮行业出清后或将占据更大市场份额。

据克而瑞统计数据显示，今年上半年全口径销售额过千亿的房企仅有8家。其中，碧桂园实现销售额2469.9亿元，排名第一；保利发展实现销售额2102亿元，排名第二；第三名为万科，实现销售额2096亿元。

从数据不难看出，目前各梯队房企销售金额持续加剧分化。TOP10房企占比领先，为58%，且较去年同期上升8个百分点，TOP11-30、TOP31-50两大阵营房企销售额占比同比均呈下降态势，且均下降4个百分点。对此，诸葛找房分析，整体来看，上半年及6月单月房企销售集中度均有所上升，且向头部阵营靠拢，上半年房地产市场面临各种压力，中小房企面临挑战则更为严峻。

此外，中指研究院分析认为，以碧桂园为代表的头部房企保持业绩稳定，一方面得益于企业均衡的布局，另一方面，也得益于企业对回款的高度重视。

图片来源：克尔瑞官方微信截图

对于市场情况，申万宏源分析认为，近期政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，5月就是本轮周期的基本面底、后续基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”型走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期。  

此外，在行业弱复苏预判背景下，自下半年开始，行业的结构弹性或将更强，包括：房企间的分化，优质房企基本面弹性等。同时，维持房地产板块“看好”评级，推荐碧桂园共6家H股。

文/张郁唯

编辑/宋欣