入市两年的禹洲朗廷湾，作为通州区地区的第一批限竞房，去化率仅达30%。

青地产通过北京市住建委官网查询了禹洲朗廷湾的网签情况。项目分两期开盘，去年一月一期供房220套，九月二期供房352套，累计供房572套；截至到8月23号，项目一期网签住房149套，二期网签32套，累计网签181套，整体去化率31.6%。

在目前限竞房买卖临近尾声、购房者竞相上车的时期，禹洲朗廷湾受副中心飞速发展光环笼罩，但依然去化缓慢，这样的结果实在令人诧异。

2019年春节前夕，北京土拍几宗热门地块吸引了数十家房产公司的竞拍，彼时已是城市副中心的通州多年未有过土地出售，所以抓住时机落子通州便成为众多开发商的土拍重点目标。

南派地产首次进京 扎根心切水土不服

首次进京的禹洲联合金茂击退万科中骏，以18.3亿元拿下通州永顺限竞房用地，成为了当年土拍的重头戏之一。对初来乍到的禹洲来说，拿地大捷似乎为首次进京开了个好头。

但好景不长，刚到手的地块还没捂热，联合拿地的金茂就以无法达到集团“双15%”的利润考核标准为由，退出该地块的开发转战台湖，还未完全熟悉新环境的禹洲只能全权接盘，将项目定名禹洲朗廷湾。

似乎同很多南方开发商一样，首次进京赶考的闽系开发商禹洲遇到的第一个难题，便是要经历一段初到北方的水土不服。

项目2020年初入市便经历疫情时代，销售困难。下半年形势稍有缓和，可前来项目了解的购房者发现，项目所在区域交通、商业资源匮乏，甚至在西北方向直线距离500m处还坐落着通州最大的殡仪馆。虽然销售一直强调殡仪馆已经规划选址搬迁，但临近“人生终点站”的这一属性，无疑成为了禹洲朗廷湾去化的又一大障碍。

产品不尽完美 配套硬伤不少

禹洲朗廷湾整体为7-11层的小高层、洋房，14栋住宅楼共572户，全三居户型。主力户型为89㎡的三室两厅两卫，占10栋楼近400户，其余楼栋分布着82㎡、130㎡和极少量99㎡户型。容积率1.6，在限竞房中较为少见，得房率也较高，各户型均在80%以上。

单价5.25万/㎡，总价420 -715万，针对刚需客群，预计2022年11月底交房，目前已经处于封顶阶段。

项目只做了89㎡户型一个样板间，那就从主力户型谈起。

89平三室两厅两卫

从户型图来看，89㎡主力户型是现在市面上最流行的三面宽户型，南北通透，整体看起来舒适宽敞。

-客厅面宽3.6m，内置阳台-

-主卧宽敞明亮，带独卫-

-次卧儿童房-

-L型结构厨房，操作、储物空间充足-

不过，在实地考察样板间的过程中也发现了一些不足之处。

部分户型南向次卧墙体凹陷进来的部分隔壁为电梯井，日常生活难免受到电梯上下楼产生的噪音响。

-北向次卧仅6㎡，面积过小-

在价格方面，89㎡的最贵户型是位于小区中间位置的5号楼次顶层，总价490万以上，其余楼栋低层数有不同折扣，价格在436-490万不等。

82㎡三室两厅一卫

相比70㎡的两居和90㎡的三居这类市面上典型的刚需户型，82㎡的三居，对刚需家庭来讲似乎更加划算。最高价格次顶层433万/套，其余层数每套在400-430万之间不等。不过两面宽和不到7㎡的北次卧，又成为了购房者犹豫的理由。

99㎡三室两厅两卫

99㎡的户型为东南朝向的转角户型，11.9m大面宽，可以实现卧室客厅三面观河。目前主要剩2、3、4层的户型，由于层数低价格优惠，总价与89㎡户型价格相近，如果不是十分在意朝向，那入手这个户型价格非常划算。

130㎡三室两厅两卫

130㎡的面积做成三居户型本身并没有什么问题，但是在禹洲朗廷湾定位刚需及通州刚需客群为主的条件下，大户型去化较难。客厅大面宽6.7m，价格715万左右。

规划远景光明 现实前途未卜

从禹洲朗廷湾未来的区域规划看，副中心加持，区域站位高度可圈可点，具备一定发展潜力。

项目距运河商务区2公里左右，在商业方面，除自持的五栋写字楼外，未来可以依靠运河CBD大型商圈满足需求，如远洋乐堤港、大融城等，预计明年开业。

在交通方面，项目南侧为朝阳北路辅路，由此开车进入市内，在京通高速不堵车情况下，半小时可达国贸。项目距首都国际机场不到17公里，开车25分钟左右即可到达。项目附近规划了M101、M102两条地铁线，其中M101通往通州政府方向，届时可抵达通州交通枢纽站；M102为通州区环线，在项目附近300m左右规划了地铁西潞苑北站，届时轨道开通可通过M102换乘M101、6号线、7号线、8通线、平谷线、机场线，轨道预计“十四五”末开通，届时项目所在区域将初步形成“一环六横四纵”的轨道交通格局，大大方便出行。

医疗上，目前东侧2公里内有友谊医院通州院区，南侧4.6公里为潞河医院，后期区域规划将安贞医院总院和北京儿研所迁至宋庄，距项目3.7公里左右，届时项目五公里范围内将有三所大型三甲医院。

禹洲朗廷湾距东侧小中河100m左右，河流沿岸有刘庄公园等配套休闲，生态环境优秀。

成熟的运河CBD、四通八达的轨道交通网络，通利福尼亚的优秀远景规划实在令人向往，但就现在来说，一切规划在未落地前还只是心中的美好愿景。目前距禹洲朗廷湾最近的地铁站为6号线通州北关站，距离2.5公里左右。项目附近有824路、通70等公交通过运行，乘坐公交车需三、四站才可抵达附近地铁站，目前公共交通出行并不方便。

-项目附近实况，人烟稀少，环境规划不足-

文/崔心悦

编辑/崔心悦