“资产证券化是商业地产未来的有解方程，这是未来发展之道。”11月3日，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云在观点地产新媒体主办的2020观点商业年会上表示。

蔡云表示，2005年商业地产概念初提出，市场理解以开发企业作为投资主体，进入原本以政府投资为主体的百货市场领域。目前，中国商业地产扩展涵盖商、旅、文、写字楼、园区等丰富业态，以持有型物业为特征。从专注购物中心建设到构建购物中心盈利体系，商业地产正由开发驱动向商业驱动良性循环。

从不同物业类型来看，蔡云分析，近年来零售商业发展迅猛，但受经营水平差异，盈利水平呈现冷热不均态势，部分二三线城市商业物业收益率较低，甚至面临关门局面。市场敏感度较高的写字楼市场，上半年空置率达到10年最高水平，如北京写字楼空置率达到16.6%，上海达到20.9%，深圳达到25.4%。

从长租公寓市场来看，蔡云认为，在房住不炒的基调背景之下，长租公寓未来发展前景非常好。另外，养老地产，旅游地产、健康地产、文化地产等大行其道，但值得关注的是，多业态的养老地产实际盈利水平较低，盈利模式不清晰。

她还称，国家将科技作为经济增长动力，各行各业进行产业升级，办公楼、数据中心、物流仓储、产业园区等呈现多业态发展，特别是公募REITs的出现，对产业园区提出可用公募REITs解决资产证券化问题，很多开发企业纷纷进入这一行业。

“高质量发展是商业地产转型的根本方向。”蔡云强调，中国强大的市场基础将支撑强有力的消费，对房地产开发企业而言，优质的运营成为保证资产保值增值的重要手段，科技技术为高质量发展提供技术支撑，是高质量发展的契机。

编辑/李桁