在沉寂了一段时间后，近期美国商业地产领域再度浮现问题。

此前，第一财经专访全球债券巨头品浩（PICMO）董事总经理兼多资产投资组合经理布朗尼（Erin Browne）时曾问及在美联储持续维持高利率背景下，对债券市场违约风险的判断，当时布朗尼称并不担心会出现整体违约潮或风险，但“我们还是会看到部分债券违约的潜在情况，尤其是在商业地产领域”。

近期，美国银行和巴克莱银行报告均显示，部分商业抵押贷款支持证券（CMBS）的AAA级部分投资者遭遇亏损，这是2008年金融危机以来商业地产支持的最高评级债券首次出现此类损失。债券巨头品浩（PIMCO）最新预计，美国将因商业地产贷款，出现更多区域性银行倒闭。

美国更多区域银行或面临危机？（来源：新华社图）

AAA级欧美CMBS金融危机来首次出现损失

美国银行分析师尼克尔（Mark Nichol）近期发布的一份报告显示，一项由英国购物中心支持的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）的AAA级部分遭遇亏损。巴克莱银行近期的报告也显示，位于纽约市曼哈顿地狱厨房（Hell's Kitchen）社区附近的一处办公楼最近以比购买价低67%的价格折价出售。该CMBS规模为3.08亿美元，在折价出售后，其中AAA级债券的投资者遭遇了25%的亏损。两份报告均强调，这是2008年金融危机以来商业地产支持的最高评级债券首次出现此类损失。

分析人士表示，这种情况表明，欧美金融系统可能存在一些严重的问题，即便是最高信用等级的CMBS也不再安全，也表明欧美商业地产价值的下降，可能比市场预期的更为严重。

荷兰合作银行的资产支持证券（ABS）和担保债券分析师巴斯马（Cas Bonsema）就评论称，这一情况表明，商业地产价值的下降可能很严重。不过，他也补充称，这种超市场预期的下跌可能仅针对某些特定的投资组合。

全球评级机构惠誉近期发布的分析报告警告称，美国办公楼的价值可能会遭遇超过2008年次贷危机时期美国房产的跌幅。根据惠誉的数据，截至目前，美国办公楼价值已累计跌去约40%，且美国商业地产市场远远没有触底。

在美国银行6月的全球基金经理调查中，34%的基金经理将美国商业地产列为最有可能引发潜在全球信贷危机的来源。美国影子银行业（涉及非银行金融机构的活动）被列为第二大来源，有22%的受访者选择了这一项，而美国政府债务以17%的比例位居第三。调查还显示，73%的基金经理认为美国最有可能引发信贷事件。

美国区域银行将面临更多倒闭和整合风险

提到商业地产的风险，就不得不想到美国区域银行。PIMCO最新预计，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业地产贷款“非常集中”。

根据美联储2024年4月的金融稳定报告，截至2023年第四季度，美国商业地产（CRE）市场价值22.5万亿美元，从2024~2026年，约有1.6万亿美元的商业地产债务将到期。CRE贷款期限较短，类似于“过桥贷款”。过去，超低利率使得再融资成本低于初始融资成本。但美联储过去两年多持续加息且利率持续高企，导致再融资成本显著增加。

数据显示，美国银行和储蓄机构持有约50%的CRE债务，其中的2/3均由中小银行持有。这些银行的商业地产贷款规模远超其核心资本，且20%的坏账率就可能导致破产。CRE即非居住性质的房地产，包括办公楼、购物中心、酒店等各类商业地产。

PIMCO主管全球私人商业房地产团队的董事总经理马瑞（John Murray）近期警示，作为CRE领域的主要贷款方，美国区域银行“面临的真正困境浪潮才刚刚开始”。 在他看来，关于美联储降息的不确定性加剧了CRE行业面临的挑战，高借贷成本压低了估值并引发了违约，导致作为贷款方的地区性银行被困在难以出售的资产上。而相形之下，大型银行一直在出售优质资产，令他们可以避免进一步损失。

他透露，过去18个月，他的团队一直在购入一些美国大型银行抛售的CRE贷款。“随着不良贷款因到期而增加，我们预计大行将出售更多这些更具挑战性的贷款，以减少其问题贷款敞口。”他称，而区域银行对这种动荡尤为敏感，纽约社区银行（NYCB）今年稍早被曝寻求外部资本支撑其资产负债表，导致危机的重要问题是商业地产。对于银行而言，抵押资产价值的下降可能会导致“贷款价值比”上升，也就是贷款金额与实际抵押品价值的比值增加。在极端情况下，甚至可能出现贷款金额超过抵押的房地产市值，给区域银行的资产结构带来压力。

美联储主席鲍威尔6月12日表示，美国银行系统仍然稳健、强劲、资本充足，贷款发放也保持良好，银行体系似乎状况良好。而亚特兰大房地产投资公司Peachtree Group的联合创始人弗里德曼（Greg Friedman）称:“我并不同意鲍威尔的观点，我们看到区域银行倒闭的风险越来越大，银行业被迫进行大量整合。”

房地产开发商皮布尔斯公司（Peebles Corp.）的创始人皮布尔斯（Don Peebles）也称:“美国办公楼价格正在自由落体。”他认为美联储加息过快过高，引发地区性银行的不稳定。

编辑/樊宏伟