2021年，行业突现流动性危机，多家房企陷入“至暗时刻”。上半年还在高位运行的房地产市场，下半年也骤然降速。面对行业之大变局，中国房地产行业将何去何从？随着行业格局和发展模式的重构，经历过生死存亡考验的房企们，又该如何于逆境中赢得发展新机遇？

1月11日下午，由华夏时报社主办，中国社科院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行学术支持的“改变与重塑 稳健与发展――2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海举行。

本次峰会针对房地产领域时下热点、难点和痛点，从宏观经济走势及政策取向、房地产投融资面临的风险和挑战等多方面进行思想的碰撞及观点的释放，探讨房地产的未来新发展方向。

房企加紧寻找“第二曲线”

尽管2021年的房地产销售规模再创新高，但毫无疑问，房地产行业已经告别了高增长、高运转的过去。整体下行的同时，房地产行业也将进入新一轮的稳定发展周期。而在行业“回归理性”的大背景下，市场从增量向存量转型，房企也在加紧找寻发展的“第二曲线”。

全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟指出，长效机制润物细无声，房地产调控也有着非常清晰的逻辑：“行业无疑会有一些新的变化， 我们要从原来的独舞变成集体舞。”其称，从1990-2020年所有的房地产投资增速涨幅来看，未来房价可能有螺旋型的上升，进入增量和存量基本平衡的发展周期，而“在这个周期中，我们一定要内心稳定，要求得更好的变化”。

随着房地产行业从粗放型运营走向精细化运营，信息化、数字化已经是不可逆转的趋势，而推进数字化转型也已成为房企重塑增长和业务转型的重要工具。58安居客房产研究院分院院长张波指出，“大象转身是为了站上更大的舞台。”在其看来，在数字化+智能化的基础上，做好运营效率的提升，可以真正帮助2022年房地产开发企业更好实现销量的增长。

2021年中央经济工作会议要求，今年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。如何稳预期？如何保持政策在时间上的连续性和一致性、降低政策的不确定性？复旦大学经济学院院长、中国经济研究中心主任张军指出，所有的政策都是局部均衡的政策。我们今天所说的“房地产市场”不是一个统一的概念，它里面有非常复杂的系统，各个子系统、小市场之间是联动的，所以任何一个局部市场的政策调整，随着时间的推移会通过市场机制的扭曲对其他相关的市场造成负面影响。而这些影响的加总，也会反应到整个房地产市场上。

直面行业“破”与“立”

2021年下半年，国家在融资、信贷方面政策纠偏，不断增强市场信心，在这一伴随着阵痛的大浪淘沙过程中，房地产行业底层逻辑在悄然改变，野蛮生长与过于依赖外部资金的发展模式将彻底成为过去。“破”与“立”之间，新的房地产时代渐渐到来。

民生通惠资产管理有限公司投资总监李兆军李兆军表示，目前金融市场分成两类，一类是喊缺钱、钱荒；另一类是投资喊资产荒，这两者之间需要寻找一个共识。想要达成共识，金融机构要在符合监管的条件下考虑自身收益和风险，实体经济则需要更多的考虑脱虚向实。

全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟直言，中国房地产有将近有12万家企业，大浪淘沙后，留下其实是优质的、稳定的房企。陈晟指出，希望房地产清楚地意识到不要无序扩张、不要脱实向虚：“还是希望行业能够相对地保持稳健的方式去发展，房企还是要有非常清晰地战略，做好自己的定性，坚持做好产品，做好自己的内功，当然不要过度地授权放松，当然有很多需要战略高度的思考，这是每个房地产企业的董事长们尽快需要做的功课。”

在世纪金源 上海国业霆瑞企业管理有限公司合伙人、董事、总经理朱桢看来，“房地产行业从长久来说不会有太大问题，从规模上来讲已经是当仁不让的支柱产业，大家不必太过于担心和纠结。”只是房地产行业以前的发展模式比较粗放，行业到了今天也需要做一些比较大的变革，这些变革有很多方向，例如前端变革、内部的管理变革，后端的运营变革等。朱桢举例说，目前很多金融行业（的融资）还是偏向债权形式，希望有抵押物，而纯粹主动投资型或者股权型的比较少，这其实是未来比较好的变革方向。

著名财经评论家、华夏传媒CEO水皮总结说，希望通过这次流动性的危机波动，房地产行业的方方面面都能形成良性互动，形成理性投资，最终让市场实现良性循环。

毋庸置疑， “房住不炒”仍将是十四五时期中国楼市的总基调，房地产调控政策越来越密集、精细和精准，这也意味着新阶段房地产市场势必将要上演“淘汰赛”，企业唯有彻底摈弃野蛮生长时期存留的粗放狂奔，注重产品品质，修炼好内功才有生机。

恒太商业管理集团有限公司董事长胡芳园胡芳园表示，房地产未来的发展方向与构建商业地产的逻辑一致：发现消费者的需求，满足消费者的需求。因为，房地产对于产品逻辑的思考，一是要看到现在消费者审美及场景功能需求的变化，二是要明白这些需求是细分化的、圈层化的，要非常精准地从房地产产品设计的各个维度去满足目标消费者的需求。

与胡芳园看法相似，月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁贾耀勇也认为，未来住宅的开发要更多满足人们多样化、新时代的消费需求。“从我们做商业地产的开发、建设、运营的角度来讲，我认为未来很好的人居新生态应该是购物中心和社区商业与居住功能、与住宅有效的结合，满足人们多样化生活消费的需求。”而从商业运营的角度来看，秉持“以人为本”的商业理念，才能够让商业项目做得更好、更成熟、更成功。

金螳螂副总裁阴皓明指出，精装修交付的要求，对于金螳螂这样的公装公司来说是很好地机遇。未来有个很重要的发展，特别是这次疫情下，如何更加绿色、环保、低碳，不仅是未来地产公司要考虑的，也是做一些公共建筑装修公司、建筑企业要考虑的问题，“我觉得这是头等大事”。在阴皓明看来，装配式装修是未来装修行业的大势所驱，它真正能够让精装修项目更加环保、更加低碳。而在行业的“寒冬”中，通过提供绿色环保的产品，保证工期、保证好质量，最终保证好成本，这也是未来装修的发展之路。

ISG 耐克运动营大中华区体育运营总经理孙修君表示，商业需要前置，运营公司要前置。其实在体育运营公司的前置也是非常重要。体育进入地产，无论是商住，还是产业，还是文旅，已经不是一个话题，它是一个标配。

“在新的时代里，怎样提供更好的人居新产品形态、业态出来，甚至为消费者创造出需求，找到适合各个年龄段人群所需要的住房消费产品，这是行业可能需要探索的。”程庆辉表示，绿城是一家有情怀的开发商，“希望在当前振奋人心的时代，贡献一点我们的专业价值”。

编辑/李桁