2021年末，恒大集团总部正式退租深圳卓越后海中心，这距其2017年中期将总部从广州乔迁至此处，时间过去五年有余。

这五年间，中国恒大（0333.HK）的总市值，曾经从不足700亿港元暴涨至近3500亿港元，再跌至仅200亿港元，持股比例在7成左右的许家印家族，曾登顶《胡润百富榜》成为首富，此后身家又经历急遽缩水，在2021年跌落至50名开外。

地产行业那个蒙眼狂奔的阶段，不仅成就了恒大和许家印家族，也成就了许许多多民营房企：房价上涨，楼市火热，规模扩张，股价节节攀高，地产老板的财富水涨船高。而黄金时代逝去，销售、投资、拿地、规模，全面遇阻，股价亦随之凋落，财富泡沫一戳即破。

站在2022年初，回望2021年，第一财经记者以连续多年在《胡润百富榜》上位列TOP50以内、各大销售排行榜上位列TOP10以内的民营房企为例，选取了包括许家印家族、杨惠妍家族、孙宏斌家族、吴亚军家族、许荣茂家族在内的五大家族，以其所持有的上市房企的市值为主要指标，细察五大地产家族在过去一轮周期中的财富变动。

数据显示，截至2021年末，五大家族持有的上市房企市值较2021年初一口气跌去近3000亿港元，较持有总市值的历史高位2017年末时，则跌去逾3400亿港元。

时势造英雄，这些曾经享受中国房地产发展红利的富豪家族，亦经历了财富跌宕沉浮的五年。

家族财富一年跌去3000亿

第一财经记者梳理2015年-2020年的《胡润百富榜》发现，财富总额的TOP50中，时常位列其中的地产豪门包括万达的王健林家族、中国恒大的许家印家族、碧桂园的杨惠妍家族、融创的孙宏斌家族、龙湖的吴亚军家族、世茂集团的许荣茂家族。

其中，除了万达商业在2016年从港交所私有化之外，其他五大家族手中的地产业务皆在港交所上市，同时也是各大第三方咨询机构中位列TOP10的民营房企。

第一财经以五大家族持有的上市房企市值为考量指标，对比发现，2021年全年，各家持有的市值皆大幅下挫。

其中，许家印及其夫人由于减持恒大股票套现，持股比例在2021年下降约10%，叠加恒大股价在2021年的持续下挫，许家印家族持有恒大股票的市值急遽缩水超1300亿港元，缩水额度额也位列五大家族之首，接近余下四大家族持有市值蒸发额度之和。

除了许家印家族之外，余下四大家族在上市地产公司的持股比例并无太大波动，但因为股价下跌，致使所持市值各自都蒸发了约350亿港元-450亿港元左右。综合起来，五大家族持有的上市房企市值在2021年合计跌去2954亿港元，相当于跌去了一个万科的市值。

过去五年，地产股从大牛起步，至大熊收场，坐了一个曲线十分陡峭的过山车。仅2021年，地产股的下跌幅度就十分惊人。其中，恒大的股价在年初曾触及17港元的阶段高点，此后受到各种负面消息困扰，股价“跌跌不休”，截至2021年最后一个交易日，恒大的股价已经跌到了1.59港元，总市值早已蒸发近90%。

同样地，世茂集团的股价也从2021年初逾20港元的高位，一路震荡下行至年末仅5港元左右，总市值也跌去了逾7成。融创中国股价在2021年初时最高曾超过30港元，最终也是一路向下至年末的11港元，市值蒸发超6成。

相较而言，在2021年的经营仍保持较为稳健状态的碧桂园和龙湖，总市值整体跌幅在2-3成左右，相对于另外三家而言只算受了轻伤。

除了五大家族，其他地产公司股价表现大体一致。Wind数据显示，截至2021年12月31日，Top30房企中仅有包括华润置地、中海地产、滨江集团等7家股价上涨，祥生控股、佳兆业、禹洲等房企的跌幅超7成。

财富的膨胀与崩塌

2015年以来，地产行业进入了快速扩张时期，第三方机构克而瑞研究中心的数据显示，2015年-2020年间，百强房企的全口径销售额从3.5万亿元暴涨至13.05万亿元，复合增长率约为25%。

行业销售榜TOP10的门槛也从2015年的725亿元，疾速增长至2020年的近2800亿元；行业TOP1的销售额也从不足2700亿元，增长至逼近7900亿元。

在此过程中，房企老板的财富迅速膨胀。

2013年，万达王健林首次登上胡润百富榜的首富之位，彼时，其财富总额为1350亿元；两年之后的2015年，他再次回归这一位置时，财富总额已达到了2200亿元；2016年，这一数值尽管稍有缩水至2150亿元，但仍身居排行榜首位。彼时，风头正盛的王健林，带领万达展开诸多跨国并购，将美国世界铁人公司、美国传奇影业、西班牙大厦等资产收入囊中。

此后，命运之轮开始转动。2017年，时年59岁的许家印坐上了当年胡润百富榜的头把交椅，成为新晋首富。据胡润百富榜数据，许家印的从2016年的780亿元增长至2017年的2900亿元。“许家印的财富半年涨了2000亿，平均一天涨10亿。”胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示。

2017年正是内房股腾飞的一年。

中国恒大2017年股价走势

Wind数据显示，2017年，中国恒大的股价从4港元一路上涨至22港元以上，最高触及27港元的高点，区间涨幅近460%，恒大的总市值也从660亿港元的规模膨胀至3500亿港元以上。以许家印家族彼时77%的持股比例粗略计算，截至2017年末，其持有的恒大市值已达到了近2700亿港元。

融创中国2017年股价走势

彼时的内房股“涨”声一片。Wind数据显示，融创中国2017年涨幅逾400%、碧桂园也超250%，前者的总市值从不到250亿港元跨越至1400亿港元，后者的总市值也从不足1000亿港元冲到逾3100亿港元，两大家族的身家也迅速膨胀。同期，雅居乐、龙光、佳兆业的涨幅也在200%左右。

胡润研究院数据显示，彼时36岁的杨惠妍财富增长1000多亿，以1600亿元从2016年的第22名迅速上升，重回前十到第四；孙宏斌的财富也增长到2016年的7倍多，以720亿排名榜单第19位。

这正是地产行业阶段性鼎盛的时期。“地王拿得，好像不需要自己掏钱一样。”有房企人士回忆。

站在2018年初，曾有市场人士认为，内房股2017年的普涨将在2018年的A股地产板块上演，但这一年起，房地产行业调控收紧，中原地产研究中心统计数据显示，调控次数共约450次，较2017年增多了38%。由此影响，内房股在2018年就开始掉头向下，全年佳兆业、绿城、远洋跌幅超3成，碧桂园、富力跌幅在2成以上，融创、建业、雅居乐、万科全年跌幅在10%以上。

在2021年10月发布的胡润百富榜上，许家印财富下降最为明显，较2020年大幅减少1620亿元至730亿元，排名骤降至第70；王健林家族的身家也缩水到了1050亿，较荣登首富之时已近腰斩。

2021年的百富榜上，地产背景的富豪获得的最高排名是第11位，由杨惠妍家族摘取，这意味着，曾经霸屏各大财富榜的地产豪门，跌出了10强。

真是，世事何足问，财富如云烟。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟