行业表现分化 低风险偏好成优质标的

自2020年下半年以来，国内出台了一系列与房地产企业密切相关的重磅政策，包括了“三道红线”、房地产贷款集中度、22城集中供地等，到如今，这些组合政策开始显现效果。市场巨变之下，让行业深刻认识到，降负债、降杠杆并实现稳健经营的重要性。

在行业收敛聚焦的主旋律下，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企凭借战略定力及精准预判迎来更多机遇。例如，多年来，世茂集团一直保持着低杠杆、低负债的稳健发展模式，在完成大飞机战略布局的同时，“三道红线”也全部达标。数据显示，至2020年年末，世茂集团净负债率为50.3%，资产负债率为68.1%，现金短债比1.16倍，全部符合监管要求。

尽管评级机构对一些负债水平偏高的民营房企进行了评级下调，也对房地产市场表达了相对负面的看法，但这不妨碍优质企业获得认可。在民营企业阵营中，龙湖多年保持民营房企全投资级最佳信用评级。受资本市场关注及认可的优质标的中，世茂集团亦在其列。当前，惠誉和标准普尔均给出世茂“投资级”，穆迪目前给出评级“Ba1”，预计伴随企业经营品质持续兑现，有望调升。

摩根大通在一份研报中指出，房地产发展商信贷风险正有序下降，市场关注点转往基本面，利润率料会于今年见底，并于明年以后回升。目前房价正朝着每年一定幅度的增长迈进，而土地价格较大机会向下。一二手楼价差可能趋向收窄，去化率应恢复正常化。该行认为，政策前景变得更清晰，并偏好防守性发展商，包括龙湖集团、华润置地、世茂集团等。

出于对自身估值的自信，已经有不少龙头房企在二级市场上主动增持。招商证券表示，当前龙头房企增持动作已出现，无论如何，接下来如果房企敢于增持、设置股权激励、回购注销或稳定增加分红，大概率能证明其现金流创造能力和增长能力。

土拍新规“让利” 稳健型企业窗口机会打开

按照“三道红线”的监管要求，划入绿档的房企，依旧可以为实现适度扩张，这给稳健性房企注入信心。不过，从今年上半年22城集中土地出让来看，一些保守型房企基于自身土储水平、杠杆水平以及利润率考虑，表现出较为谨慎的态度。

据了解，面对今年上半年包括中国在内的全球主要经济体的房地产市场过热的现象，世茂在集中供地市场斩获较少，并以对市场机会的审慎判断回应行业关注，其预判随着资金方面在客户贷款和土地融资方面的收紧，房企现金价值较高，相信下半年土地市场会出现一定回调机会。

如今，这种预判似乎已经有了应验。近两日，集中土拍规则将要发生变化的消息引发关注，与此同时，22城市中的深圳、天津、青岛等城市相继中止或延期了第二批次土地出让。业内人士分析认为，从当前的种种迹象看，政府降低土地起拍价、控制土拍溢价率，或许已是箭在弦上，并最终利好房企。近日以来的地产股回暖，亦被解读为受土拍新规利好的影响。

不过，集中土拍新规对不同房企的影响并不相同。近期，有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。从上半年的表现看，一些拿地汹涌的房企，其买地金额已经接近或者达到了销售额40%的限制，后期拿地额度已经不足，暂时难以赶上土拍新规释放的红利。反观，上半年在土拍市场保持低调的世茂、金茂、旭辉等，下半年在土拍市场或掌握更多主动权。

华创证券表示，持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动，助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。（中新经纬APP）