虽然全球股市在9月的表现不太好，但今年的整体涨幅仍令人惊叹。

和股票一样，今年还有另一类资产表现出众，但它却不像股市那么引人注意，这就是房产。

尽管许多发达国家的新冠病毒感染率令人吃惊，且二次感染卷土重来，但这似乎丝毫没有影响到这些国家房价的飙升。今年二季度，尽管陷入封城状态，但十个中高收入国家中有八个国家的房价都在上涨。房地产市场为何能在经济遭受疫情重创的大环境下持续火热，不断上涨的房价又将带来哪些问题？

9月份的数据显示，美国30年固定抵押贷款的平均利率为2.87%，且15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。低利率不仅让购房者偿还月供的压力减小，也让房地产市场更具吸引力。图为美国洛杉矶某住房销售广告。CNSPHOTO提供

多国房价加速上涨

根据《经济学人》的报道，截至9月底，美国的房价较上一年上涨了5%，创2006年9月以来的新高。《华尔街日报》的报道称，全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售量同比增长了44%，而美国南部地区这一比例更是高达63.1%。房地产数据库Attom Data Solutions的数据显示，在美国90%的住房市场中，房价上涨幅度已经超过人们工资的上涨幅度。

德国联邦统计局9月底公布的数据显示，今年二季度德国住宅类房产均价同比上涨6.6%，环比上涨2%。同一时期，德国国内生产总值(GDP)环比下跌了9.7%。

在第一波疫情最为严重的4至6月，德国联邦统计局的数据显示，德国七大主要城市(柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫)的别墅价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

德国咨询机构Empirica的数据显示，上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元(约合2.4万元人民币)，与2012年一季度相比上涨了100%以上。

住房研究机构GEWOS的房地产专家温施(Sebastian Wunsch)认为，支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是：人们不断上涨的住房需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期人们缺乏更好的投资选择。

8月，英国房屋平均售价同比上涨了3188英镑至224123英镑，创历史新高。

按照英国的相关法律，从今年7月8日至2021年3月31日期间，购房印花税起征点从原先的12.5万英镑提升至50万英镑。这就意味着，在此期间买房，购房者可享受最多3%(1.5万英镑)的印花税减免。据英国房地产门户网站Rightmove的数据，在上述新政公布之后的不到7天时间里，有1/7的售房者迅速找到了买家。Rightmove董事兼房地产市场分析师Miles Shipside表示，目前市场上出售的房屋数量比过去十年的任何时候都多。

Nationwide首席经济学家Robert Gardner认为，有迹象表明，“行为的转变”可能促进了市场活动的增加，越来越多的买家试图寻求更大空间的居所以便在家办公。

根据韩国国民银行发布的9月住宅价格动向，9月首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元(约合584万元人民币)，10亿韩元的公寓楼均价也是韩国有数据统计以来的最高纪录。

与经济形势背道而驰

在经济遭受新冠肺炎疫情重创的背景下，房地产市场为何如此反常？

路透社的分析称，一方面，疫情导致了人口向低密度地区的迁徙，使房地产市场相对供不应求；另一方面，在创纪录的低抵押贷款率刺激下，民众的购房意愿显著提升。

《经济学人》认为，房地产市场的繁荣与股市的强劲有一些相同的原因，但房价上涨更能揭示疫情对经济的影响。

和股票一样，房价也受到宽松的货币政策支撑。去年，美国人能申请到的30年期固定抵押贷款利率下降了约1/4，为2.9%。而在今年9月，根据美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)公布的数据，美国30年固定抵押贷款的平均利率为2.87%，为历史第二低水平，且15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。低利率不仅让购房者偿还月供的压力减小，也让房地产市场更具吸引力，因为它们压低了其他安全投资的回报。分析人士普遍认为，相对于股市而言，中产阶层更加趋向于房产这类较为保守的资产配置方式。

在宽松的货币政策刺激下，不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。美国研究机构Bankrate此前调查了1000名美国成年人的投资偏好。数据显示，26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的，仅次于占比为28%的股票；54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的重要因素。

除了宽松的货币政策外，其他的应对疫情政策也对房地产市场的繁荣起到了推动作用。政府大手笔补贴居民家庭，又允许延期偿付贷款，这让失业者不用再被迫卖房。据悉，英国已经暂停征收购房印花税。

不过，《经济学人》还认为，房价飙升不仅仅是政策的结果，结构性力量也在起作用。今年因疫情而造成的失业主要集中在低收入的服务业劳动者，他们中的绝大多数是租房子而不是买房。而那些改成居家工作但减少了开支的人们则积攒了可大笔支出的现金，对于他们来说，既然在家的时间增多了，那还不如买个更大的住所。

尽管银行已经缩减了风险最高的贷款，但疫情带来的不均衡影响还是令房价飙升。在美国，流向信誉最好的借款人的贷款份额一直在增长；在英国，推动房地产市场繁荣的似乎是有房人士而非首次购房者，因为后者更年轻，更容易受到经济低迷的影响。

住房资产类别比股票更大，所有权也更分散。股票市场的繁荣，往往只会引起人们对亿万富翁财富增长的抱怨。但对于大量想买房的人来说，高房价让他们的生活变得更难了，他们难以凑齐最低首付以获得房贷。居家办公的趋势似乎有助于缓解城市住房短缺的问题，这种期望合乎情理，不过到目前为止，它在房价上的体现还不明显。

随着政府对经济支持力度的下降，房地产市场的繁荣可能会降温。然而，疫情对长期利率的影响不太可能改变，人们对更宽敞的住房的渴望也不会改变。因此，高房价可能会成为新冠肺炎疫情的一个后遗症。

涨价潮会持续多久

《经济学人》表示，如果强劲的房价增长反映了对经济复苏前景的信心倒还算好事。但在其他任何情况下，资产价格与劳动力市场现状之间的反差都不会像现在这样。

瑞士房地产首席投资办公室警告，被瑞银集团列入年度检视并评估的各大城市中，有一半存在房地产市场泡沫风险，或被严重高估，“没有人想看到这样的结果，泡沫化警报要响起了”。

瑞银集团全球财富管理首席投资总监Mark Haefele表示，在疫情全球大流行的情况下，房地产市场在今年上半年仍很有活力，这有三项主要原因：首先，房价是一个前瞻性的经济指标，只能反映一定时期内的经济状况；其次，大多数潜在购房者在今年上半年未遭受直接的收入损失；第三，疫情期间政府向许多城市的房主提供了纾困支援，包括增加住房补贴、降低税收、暂停赎回程序等。

疫情造成经济萎缩、企业关停、就业机会减少，但房价却还在不断上涨。强劲的房价已让市场有不少声音开始担心这一波浪潮能否持续。

在上一次的经济衰退期间，房地产市场崩盘曾导致房价暴跌、数百万家庭失去房产。而现在，一些经济学家警告称，住宅的价值可能会再次受到侵蚀，尤其是在抵押贷款宽限期结束之后。

商业内幕网站援引牛津经济研究所研究员南希.范登.霍顿的话称：“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持，但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险，预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力。”

 Gewos研究所的董事总经理旺兹克表示，疫情形成了居家办公的潮流，这可能会促进市场对大都市以外住宅空间的需求，从而影响大城市内部的房价。而且疫情对房地产市场的影响可能存在延迟效应，如果因疫情危机而出现对劳动力需求的长期降低，那么将对人们的工资收入产生负面影响，从而也会影响到中期的住房需求。

英国已经陷入自2008年金融危机以来的首次经济衰退，英国央行预计至少要到2021年年底，经济才有可能恢复到危机前的水平。从历史数据来看，当英国经济滑入衰退时，房价也会随之走低。有专家认为，在明年3月印花税减免政策到期后，叠加失业潮的到来和政府纾困措施的终止，英国房价可能会遭遇一波暴跌。

《经济学人》称，在2010年，各国政府没能控制住高房价。当时，各国对高房价的应对方法往往是继续发放购房补贴。而实际上，各国政府应尽可能地降低扭曲市场的印花税。但是，要对抗由低利率和家庭偏好变化引起的长期房价上涨，这种方法是徒劳的。相反，政府应该停止纵容国民对拥有房产的执迷。

在这种情况下，组建一个为人们提供住房租赁保障且监管良好的部门就显得非常必要了，同时还应取消住房补贴，放宽规划限制，让住房不再像一棵神奇的摇钱树，只有那些一开始就拥有大笔现金的幸运儿才能得到。而且，房产税，最好还有土地税，也应该提高。

编辑/张郁唯