北京土拍市场再次迎来焦点之战！

8月4日下午，朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块正式上架竞拍，吸引了金茂、建发、中海新城、招商、保利、金隅+懋源联合体，共计6家竞争。最终，经过线上6手加线下185轮举牌竞价后，中海新城以83.99亿元总价竞得，溢价率19.13%，成交楼面地价约8.14万元/平方米，一举创下今年以来北京涉宅用地总价最高、楼面单价最高的“双料”纪录。

中海新城七天豪掷130亿元

中海新城正在北京东四环上演一场精准的核心区“围猎拿地”行动。

继一周前以近47亿元拿下酒仙桥地块后，8月4日，中海新城再度出手，以83.99亿元将备受瞩目的广渠路0409-10地块收入囊中。该地块位于西大望路与广渠路交叉口东南方向，与17年前中化方兴（现中国金茂）打造的知名项目——广渠金茂府仅一街之隔。

根据出让文件，新地块体量不小，用地面积36847.62平方米，建筑面积约10.3万平方米，且无需配建保障房。在起始楼面价就已高达68332元/平方米的基础上，最终地价再次突破8万元/平方米，加上近期酒仙桥地块8万元/平方米的成本参照，中海新城此番连下两城，或将影响北京朝阳区东四环沿线未来的新房住宅格局。

广渠路地块将打造改善大盘

如果从生活配套上看，这次出让的广渠路地块拥有着相当成熟的配套体系。

商业方面，该地块西北侧就是朝阳区合生汇。南侧还有芳园里、红星美凯龙商场等。

区位上，地块整体位于东四环内侧，北侧紧邻广渠路，距离CBD、国贸等核心商务区较近，通勤优势明显。

交通方面，周边有7号线大郊亭站以及在建28号线相关规划，未来轨道交通条件进一步提升。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，广渠路地块所在的区域二手房价格体系较为坚挺，广渠金茂府均价超过10万元/平方米，部分房源价格更高。新房方面，能建东誉府，网签均价10.56万/平方米，另一个是刚刚开盘的懋源·騴橒臺‌项目，对外宣称售价也超过10万元/平方米，但迄今为止还未有网签数据佐证。

预计中海新城项目未来入市后，大概率仍将瞄准10万元/平方米以上的改善市场。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求，成为朝阳核心区改善型项目的代表。

后续产品开发考验企业实力

虽然广渠路地块位于核心区，但其实在出让规划里，对于后续开发做了诸多限制，中海新城未来如何打造产品，仍面临不少挑战。

首道难关来自可能增加的容积率。根据规划，地块名义容积率为2.8，但需扣除西侧15米街坊路及北侧紧邻在建地铁28号线的退线要求。多位资深规划人士向北青报记者透露，经估算，扣除这些不可建设的公共空间后，地块的实际可利用容积率陡增至约3.4。“这意味着在同等建筑面积下，楼座的排布空间被大幅挤压。”该人士指出，如何在有限的南北宽度内，既保证大户型必须更宽的南向面宽，又留出符合规范的楼间距以确保低楼层采光，将极度考验设计团队的“微操”能力。

另一个挑战在于与地铁28号线的“深度绑定”。出让文件指出，地块东侧需配建地下通道连通28号线大郊亭站，使其具备了珍贵的TOD（以公共交通为导向的开发）属性。然而，收益背后是风险：住宅施工必须与地铁建设进度严格同步，这意味着项目的开发周期将不再由房企完全掌控，施工组织协调难度呈几何级数上升。

最后是噪声的物理屏蔽。地块东部紧邻东四环、北部贴身广渠路，出让文件已明确提示部分楼栋存在噪声超标风险。这迫使开发商必须在成本控制与居住品质间寻找平衡——采用三层中空隔音玻璃、增设隔音屏障或优化墙体构造将成为标配，这无疑进一步推高了隐性成本。

叠加83.99亿元的巨额土地款沉淀，这一系列“高门槛”已将绝大多数房企拦在门外。对中海新城而言，接连斩获两宗优质地块仅是序章，真正的挑战在于如何实现从“拼胆量”向“拼内功”的战略转身。如何将高溢价转化为市场认可的高品质，将是检验中海新城公司综合开发能力的硬核大考。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/张丽