在一系列政策的提振下，2023年上海楼市以“翘尾”收官。2023年12月，上海新房成交套数环比增长27%；二手房成交量再回荣枯线以上。
二手房成交量重回荣枯线以上
1月8日，据上海链家研究院的监控数据，2023年12月份，上海全市共成交二手房1.53万套，环比增长9%，同比增长23%；成交金额546亿元，环比增长16%，同比增长26%，成交均价42634元/平方米，环比增长5%，同比增长2%。
上海二手房单月成交套数及增速
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，在一系列政策的提振下，去年12月，上海二手房成交量再回荣枯线以上。从成交价格来看，虽然该月均价环比增长5%，但主要是成交结构变化所致，新政激发了部分刚改、改善群体入市，所以中环以内成交占比增加，90平方米以上、400万元以上成交占比显著增加。但从链家门店的成交以及挂牌价格来看，随着成交量的高位回落，价格仍呈现下行态势。所以新政的出台改善了观望的情绪、活跃了楼市的成交，但市场依然理性，价格未出现过热的迹象。
综合全年数据看，2023年，上海全市二手房累计成交金额6055亿元，同比增长16%，成交套数18.01万套，同比增长13%。
上海链家研究院数据显示，2023年，上海楼市成交呈现前高后低的态势，下半年成交量较为低迷，但依然保持了一定的韧性。此外，在政策的持续促进下，月均成交基本保持在1.4万套左右，虽较前两年高位回落，但仍有一定的活跃度。
杨雨蕾认为，二手房价格仍在持续调整的过程中，逐步回归理性，叠加政策的进一步优化，有望在今年吸引更多刚需和改善群体入市，促进市场的良性运行。
根据链家近几周的带看量数据来看，周度带看量保持稳健，市场需求依然比较充分，但并未在新政影响下出现大幅波动。周度成交较新政前有所增长，但周环比的增速有所收窄，同样说明当下市场较为理性。
可以看到，作为一线城市，上海自2023年9月初以来逐步调整了楼市政策。
2023年9月1日，上海宣布全面执行“认房不用认贷”政策，政策内容主要为居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
新政出台后，卖一买一的贷款客户及本地无房或外地有过贷款记录的客群均可按照首套房资质进行购房，购房成本明显降低。
2023年12月14日，上海再度官宣两项楼市政策，包括优化住房信贷政策和调整普通住房标准，政策调整后，普通住房标准不再看总价、首套房首付比例下降至最低三成，同时，首套、二套房利率全线下降。
从市场反响来看，新政对市场提振效果明显，多家中介门店的咨询量及带看量在新政落地后有所提升，同时，由于普宅标准调整可减免一大笔税收，加速了客户签约决策。
全年新房成交较为稳健，成交套数同比降一成
从新房市场来说，在楼市政策叠加年末供应量增加背景下，2023年12月，上海新房成交套数环比增长27%，全年共计成交约8万套新建商品房；从成交面积而言，当月上海新建商品住宅成交78.3万平方米，成为2023年下半年成交面积最高的一个月。
上海新房单月成交套数及增速
根据上海链家研究院的监控数据显示，2023年12月份，上海全市共成交新建商品房6708套，环比增长27%。另据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米，环比增加48.5%，这一数据为2023年下半年成交最高的一个月。
澎湃新闻在去年12月新政落地后的实地探访中也发现，部分新房销售受新政影响明显，客户到访量和成交量均较政策前有明显改善。
综合2023年全年数据，上海新房累计成交金额6050亿元，成交套数79742套，同比下降11%；套均总价759万元/套，同比增长4%，成交均价68039元/平方米，同比增长3%。
业内人士指出，从全年成交数据来看，上海2023年新房成交套数同比减少一成，成交均价同比上涨3%，新房还是处于比较稳健的状态。
分环线来看，2023年，外郊环间成交占比52%，较去年增加了4个百分点，郊环以外减少了7个百分点。从均价来看，2023年，内环以内均价同比下跌，其余环线上涨。
分区域来看，2023年，累计成交TOP3区域为浦东、嘉定和青浦。成交同比增长显著的区域为普陀、嘉定和徐汇。从均价来看，浦东、金山和奉贤的均价增长较高。
从2023年的成交结构来看，楼市新政激发了部分刚改、改善群体入市。根据上海链家研究院的监控数据，90-110平方米的占比增加较为显著，占比达到60%，较2022年增加了9个百分点。70-90平方米的占比下降，占比11%，较2022年减少了6个百分点。110-140平方米的占比下降，占比13%，较去年减少了4个百分点。从总价段来看，400万-600万元的占比增加较为显著，占比31%，较2022年增加了5个百分点；400万元以下的占比下降。
展望2024年，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新房市场应该会延续相对来说比较稳健的走势，价格会延续小幅上涨的趋势。二手房方面，今年上半年依旧面临着一定的压力，因为市场上的交易情绪还没有回归，市场交易活跃度还是比较弱。不过，对于2024年3月、4月的小阳春市场还是值得期待，毕竟2023年12月中旬出台了相关的楼市利好政策。目前来看，短期内有一定的交易情绪的释放。在这样的背景下，2024年的市场，尤其是二手房市场，大家应该把心态放平稳，给市场更多的时间去调整。
编辑/樊宏伟
