8月7日晚间，富力地产（02777.HK，股价1.67港元，市值62.66亿港元）发布迟来4个月的2021年年度业绩报告。

年报显示， 富力地产2021年度录得净亏损163.53亿元（人民币，下同），2020年盈利91.46亿元，同比由盈转亏；总营业额762.3亿元，同比减少11.25%。

在这份年报中，富力地产还详细披露了过去一年至今，在债券展期、融资、项目出售等方面的进展和最新情况。值得注意的是，年报提到2020年富力出售若干附属公司的若干股权，收到一名投资者总额约39.33亿元的资金，但在2021年度该名投资者退出其中部分合营企业，并要求偿还之前借给富力的资金。

核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司就富力地产这份年报出具了保留意见，一是双方针对递延所得税资产有所分歧，二是提请注意“与持续经营有关的重大不确定性”。

富力地产董事长李思廉在年报中表示，2021年本集团的策略是透过寻求其他资金来源迅速应对市况，接受较低的预售盈利并加速资产出售，而后者在过去12个月成效明显。寻找其他流动资金渠道的能力对本集团继续减低财务风险、降低债务总额及改善整体财务杠杆至关重要。

来源：富力地产2021年报

净亏损163.53亿元，

继续出售非核心资产

年报显示，2021年富力地产合约销售总额为1202亿元，销售总建筑面积941万平方米；总营业额跌至762亿元，包括按平均售价每平方米8300元入账建筑面积831万平方米。

由于以价换量频繁，毛利率和盈利能力持续下滑成为大多数房企的普遍现象，富力地产也不例外。2021年，富力地产物业发展的整体毛利率为13.9%，而2020年度则为25.2%。“由于对平均售价作出调整以加快销售的步伐，后续影响了本集团的毛利率。”

“净亏损主要归因于房地产行业颇具挑战的状况，导致本集团截至2021年12月31日止年度录得物业发展营业额减少及毛利率降低，以及本集团营运项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。”富力地产由于年内就存货作出减值拨备约129.86亿元。

李思廉表示，2021年买方的购房需求仍然强劲，但经济不确定性、就业保障、按揭风险及开发商违约等因素令消费者采取观望态度，影响整体预售水平。“随着预售状况稳步回升及财务管理有序回稳，我们预计2022年下半年将更为积极，房地产行业仍将是中国增长战略的关键组成部分。”

过去一年，富力地产在频繁出售资产。黑石集团分两次成功收购了广州国际机场富力综合物流园项目100%股权，两次对价分别约为70亿元、12.63亿元。今年3月，富力地产还打折出售伦敦项目予远东发展。

李思廉指出，集团仍保留大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，透过战略性出售可获得大量资金以供调动，从而减少负债及支持本集团可持续物业发展。随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。

2021年，富力地产新增土地资本开支总额仅为30亿元，较2020年减少80%。 尽管新增土地的资本开支有所减少，富力集团仍有大量可供开发土地储备总可售面积共4997万平方米，足以应付未来数年所需。2022年，富力地产有超过200个预售项目，预期可带来2200亿元的可售资源。

来源：富力地产2021年报

近300亿借款已违约，

年报收“非标”意见

从2021年12月底开始，富力地产就在为一笔即将到期的美元债寻求解决方案。时至今日，富力地产仍是行业中难得在到期债务上一再获得展期的房企。

今年7月，富力地产成功将总额49.44亿美元（约合人民币331.03亿元）的所有优先票据重组为于2025、2027、2028年到期的三个系列票据，而原本这些优先票据的到期时间分别为2022、2023、2024年。

截至2021年底，富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款（包括在预提费用及其他应付款者）合共1371.71亿元，其中700亿元将于未来12个月内到期偿还，而其的现金总额（包括受限制现金）为211.04亿元。

此外，2021年富力地产无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元，且于2021年12月31日之后，富力地产无法偿还自1月起及直至本公告获批准当日止到期的若干银行及其他借款100.29亿元。

“因此， 若干本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。此外，本集团因各种原因遭多方起诉。 该等情况显示存在重大不确定性，可能对本集团持续经营能力产生重大疑虑。”

核数师在年报保留意见（非标审计意见）中也提出了这一点，并表示就该事项的意见并无修改。核数师与富力地产的分歧在递延所得税资产这一项。

核数师表示，富力地产2021年不同经营分部的若干附属公司因未动用的税项亏损及可抵扣暂时性差异而产生的递延所得税资产为28.87亿元，而截至该日止年度，富力地产就该等未动用的税项亏损及可抵扣暂时性差异于综合损益表内确认递延所得税抵免为1.61亿元。该等计入递延所得税资产及所得税开支的金额分别为133.66亿元及29.92亿元并于综合资产负债表及综合损益表披露。

富力地产管理层向核数师解释，为使用该等未动用的税项亏损及可抵扣暂时性差异，彼等已制定若干计划。管理层预期，集团的附属公司于未来可产生足够应课税利润以抵销该等未动用税项亏损及可抵扣暂时性差异。

“然而，截至核数师报告日期，管理层并无向我们提供彼等详细的行动计划及对成功执行该等计划可能性的分析。因此，我们无法获得认为必要的充分审计凭证，以28.87亿元的递延所得税资产及计入本年度综合损益表的相应金额1.61亿元是否恰当。”

另外值得注意的是，年报中，富力地产应付一家合营企业/若干合营企业股东款项同比增长约32%。这是因为有一名投资者要退出中部分合营企业，并发出通知要求偿还之前借给富力地产的资金，有约13.43亿元被分类为流动负债。

富力地产在2020年度向该名投资者出售其若干附属公司的若干股权，当年内，富力地产亦已收到来自该投资者的几笔资金，总额为39.33亿元，年利率为13%至15%。该等结余以富力地产于若干全资附属公司及与该投资者共同控制的合营企业的股份、一个物业开发项目中收取经济利益的权利作抵押及公司提供担保。于结余总额中，约13.43亿元按到期日分类为非流动负债。

不过，富力地产并未在年报中披露这名投资者的具体信息。

“这是一个困难的2021年，但我们仍保持乐观及致力于克服挑战并回归稳定。”李思廉最后在主席致辞中如是表示。

编辑/樊宏伟