时至十月尾声，二手房的观望氛围似乎更浓重了。
买房人在担心现在买房会不会买在了高点，卖房人则不愿看到自己卖房的价比半年前的邻居要低。于是，两种不同的心态反应到市场上就是，看房的越来越少，卖房的也决不妥协。
不过，随着买卖双方的博弈加剧，交易放缓，可售房源的数量却一直在飞速累积，根据链家网数据显示，截止10月底，北京挂牌二手房数量超过了9万套，4个月里，新增了1.6万套新房源。在更多可售房源的压力下，天平正在向买家市场倾斜，卖家坚守的价格联盟似乎也在变得越来越难……
下挫
政策严了 成交垮了
今年京楼的“金九银十”从最初就不被看好，新房还可以用集中入市，供应大增来遮羞，二手房则是在学区新政、信贷收紧的联合冲击下，泥沙俱下。
北京市住建委公布的数据显示，2021年6月至今，北京市存量房网上签约套数逐月下降，6月存量房住宅签约套数18849套，而到7、8月份则分别下降至17855套、15942套。“金九银十”的9月，住宅签约套数则进一步下降至12575套。这还不够，10月份下滑趋势更甚。根据北京住房和城乡建设委员会网站显示，10月份，北京二手房成交网签为9340套，创今年以来月度新低。
“往年的9、10月份都是成交旺季，年底甚至可能出现翘尾行情。但今年成交量逐月下滑，有些同事一个月都开不了一单，只能靠基本工资维持，我们现在销售重点已经放在新房了。”海淀区某链家门店中介赵小姐告诉北青·北京头条记者。
业内人士认为，京楼二手房成交变化在时间轨迹上，与北京学区房新政和二手房贷放款慢的时点基本重合。
7月初，西城区结束2021年小学多校划片入学意向填报工作，此前对多校划片持乐观态度的家长大失所望。随着多校划片被严格执行的消息迅速发酵，西城、东城、海淀几个教育大区的二手房市场也在几个月内迅速遇冷。
与此同时，北京二手房贷也明显收缩。约在今年6月底7月初，北京各大主流银行针对房贷的放款速度相较于上半年，明显放缓，一些购房人的放款进度甚至排到了明年。
“7月底就过户了，到现在还没有拿到全款。”期望卖房变现的蒋先生对北青·北京头条记者表示。按照他的说法，这笔二手房交易4月份就敲定了，双方约定了3个月周期，中介经纪人当时还向他承诺过，半个月左右银行就能放款。但实际上，7月底过户后，又三个月过去了，还是没等来放款的消息。
有接近银行房贷部门的人士透露，目前银行对于放款时间并不做承诺，原本过户与放款之间快的半个月以内，但现在都被拉长至4至6个月，尤其是一些组合贷客户，甚至要等到明年春节后才能收到贷款。相比较而言，单纯的公积金贷款，放款速度还是要明显快于商业贷款。
僵持
看房人少了 业主不甘降价
另一个对二手房堪称暴击的新政策，是海淀区出台的二手房指导价。9月末，海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，为全区29个小区制定二手房指导价，为热门区域楼市又浇下一盆冷水。包括上地东里、蜂鸟家园、华清嘉园等一众海淀区高换手率的热点小区，都遭遇了“限价”。
不少买家预计二手房价格将进入下行通道，为了避免“高位站岗”，选择了搁置购房计划。客户的入市热情减退，直接导致了中介带看量的下滑，在海淀链家的赵小姐透露，她在10月份的客户带看量环比9月减少了19%。其所在门店的二手房交易量也跟随大市同步下滑，而且幅度更大。买卖双方预期的不一致导致市场活跃度明显不足，带看量持续下降。“买家的预期是向参考价看齐，甚至低于参考价，这跟卖家的心理价位还是有较大距离。”赵小姐如是表示。
赵小姐告诉北青-北京头条记者，虽然市场情况不理想，带看量也在减少，但是大部分业主降价意愿还不明显，少数降价百万的都是大户型高总价的房源，对于更受欢迎的小户型房源来说，业主的态度都很坚定，“价格不到就不卖”。
该中介还表示，“很多小户型业主都是比较早买房的人，月供不多，生活没什么压力，所以把盘挂着，不涨价也不降价，他们不愿意自己同户型的房子价格低于邻居不久前的成交价，购房者想要还价的基本都会被拒绝。”
已经看过一段时间二手房的卢先生也表示，“业主们的态度很飘忽”。
“我前两周看了一套西城德外的二手房，想跟业主谈谈价格，不管中介怎么邀约，那个业主就是不见我。不过，十一假期过后中介突然联系我说业主约见面，我觉得很可能是国庆节二手房卖得太差了，担心房子卖不出去吧。”卢先生这样说道。
虽然部分业主期望较高，但市场下行已是事实，成交量的持续下降，已经跌破月均万套的分水岭，这意味着业主卖掉房子变得更难了。
对此，58同城研究院分院院长张波告诉北青·北京头条记者，7月份以来，由于房产调控的持续收紧，二手房市场出现了胶着状态，这一状态表明市场已经出现明显降温。虽然基于价格因素，买卖双方还在激烈博弈，并且会持续一段时间，但二手房市场正在从卖方市场向买方市场的转换趋势已然确立。
张波同时表示，二手房市场相对于新房市场来说更为市场化，也是博弈更为自由的市场，二手房业主的情况也千差万别，未来围绕价格的多空对决将更加激烈，对于购房者来说，也是挑房寻找“笋盘”的好机会。
再平衡
月成交在万套徘徊 不温不火将是常态
目前看来，业主们的价格联盟在新房源挂牌量急剧增加的情况下，很可能陷入博弈论经典的“囚徒困境”中，更具价格优势的二手房，将打破困境获得成交。
北青-北京头条记者查询发现，截至10月30日，链家网的二手房挂牌量为9.06万套。而之前的6月~8月，链家挂牌数据分别为7.66万套，7.81万套，8.26万套。也就是说，四个月时间，北京的二手房挂牌量合计增加了1.6万套。要知道，这四个月里，二手房成交量是在不断下挫的，这意味着供应量大增，但实际需求却在减少，降价的房源有可能不断增加。
在一份中介机构提供的10月份部分德胜片区成交房源信息中，14套成交房源，只有1套录入价与成交价相同，其余13套成交价均低于录入价格，没有一套是溢价成交。降价房源的降幅基本以十万元计，最高的降幅200万元。
麦田房产提供的一份数据也显示，国庆节后调整价格的房源中，下调挂牌价的房源达到了87%，上调挂牌价的只有13%，说明房东的价格预期正在变弱，越来越多的房东接受通过降价来加速成交，部分急售房源已经有了一定的谈价空间。
对于后市，业内的预期都不太乐观。张波认为，从房产调控的节奏来看，今年二手房市场成交量上涨的动力已经明显偏弱，月成交量大概率会在万套左右徘徊，既不会出现更大幅度的下滑，也很难恢复到上半年的月成交水平。
张波认为，买卖双方的预期趋同需要较长时间的博弈再平衡，如果房地产贷款放款周期能有所缩短，信贷支持有所放松的话，不排除后续的成交量在数据层面有一定提升，但并不会改变今年二手房市场稳中有降的整体态势。
文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦
