5月17日，关于房贷的三大利好政策密集发布，引发广泛关注。

中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套房商贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套房调整为不低于25%。中国人民银行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行发布通知，5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

要理解上述三大房贷政策深意，先要读懂当前楼市形势。国家统计局最新发布的数据显示，1-4月份，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%。在楼市总体疲软的情况下，此次关于房贷的利好政策“三箭齐发”，对于刺激住房消费需求、促进楼市恢复活力将有重要作用。

当前楼市主要指标均显疲态，主要原因还是“房地产市场供求关系发生重大变化”。当很多城市的房地产市场供给大于需求，必然会出现销售面积、销售额下降，进而导致房地产开发投资额、新开工面积均下降。对此，无论是调整首付款最低比例，还是取消房贷利率下限，或是下调公积金贷款利率，都将给购房人带来利好，进而可提振需求信心。

譬如，下调首付款门槛可释放不少需求。过去20多年楼市调控经验表明，调整首付款最低比例效果显著。当提高首付款最低比例，可以抑制部分需求，为高房价“去火”。如今楼市需求不振，下调首付款门槛，对自有资金不足的购房需求，就能起到帮助购房的作用。这不但有利于改变这部分人群的居住条件，也有利于拉动需求、消化楼市库存。

再如，取消房贷利率下限，为降低房贷利率、减轻购房人还款负担创造了有利条件。过去多年，我国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各商业银行只能在一定区间内自行浮动。而此次彻底取消房贷利率下限，商业银行就可以根据市场情况灵活决定房贷利率下限，这既有助于减轻购房人负担，刺激住房需求，也是房贷利率市场化改革的体现。

值得注意的是，无论是调整首付款比例，还是取消房贷下限，都是针对首套住房和二套住房作出的政策安排。这不仅是为没有自己住房的人群，创造了购买住房的有利条件，也为改善型需求提供了换房的良好条件。这同时意味着，对投机炒房现象并没有松绑，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位并未发生改变。即新房贷政策与定位不冲突。

当然，这三大房贷政策也是利好开发商的，对于加快房企去库存、回笼资金、偿还债务、保交楼等等都有好处。但也需要房企主动让利，以更优惠更人性的促销措施，配合三大房贷政策的实施。从某种程度而言，这是拯救部分开发商一次难得的机遇，如果不能趁机转危为安，后续将面临更大的生存压力，因为楼市供求关系转变的根源是总人口下降。

除了国家有关部门从宏观层面释放利好楼市的政策信号外，各个城市也要因城施策挖掘政策潜力，为提振需求、促进楼市健康发展注入更多能量。例如广东深圳等城市最近从设计环节减少住房公摊面积，就是释放利好的一种做法。总之，在全国性利好政策之外，从各城市有关部门到各个开发商都要抓住机遇密切配合，争取合力改变楼市疲软的现状。

文/冯海宁

图源/视觉中国

编辑/姬源