中国金茂在商业赛道持续发力，旗下拥有大量优质商业资产，为打造优质公募REITs平台奠定基础。

作为资产证券化的重要手段，REITs(Real EstateInvestment Trusts，不动产投资信托基金)是资产良性投资循环的重要金融工具。自2020年4月启动并开始试点以来，公募REITs便备受关注。随着试点范围的持续扩大，今年消费基础设施REITs迎来利好。

11月26日，证监会官网信息显示，华夏金茂购物中心REIT已正式获批，并在交易所审核通过。11月28日晚间，中国金茂发布公告称，将分拆华夏金茂购物中心REIT在上交所独立上市。中国金茂表示，分拆上市在提供上市融资平台的同时，进一步强化集团的资产营运能力。

多位业内人士表示，随着消费基础设施REITs迎来利好，房企打开新的融资渠道，不仅有利于盘活商业不动产，同时对优化企业经营模式等产生正面影响，推动企业长期可持续发展。多年来，中国金茂在商业赛道持续发力，旗下拥有大量优质商业资产，为打造优质公募REITs平台奠定基础。

底层资产优质

管理业绩突出

REITs底层资产的价值决定了其是否具有高成长性。而消费基础设施REITs多数以购物中心、社区商业等为底层资产，其资产质量直接受到区域、客群、人流等因素的影响。

基金招募说明书显示，华夏金茂购物中心REIT底层基础为长沙览秀城，项目位于湘江新区梅溪湖板块核心商圈，方圆3公里内的唯一中大型购物中心，具有稀缺性。

从区位来看，项目周边交通便利，人流量大，客群消费需求和消费能力高。据悉，项目直通长沙地铁2号线文化艺术中心站，5公里范围内享有地铁站点15个，此外三甲医院、博物馆、高级院校林立，交通通达度高，配套较完善，生活较便利。

区域位置的便捷，为人流量和消费客群奠定基础。据了解，长沙览秀城年度客流逾1000余万人次，客流密度达0.42人/㎡，截至2023年6月末日均客流3.9万人次。周边5公里内人口约145.89万，人口组成以年龄26-40岁的青中年人及家庭客群为主，上半年销售额达4.29亿元，客群整体消费需求及消费能力较高。

值得注意的是，项目自2016年运营以来，7年均保持了接近满租的状态。根据评估机构的市场调查，截至2023年9月末长沙览秀城出租率达98.9%。

在优势区位、优质客群以及坚实消费基础的加持下，长沙览秀城2020-2022年度销售额和运营收入复合增长率分别达到21.53%和31.27%，处于高速增长期。

可以看出，华夏金茂购物中心REIT底层资产的优势明显。同策研究院研究总监宋红卫表示，从华夏金茂购物中心REIT的资料可以看到，进入公募REITs资产包的都是优质资产，对于投资者有较高的吸引力，引导投资者向投资优质商办物业转型。

金茂商业运营稳健

为优质公募REITs平台奠定基础

除了底层资产的质量外，决定REITs是否能成功发行的关键，是资产方的运营管理能力。从中国金茂的中报数据中可以看出其在商业方面的强劲稳健的运营能力。

数据显示，2023年上半年中国金茂零售商业板块的商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%；酒店经营板块，酒店收入和经营毛利较去年同期分别增长109%和212%，均较2019年同期超出10%，且已超过疫情前水平。

事实上，多年来中国金茂在商业方面持续发力，商业运营能力强劲稳健。据悉，金茂商业于2013年6月正式成立，其立足于零售商业地产全价值链体系，整合全球领先资源，为消费者带来“创造未来生活体验”的商业新中心。

经过10年发展，目前中国金茂商业板块已拥有以“览秀城”、“金茂汇”、“J.LIFE”三个品牌为代表的购物中心，分别匹配着城市级商业、区域品质商业、精致配套服务等不同规模和功能业态所需的商业综合体。

时至今日，金茂商业已进入上海、丽江、南京、长沙、青岛、重庆、张家港、武汉、天津、杭州、宁波、福州、廊坊13座城市，在营及筹开项目共16座。此外，其在武汉、杭州等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。

其中，“览秀城”坚守“与城市共生”的品牌理念，汲取当地城市的人文灵感，打造商业、城与人一起成长的共生平台。据悉，长沙览秀城是中国金茂旗下的首个览秀城作品，是览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。

信达证券也表示，对企业而言，发行消费基础设施REITs实质上打通了一条轻资产发展之路。长期来看，打造优质公募REITs平台不仅有利于企业的长期发展，也有助于推动行业向高质量管理能力模式过渡。

“首发+扩募”机制成型

REITs市场未来增长可期

存量经济时代，公募REITs的发展被各方寄予厚望。

自2020年试点以来，我国公募REITs市场已逐渐形成“首发”+“扩募”的发展格局。在广阔的市场空间下，实力强劲、旗下优质资产充足的房企，也因未来具备更高的“扩募”可能性。

据相关数据显示，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。

目前，我国市场上已发行或已过审的公募基础设施REITs已经有29只，总市值接近人民币1000亿元。

除了中金山高REIT之外，其余28只REITs的三季度经营情况均出现了环比上升的情况。其中，27只产品净利润实现盈利，15只产品净利润超过1000万元。

中信证券指出，REITs本质是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，有利于优化企业经营模式，助力企业打造“投资-培养-退出-扩大投资”的良性循环，只有打开扩募空间，才能真正发挥REITs盘活不动产的功能。

中国金茂也表示，发行消费基础设施公募REITs标志着中国金茂旗下优质商业资产对接资本市场打开了全新路径。未来，中国金茂将持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，促进城市消费条件优化、消费场景创新。

编辑/张郁唯