“真是太感谢武昌法院金莎法官和李红鹰法官，历经多年，我们终于成功办理房产证，我们的房子终于登记在自己名下了，可以安心居住了”，年过六旬的刘爹爹感叹道。历经七年，包括刘爹爹在内的近100名居民终于可以办理房产证了。

刘爹爹原系武昌区中华路137号的居民，所住房屋为工作单位分配的公房。1998年，刘爹爹与拆迁单位和开发商签订了《房屋拆迁安置协议书》，该协议书约定，拆除刘爹爹居住的房屋，并就地还建一套相同面积的房屋。随后刘爹爹配合拆迁，搬离原房屋。2003年刘爹爹接收了武昌区中华路65号（都景园小区）2栋一套房屋，居住至今近二十年，但一直未能办理房产证。

开发商跑路，业主十多年无法办理房产证

都景园小区系开发商联友公司对武昌区中华路沿街房屋实施拆迁后，进行开发建设的小区。房屋还建之后，17年间刘爹爹等住户多次向联友公司要求办理房屋过户手续，并向街道和相关主管部门多次反映办证难问题，但因开发商欠缴相关费用，小区的房屋一直不具备办证条件。2015年政府对于历史遗留问题房屋出台了相关政策，刘爹爹等业主以为盼来了办证的曙光，但意外情况发生了，开发商跑路了……

联合稳控，多方合力，有序推进矛盾化解

联友公司突然“跑路”，办证资料下落不明，武昌区法院和中华路街办事处、西城壕社会居委会迅速跟进，在社区积极约见小区代表，首先摸清房屋的性质和居住情况。得知都景园小区的房屋既包括联友公司对外出售的商品房，也包括拆迁还建房，而拆迁还建房屋中又涉及私房和多家单位管理的公房。由于监管不到位，后期不仅出现“一房二卖”“一房三卖”的问题，还有业主之间互相换房后又出售等情况。随着部分原业主的去世，还加入了继承问题，法律关系变得更加错综复杂。

针对以上情况，工作小组与小区业主进行了多次沟通交流，并就如何通过法律途径解决小区住户办证难问题进行了充分论证，在武昌区法院时任中华路法庭庭长金莎的建议下，决定分步骤解决办证问题，有序推进。

推进过程中，社区工作人员，驻点律师积极指导业主提交证据材料，为业主们出具居住证明，使业主们亲身感受到社区、街道和法院积极帮助群众化解矛盾的决心和举措，群众的情绪得到了缓解。

能动司法，为民解忧，坚持实质性化解矛盾

为破解办证资料缺失的问题，金莎庭长带着助手，前往武昌区房管局寻求帮助，房管局指派专人配合，从尘封的资料中找到当时开发商提交的部分档案，特别是办证的关键证据还建住户登记表和购房人的初始登记资料。查明该小区共有三个单元，1栋为独栋单元，共有17层，3楼以上系对外销售的商品房，2栋有2个单元，3-8层均为还建房，在查询中还得知很多房屋存在抵押情况。李红鹰法官带领助手，前往小区物业公司了解每一户缴费业主的情况。小区党员代表进行入户调查，逐户填写实际住户登记表。历经几个月的时间，两位法官把都景园小区的登记业主、实际业主、居住人情况摸得一清二楚，在此基础上，金莎庭长制作了全小区的台账记录，使每一个单元、每一层楼、每一户的权属登记情况、抵押情况一目了然。为诉讼程序的启动和顺利推进打下了坚实的基础。

房产“被抵押”，以民为本，戳破假按揭的面纱

2016年开始，第一批商品房屋“被抵押”的业主开始有序提起诉讼。李红鹰法官经过审理，发现大部分房屋存在三个“业主”：首先，开发商组织自己的员工和社会闲散人员作为购房人，签订了一批虚假的商品房购房合同，并以当时还登记在开发商名下的还建房作抵押，向某农商行办理了最高额抵押，此部分业主为虚假的业主；为获得最大利益，开发商又找来第二批人，再次就同一房屋签订了虚假购房合同，以购房合同中约定的房屋向其他商业银行办理了真实的抵押贷款，并办理了他项权证；最后，开发商将房屋卖给真实的购房人。案件审判的难点在于如何认定虚假业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的效力以及虚假业主与商业银行签订的《抵押合同》和已经办理的期房抵押证明的效力问题。按照既有判决，在没有充足证据证明的情况下，法院一般不会直接撤销业主与银行的《抵押合同》。但不解决上述两份虚假购房合同的效力问题，真实业主不可能实现其办证诉求。

经过开庭审理，李红鹰法官发现案件存在诸多不合理之处：一是虚假业主购买诉争房屋至今，未去实地查看房屋，也未要求开发商交付房屋，不合情理；二是开发商开具收据表明已收到虚假业主支付的首付款，但未能提供资金来源凭证；三是法院以多种形式通知开发商、虚假业主应诉，对于如此重大的利害关系，虚假业主或是不到庭主张权利，部分虚假业主到庭后均表示未购房，当年只是将自己的身份证交给朋友帮忙而已。至此，联友公司通过假按揭套取银行资金的事实浮出水面。

果敢判决，依法保障真实购房人的合法权益

都景园小区虚假按揭的圈套被法院戳破后，权利直接受损的就是已发放贷款资金的银行。李红鹰法官坚持以民为本，依法果断判决联友公司与他人恶意串通，以虚假按揭套取资金，严重损害了真实购房人的合法权益，依法认定虚假业主与联友公司签订的商品房买卖合同均为无效，进而认定虚假业主与商业银行签订的抵押合同无效，虚假业主与商业银行及时办理撤销期房抵押证明手续，开发商协助真实购房人办理产权过户登记手续。案件宣判后，某商业银行不服，提起上诉。案件经武汉市中院二审判决维持原判。至2019年，都景园小区四十余户商品房购房人“被抵押”问题得以解决，顺利地办理了房产证。

有序推进，维护拆迁还建住户合法权利

商品房办证问题解决后，拆迁还建房屋的办证问题被提上日程。拆迁还建房屋中仅有几户为私房，其余房屋涉及省、市、区数十家单位的公房还建后的办证问题，且联友公司还将60套还建房屋中的45套抵押给某农商行，以担保其所欠商品房虚假按揭贷款产生的债务。因此，还建房的办证也是困难重重。

根据商品房办证的示范效果，2019年至2020年，金莎法官陆续办理了都景园小区十余户私房和无争议公房的所有权确认纠纷案件，刘爹爹的房屋就在其中。在这批房屋中，部分产权单位通过房改，将房屋的所有权让与给原来的公房承租人，法院依法确认侵害被还建住户合法权利的抵押合同无效，开发商协助被还建住户办理产权过户登记手续。当刘爹爹等被还建住户拿到期盼了十多年的房产证后，喜悦之情溢于言表。

根据开发商向房管局提交资料，发现其中有几十户还建房屋的权属为湖北省某机关的公房，但某机关认为该单位国有资产登记档案中不包括此处房屋，拒绝协助原公房承租人办理手续，看到小区内其他住户纷纷办理了房产证，这批住户心急如焚。一方面要维护群众的合法权益，另一方面要考虑国有资产流失的问题。经过引导，2022年十余户业主向法院递交了起诉状，要求办理产权过户手续。李红鹰法官在审理过程中，将某机关列为第三人，要求该机关明确表示对上述房屋是否主张权利。该机关经过谨慎核查，确定不主张对上述房屋的所有权，法院根据各原告持有的拆迁还建合同，并结合实际居住情况，最终判决房屋由原公房承租人（现住房）所有，成功处理了这一批有争议公房的房屋拆迁补偿合同纠纷。

至2023年，涉及都景园小区最后一批国有公房还建住户的案件正在审理过程中，办证问题即将圆满解决。

文/记者 邱睦 通讯员 吴迪

编辑/王朝