15日A股全线飘红，公募REITs却整体普跌，华泰江苏交控REIT更是在上市首个交易日便跌破发行价，最大跌幅超过3%，一度领跌众REITs。不过午盘后，跌幅逐渐收窄，最终以0.05%的涨幅报收。

11月15日，净认购金额超30亿的华泰江苏交控REIT迎来首日上市，开盘即跌破了发行价，与前期上市的REITs动辄收获30%涨幅上限形成很大反差。不过，当天成交活跃，全天成交额超过2亿元，换手率接近30%。

不过，整体来看，四季度以来，公募REITs表现便持续低迷，截至目前，除了国泰君安旗下两只10月新上市的REITs至今涨幅仍为正，其余均出现下跌，最大跌幅已超过11%。此外，公募REITs上市后表现大分化，最大首尾差已超过50个百分点。

多位业内人士表示，短期内投资者热情下降加上基础设施项目业绩受影响、隐含贴现利率水平上升，或会共同导致REITs产品短期表现不佳，甚至出现破发。未来随着经济复苏和疫情防控政策优化，REITs底层项目业绩回升，有利于REITs价格上涨，其中与物流人流相关性高的底层资产更有上涨空间。

新品上市首日微涨0.05% 公募REITs表现大分化

11月15日，华泰江苏交控REIT首日上市，开盘即跌破发行价，盘中最大跌幅超过3%，一度领跌各REITs。不过，午盘后跌幅逐渐收窄，截至当日收盘，微幅上涨0.05%。

从成交情况看，华泰江苏交控REIT上市首日成交量28.58万手，占当天公募REITs总成交量的38.56；成交额2.16亿元，占当天公募REITs总成交额的45.16%，成交量、成交额皆位居当日首位。

另据Wind统计，目前已经成立的23只公募REITs产品中，21只已经正式上市，上市首日平均涨幅14.32%，上市首日全部实现了收红。

其中，华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、建信中关村REIT、红土深圳安居REIT等5只产品，都达到了上市首日大涨30%的涨幅上限，国泰君安东久新经济REIT首日涨幅也达到27.15%。

不过，从二级市场表现来看，四季度以来，公募REITs表现便持续低迷，二级市场表现分化，有的产品回调幅度较大，最大跌幅已超过11%。

据Wind统计显示，截至11月15日，10月以来，20只已上市公募REITs期间平均跌幅达到4.59%，除了国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等几只在10月新上市的公募REITs，其余均出现下跌,其中有10只累计跌幅超过5%，最大超过11%。

另据Wind统计显示，经过近期回调，目前，成立以来总收益超40%的公募REITs只剩下华安张江光大REIT，上市以来涨幅40.05%；此外，还有红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT等3只产品成立以来的总收益超30%。此外，7只自成立以来累计涨幅为负值，最大跌幅超过12%。

另据Wind显示，截至11月14日收盘，全市场20只上市公募REITs平均溢价率25.87%，且溢价率发生较大分化：溢价率最高的产品超过50%，也有22只产品产生超过10%的折价。

底层资产属性及经营业绩差异等 导致公募REITs二级市场表现分化

对于公募REITs二级市场表现持续分化，中航基金副总经理、首席投资官邓海清表示，REITs兼具股性和债性特征。今年宏观经济和资本市场受到国内外多重因素冲击，包括疫情、地缘政治冲突、全球高通胀、海外加息潮等，人流物流受到影响，REITs底层资产经营业绩受到一定影响；股票市场波动率上升，REITs产品的成交活跃度也有所下降。同时，近期债市调整较为剧烈，市场利率水平抬升，根据现金流贴现模型，REITs的价值所有下降。短期内投资者热情下降加上基础设施项目业绩受影响、隐含贴现利率水平上升，或会共同导致REITs产品短期表现不佳，甚至出现破发。

“REITs产品总体上可分为产权类和特许经营权类两大类。其中产权类股性较重，特许经营权类债性较重，二者影响因素不同。同时，不同地区的经济发展情况、人流物流受影响情况不同，底层资产的经营业绩不同，也会导致二级市场表现分化。未来随着经济复苏和疫情防控政策优化，REITs底层项目业绩回升，有利于REITs基金价格上涨，其中与物流人流相关性高的底层资产更有上涨空间。”邓海清称。

东北证券分析，2022年10月底14只公募REITs均披露其三季报，基础设施资产运营整体相对稳健，但疫情之下开始出现分化。

其中，高速公路类REITs方面，疫情对出行影响较大，高速公路三季度通行及收入同比小幅下跌但环比改善，此外四季度全国收费公路货车通行费减免10%，将对收入造成一定影响。产业园区类REITs方面，疫情仍是产业园运营最大的挑战，需关注对潜在租户的续租、退租影响，此外减租有利于增强客户粘性，管理人将通过多种手段弥补减租带来的损失。仓储物流类REITs方面，高标仓需求旺盛，出租率维持高位，居民消费将为仓储物流行业带来新机遇。此外普洛斯通州物流园因租户到期调整，关注招租进展。生态环保类REITs方面，季节性特征明显，完成率逐步提高。污水处理负荷率呈现出季节性变化，干旱导致污水处理量受到一定影响；垃圾回收处理量有所恢复，此外需关注可再生能源电价附加补助及结算付款工作。此外，清洁能源类REITs方面，运营安全稳定、盈利整体较好，完成率一枝独秀。

“从前三季度的可供分配金额情况来看，14只REITs中仅有5只超额可供分配金额进度。受股价上涨及收入不及预期等因素综合影响，目前公募REITs年化派息均低于募集说明书预测值。”不过，东北证券也提醒，由于季节性影响基础设施项目资产收支情况，所以不能按照占全年的时长比例来简单判断基础设施资产全年的可供分配金额。

政策助力公募REITs持续扩容 未来市场空间有望进一步提升

今年以来，公募REITs持续扩容。

Wind统计显示，今年以来，公募REITs持续扩容。算上今日首日上市的华泰江苏交控REIT和11月11日成立的中金安徽交控REIT，年内合计有11只产品成立。华夏基金华润有巢REIT于11月14日迎来首发。除了上述拟成立或上市品种，还有华夏基金申报的和达高科产业园封闭式基础设施即将推出,中金基金11月申报的山高集团高速公路REIT则正处于接收材料阶段。另有富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、红土盐田港REIT等5只公募REITs启动扩募。

公募REITs的持续扩容离不开政策的持续助力。比如，仅上周一周内，包括国家发改委、证监会、国资委、中国人民银行及银保监会在内的五个部门分别从民营经济、中央企业和房地产行业三个不同方面陆续发布支持公募REITs市场发展的文件。

“虽然目前公募REITs仍处于试点状态，但我们认为中国的公募REITs市场俨然已进入了发展快车道，会为各类投资机构带来更多的市场机会。”REITs指数表示。

在邓海清看来，基础设施公募REITs符合中国未来长期发展战略，也是金融服务实体、服务高质量发展的重要抓手，未来前景广阔，市场空间将持续扩容。未来随着经济复苏和疫情防控政策优化，生产生活秩序恢复，物流、人流量的增长会带来REITs底层项目业绩回升，因此，看好公募REITs未来市场表现。

天风证券表示，近期公募REITs扩容加速，未来REITs市场有望吸引更多资金，整体市场空间有望进一步提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。

对于投资建议，东北证券建议投资者积极参与打新配置。当前阶段，底层资产优质且稀缺性高，机构投资者重点布局一级投资，积极参与战略配售及线下认购的配置策略仍是主流策略。同时，关注具备扩募潜力资产。成熟REITs行业集中度比较高，存量市场主要是通过扩募来扩大资产规模，具有大量优质基础设施资产的原始权益人，未来存在大量扩募机会，可关注仓储物流、高速公路、保租房等资产。此外，关注运营稳健标的。在市场波动下建议关注抗风险能力较强、收益稳定、低估值REITs，通行经营情况得到改善的高速公路类资产以及运营管理能力较强的产业园区类资产。

中邮证券则建议积极参与投资、重点关注保租房、产业园区、仓储物流REITs。在其看来，我国保租房、产业园区、仓储物流REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。

此外，邓海清建议，普通投资者选择公募REITs投资标的，首先要分析底层资产，看底层资产的盈利能力、现金流的稳定性、底层资产增值潜力和风险收益特征。

第二，要关注管理人。一是关注基金管理人。由于公募REITs业务模式涉及到的层级比较多，结构比较复杂，需要重点分析基金管理人对其他各层级管理人和专业资产运营机构有无把控力、各层级之间沟通协调是否顺畅，这直接影响到公募REITs基金的整体运作是否高效，从而影响底层项目的盈利水平。此外，由于传统公募基金业务只投资标准化资产，REITs基金经理和传统的公募基金经理在专业领域方面也有显著不同，需要分析基金经理的过往从业经历和专业领域，判断基金公司和基金经理对底层资产的经营管理能力。二是关注专业资产运营机构（原始权益人/基础设施运营企业）。专业资产运营机构的运营管理能力的强弱直接影响到底层项目运营的稳定性和增长潜力。

编辑/范辉