公募REITs又现爆款产品。日前，华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（下称“苏交REIT”）正式发售，这是江苏省首单高速公路公募REITs，并于发售当日宣布提前结束公众投资者的募集。

包含该产品在内，今年以来，多只REITs新产品受到各路资金抢购。在业内人士看来，目前正是国内REITs市场发展的良好时机。今年，国务院和证监会出台了一系列关于REITs的市场支持的政策和意见，特别是关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，对推动整个REITs市场发展起到了非常积极的作用，未来国内公募REITs市场潜力巨大。

公募REITs备受青睐

据华泰证券（上海）资产管理公司发布的公告显示，截至10月28日，华泰江苏交控REIT公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。

根据有关规定，华泰证券资管决定提前结束公众投资者的募集，10月28日为公众投资者最后认购日，自10月31日起不再接受公众投资者的认购申请。基金管理人将按照基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

据悉，苏交REIT基金存续期限为12年，募集份额为4亿份。其中网下询价阶段拟认购数量总和为85.5亿份，为初始网下发售份额数量的122.19倍。

从募集材料上看，本次发售的苏交REIT由江苏交控子公司江苏沿江高速公路有限公司作为原始权益人，盘活的底层资产项目为沪苏浙高速公路，是国家重点干线公路的重要路段，全线位于苏州市吴江区，道路东接上海市青浦区，西连浙江省湖州市，是长三角一体化发展战略重要交通纽带。

除了苏交REIT外，今年以来，还有多只REITs新产品备受青睐，尤其是保障性租赁住房REITs产品。比如，根据询价认购倍数和募集认购确认比例，此前红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT整体认购倍数破百。

“已上市的20只公募REITs产品多数在二级市场表现良好，平均涨幅超过26%。”国泰君安证券资管总裁陶耿日前在上海交大高金主办的2022中国不动产金融峰会上表示，公募REITs产品良好的二级市场表现和一级市场被广大投资者踊跃认购的情况，体现了市场对公募REITs投资产品的高度认可。

上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘在会上也称：“在过去一年多的时间，中国公募REITs发展从一开始相对较冷清，到现在市场接受度更强，说明了中国公募REITs市场发展前景还是非常可观的。”

不过，对于公募REITs二级市场的火热，华金证券创新资产管理部总经理杜鹏建议，投资者一定要有合理的收益预期。公募REITs不是一个暴利的产品，而是稳定收益型的产品。公募REITs的底层资产决定了其未来的收益空间，进入公募REITs市场要有长期投资的思维，目的是获得分红和拉长时间带来稳定的增值。

仍有较大优化空间

自去年6月首批9个公募REITs项目上市后，在监管部门和各市场机构的合力推动下，过去一年多来，公募REITs试点实现快速发展，市场已初具规模效益和示范效益。

Wind数据显示，目前市场上已发行的上市公募REITs共有22只，产品发行总规模超过600亿元，资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保以及园区基础设施等。

作为结构化的融资工具，REITs是盘活存量非常重要的融资手段，可以为不动产企业提供传统的银行或者信托融资途径之外的一个融资手段；帮助不动产企业通过转让、发行REITs来调整它的负债结构、资本结构，转让手中物业的股权，从而实现轻资产运营。

“公募REITs是权益融资工具，新增的投资作用显著，作为与股债并列的第三大类资产已获得投资者的高度认可。”陶耿称，从新增投资看，REITs可带动数倍甚至十数倍其自身规模的项目投资，仅首批9个试点项目就带动了3000亿元的新增基础设施项目建设，对扩大有效投资形成了良好的示范效应。

但严弘提及，整体而言，我国公募REITs市场在发行端、运营端和控股机制等方面还处于摸索和改善的阶段，仍有较大的优化和改善空间。比如引进长期资本，目前退休年金或保险资管正逐步进入这一市场；明确基金份额持有人利益的代表机制，管理模式转变为内部管理模式和外部管理模式结合的协调机制等。

严弘进一步称，对中国公募REITs未来发展前景非常乐观，因为既有需求，同时在供给端也有丰富的底层资产，未来整个公募REITs在国内的发展将大有可为，发展潜力巨大。

从资金用途上看，目前，国内公募REITs主要聚焦于基础设施不动产，对支持实体经济特别是支持地方政府的项目起到积极作用。陶耿称，公募REITs的推出，有助于解决当前新型基础设施投资的困境，同时引导社会资本脱虚向实，共同参与国家重大领域的基础设施建设。

一方面确保投资退出通道通畅，基础设施公募REITs依托于基金管理人对于基础资产的细致尽责调查，在准入环节严控质量，提高产品的供给质量，能够更好匹配投资者需求；另一方面，提升股权投资市场活力，使新型基础设施领域的股权投资有规范化、标准化的退出渠道，同时提升基础设施资产的流动性和市场化估值水平，提高资金使用效率，提升投资回报水平。

晨曦控股总裁周昕宇也提到，从2021年国内首批公募REITs上市，2022年9月公募REITS整体市值规模已突破690亿元，这些变化都给不动产行业带来了新的融通机遇。

华瑞银行董事长曹彤建议，应发挥公募REITs的作用重新构建房地产的金融体系，之前的金融体系是围绕银行信贷资金和部分非标融资构建的，目前这一体系走到了调整的转折点。“目应围绕公募REITs重新构建体系，为下一轮房地产市场的发展提供金融保证。”（段思宇）

编辑/田野