“老年人的钱，好骗不好赚。”这句骗子不无得意的话，道出瞄准老年人群体实施诈骗犯罪的猖獗。5月15日，北京金融法院法官厉莉邀请中国政法大学民商经济法学院副教授及北京西城法院金融街法庭法官，以“5·15全国投资者保护宣传日”为契机，通过百姓身边的案例，深度解读养老诈骗相关的内容。本报《法学苑》栏目进行了全程直播，当日31万观众在线观看。

举着“红头文件”号称惠民服务 实则是专给老年人洗脑的“套路贷”

以房养老作为一项新的缓解人口老龄化、为老人提供更好的养老补助优惠政策，它的实施引起了社会广泛关注。“养儿防老不靠谱，以房养老更靠谱”，这虽是一句广告用语，却反映出这样的改革挑战了很多中国人的传统思想。

北京金融法院立案庭副庭长厉莉介绍，“以房养老”主要是指老年人将住房反向抵押给保险公司，从而每月领取一定数额的养老保险金。这本是一种商业养老保险业务，但部分不法公司和人员，却打着“以房养老”的旗号，对老年人实施欺诈，导致部分老人陷入房财两空的境地。就在2019年，北京发生一起涉黑“套路贷”案件，共骗取68名被害人70套房屋，给被害人造成经济损失高达1.78亿元。

据了解，一家名为中安民生的金融机构，通过抵押客户的房产，然后借得一笔本金，再将这笔钱用来认购中安民生发行的理财产品的模式，称可以给客户6%左右的年化收益。他们曾自称是民政部批准的慈孝特困老人救助基金会下的以房养老基金会，有红头文件。一些报刊上还有这家机构董事长李佳豪的照片和各种荣誉，像“全国AAA级养老服务机构”、“2014-2015中国最佳金融服务平台”、“中国财富管理行业最具竞争力领军品牌”等等。

中安民生的业务员瞄准的都是有房的老年人。通过组织外出旅游，给老人洗脑，称房本放在家里也不会升值，但如果将房本拿出来办理抵押贷款，一套房子的估值为330万，就可以贷到300万。贷款利息由中安民生来承担。这300万购买中安民生的理财产品，一年期的年化率为5%。老人每个月能收取12500元的“养老金”，而且6个月后可以随时办理解押，不需要承担任何代价。

结果很多老年人瞒着子女和这家机构签下了一系列的合同，甚至有不少人被带去公证处做了赋予强制执行的公证文书。然而在中安民生资金链断了之后，这些业务员大部分都失联了。

2019年12月30日，北京市第三中级人民法院对当时北京最大的一起黑社会性质“套路贷”案，进行了公开宣判，52名被告人分别获刑，主犯被判处无期徒刑，其余51名被告人中有11人被判处十五年以上有期徒刑，9人被判处没收个人全部财产。

记者在采访中了解到，位于海淀区中安民生总部后方的小区内，就有多名老人因陷入套路难以脱身，很长一段时间深受讨债人的滋扰。

被骗子妖魔化的以房养老保险 还有多少可信度？

中国政法大学民商经济法学院副教授王雷表示，老年人住房反向抵押养老保险（“以房养老”）为“名下有房产、手中无现金”的老年人提供了一种养老思路，帮助老年人获得“养老钱”。“以房养老”套路贷诈骗是借“以房养老”之名实施的“套路贷”等违法犯罪行为。“以房养老”套路贷诈骗导致参与其中的老人不仅没拿到养老金，还失去房屋。

他说，此种套路贷的运作流程通常为，老年人将自己的房屋抵押给理财方介绍的出资方，老年人与出资方签订借款合同，老年人将所借资金投资理财方的以房养老项目获取理财收益作为养老金，理财方向出资方支付利息。老年人委托理财方的工作人员代为办理房屋出售和抵押登记手续。经公证的抵押合同赋予合同强制执行力。

而理财方汇集的大量资金形成脱离金融监管的巨大“资金池”，这些资金脱离监管被挪作他用后，理财方资金链断裂、无法代为还款，出资方申请强制执行老年人所抵押的房屋，导致老年人的房屋被强制执行。“以房养老”套路贷使得老年人陷入合同陷阱之中，最终房财两空。

北京西城法院金融街法庭副庭长舒锐也表示，老人被骗，更多的原因是错误的炒作和被骗子歪曲以房养老的概念。

他说，实际上，2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》鼓励发展的仅仅只是老年人住房反向抵押养老保险，这在本质上只是一种保险产品。这种保险的商业逻辑本身也很简单。老人将房屋抵押给保险公司，保险公司按月给老人钱，老人去世后，保险公司对房屋进行清算。说白了，即便要简称，也要简称为“以房养老保险”。让普通群众能够理解到，这是一种保险产品，而不是投资、理财产品。

但遗憾的是，“以房养老保险”被口口相传为“以房养老”，人们没有记住这是一种保险，只记住了“以房养老”，并且曲解为，“怎么样动用我们的房子去养老。”

正是因为名不正，很多不法分子就开始对“以房养老”进行了各种演绎，甚至打着国家政策的旗号，拉大旗作虎皮，以权威机构名义蒙骗老人。比如，中安民生向老人们兜售所谓以房养老产品，也是打着国家政策鼓励的旗号，宣称“以房养老是政府大力扶持的产业”。但实际上，他们说的以房养老，和国家鼓励的以房养老，根本就不是一回事。

法官建议，一定要记住两句话，“你惦记着别人的利息，别人惦记着你的本金。天下没有免费的午餐，所有免费的一定会是最贵的。”

想购买正规的“以房养老保险”该如何避坑？

舒锐表示，正规的“以房养老”也是千篇一律的，它就只是一种保险产品，全称为“住房反向抵押养老保险”，而假的“以房养老”则各有各的套路。

具体而言，其一，正规的是由专业的保险机构经营。目前，只有两家保险公司有相关产品。其二，正规的保险中不会出现借款合同、房屋买卖合同、理财合同。其三，正规的保险，房屋所有权始终归老人所有，保险公司只要抵押权，老人身故后保险公司方可处置。

舒锐表示，居住权作为《民法典》2021年1月1日实施后新增的一种用益物权，是以往法律中没有规定的一种新的权利。通过这项制度可以在一定程度上，解决老人的后顾之忧。

其实通过这项权利，老人就可以放心提前把房子过户到赡养自己的子女名下，以让孩子们更有动力实现“养儿防老”，但要求为自己设立拥有居住房屋的权利。

老年人也可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，以房款养老，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权，以避免出现“钱没了，人还在”的窘境。

同时王雷副教授也提醒，“以房养老”套路贷存在5点法律特征，第一是存在复杂的合同架构，如借款合同、抵押合同、委托合同、代为还款合同、养老服务协议等等，形成法律闭环，老年人难以具备相应专业判断能力。

第二是实施套路贷的经营者在经营活动中经常夸大宣传、宣称自己有官方合作背景，获取老年人的信赖。

第三是实施套路贷的经营者经常安排其工作人员作为代为办理房屋出售或者抵押登记手续等全套事务的受托人甚至出资方。

第四是套路贷所涉及受害人人数多、金额大，形成脱离监管的巨额“资金池”，常涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等刑事犯罪。

第五是需要通过穿透式审判理念，结合证据链，透过现象看清套路贷的本质，认定恶意串通合同无效、以欺诈方式订立的合同可撤销或者老年人不具备交易意思表示而合同不成立等。

所以老年人在涉及到相关项目时一定要注意3点。首先，老年人在“以房养老”相关合同书上签名、按指印时要慎重，寻求专业帮助辨析合同的内容，回归住房反向抵押养老保险的本真面目，透过合同迷雾识别抵制套路贷。其次，套路贷下的借款合同通常会约定远高于商业银行贷款的利息。另外，对于低风险甚至无风险、高收益的养老投资项目，要提高警惕，理解其商业逻辑。

王雷副教授表示，“以房养老”是我国对养老方式的一种新探索，我国的法律也对此给予相应的保护。

民法典中的合同不成立、可撤销、无效制度对保护“以房养老”套路贷的老年人具有重要意义。房屋所有权人也可以通过设定保留居住权的房屋买卖，以实现“以房养老”。相对比于保留居住权的住房买卖而言，住房反向抵押养老保险中的保险公司无法直接取得住房的所有权。居住权制度是法律对老年人以房养老提供的重要法律措施。

除此之外，遗赠扶养协议也是“以房养老”的不错选择。老年人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。按照协议，该组织或者个人承担该老年人生养死葬的义务，对老年人的房屋等财产享有受遗赠的权利。

文/北京青年报记者 王浩雄
编辑/白龙