险资撤离地产已经不是新鲜事。今年以来，数家险资减持地产股，例如，大家人寿减持金地集团、金融街，中国人寿减持万科A、招商蛇口，和谐健康保险减持金融街等。“V观财报”(微信号ID：VG-View)查询Wind数据发现，截至2021年三季度末，前十大流通股股东中有险资的A股上市房企共有14家，较2015年的高点减少了一半。

泰康系减持阳光城

泰康系与阳光城的关系，始于2020年。

由于阳光城原股东中民投陷入流动性危机，其所持有的阳光城股份被摆上货架。经过一年多的寻找，2020年9月，泰康人寿、泰康养老以协议受让方式，从中民投旗下公司受让阳光城约13.53%的股份，共计约5.55亿股。据计算，泰康系入股阳光城约耗资33.78亿元，每股价格约6.09元。

为了引入泰康系，阳光城的控股股东阳光集团做了对赌协议。阳光集团承诺，在2020-2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元，并在随后的2025年-2029年期间，分别实现5%-10%的业绩增长。若触发业绩承诺未达成而现金补偿的情形，阳光集团应向上市公司足额支付现金补偿金额。这份对赌协议也规定，若泰康人寿及泰康养老合并持股低于9%，上述业绩承诺事项由各方另行协商并及时披露。

除了成功引入泰康系成为公司二股东，在2021年4月5日，阳光城大股东还与泰康保险签订《战略合作框架协议》，落实泰康系入股阳光城后在业务等层面开展相关合作的事宜，合作领域包括项目、资金、物业等。

但谁也没想到，阳光城与泰康系的蜜月期仅仅维持一年。2021年三季报显示，阳光城今年前三季度的归母扣非净利润同比下滑超九成，这旋即引发泰康系董事陈奕伦、姜佳立的不满，并对三季报投出反对票，理由为：对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。今年12月20日，陈奕伦辞职，随后便是泰康系12月27日的减持与转让。

具体看，泰康养老于27日通过大宗交易减持约8280.77万股股份，占上市公司总股本的2.00%，以大宗交易价格3.05元/股计算，泰康系套现约2.53亿元。同日，泰康人寿、泰康养老与泰禾建材签署《股份转让协议》，将其合计所持上市公司7.41%股份转让至泰禾建材，转让价为3.05元/股，泰康系套现约9.36亿元。

减持与转让后，泰康系合计持有阳光城的股份下降至约1.65亿元股，占总股份的3.997%，以27日收盘价3.43元/股计算，对应的总市值约为5.68亿元。也就是说，相较于入股阳光城时耗资33.78亿元，一年间，泰康系亏损约16.21亿元。

多家险资减持地产股

不仅泰康保险，今年以来，险资减持地产的事情频频发生。金地集团与险资的关系一直十分密切，截至2021年半年报，富德生命人寿通过各种形式合计持有金地集团29.83%的股份，为第一大股东，大家人寿持有20.43%的股份，为第二大股东。

自今年9月15日起，金地已连续5次公告大家人寿减持公司股份。根据12月23日公告，大家人寿持有金地集团的股份比例已下降至5.43%。

持有金地集团股份的比例从20.43%降至5.43%，大家人寿仅用了短短4个月的时间。“V观财报”根据历次减持股份及价格粗略计算，大家人寿累计套现金额约为70亿元。大家人寿的前身是安邦保险，资料显示，安邦保险首次出现在金地集团的股东名单中是2012年三季度，持股比例约为1.50%，到2014年12月，持股比例增至20%。2012年-2014年间，金地的股价最高也只有7元/股左右，比大家人寿近期通过大宗交易减持的价格低至少3.5元/股，从账面看，若不考虑通胀因素，大家人寿整体是盈利的。

此外，自2012年以来，金地集团每年都进行了分红，Wind数据显示，2012-2020年，金地的股利支付率分别约为9.62%、19.83%、14.61%、59.07%、50.15%、34.97%、33.45%、30.02%、30.39%，作为公司第二大股东的大家人寿，自然会获得不少分红红利。

除了金地集团，今年9月份以来，大家人寿多次减持金融街股份，截至12月24日公告，所持股份降至10.11%，低于2021年半年报披露的14.10%。大家人寿还在逐步减持万科A股票，到2020年年报时，已退出十大股份之列。

中国人寿减持房企股票的动作更早，其已连续数个季度减持万科A的股票，截至2021年三季度末，中国人寿的持股比例降至0.61%，而2020年中报时为1.80%。中国人寿还不断减持招商蛇口的股份，2020年一季度末时持股比例为4.27%，到2021年三季度末降至2.46%。金融街的二股东和谐健康保险的持股比例也轻微下降，持股比例由2020年底的15.88%降至2021年中报时的15.68%。

“V观财报”查询Wind数据发现，在2015年年末，前十大流通股股东中有险资的A股上市房企共有28家，数量上为近些年的最高点。之后，整体呈现波动下降趋势，截至2021年三季度末，前十大流通股股东中有险资的A股上市房企共有14家，分别为万科A、保利发展、招商蛇口、华侨城A、金地集团、金科股份、阳光城、华夏幸福、首开股份、金融街、苏州高新、万业企业、同达创业、铁岭新城。

地产股前景几何？

过往数年，险资与地产的关系可谓紧密，究其原因，还是与险资特性与房地产行业持续向好有关。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对“V观财报”分析，在过去，险资非常青睐地产股。险资的主力现金来源是寿险，寿险的赔付在一个较长的周期上，因此也喜欢长周期投资，对于它们来说，房地产股投资周期长，抗通胀能力好，且在城市化进程推动下，需求旺盛。

“另外，科技股虽然收益高，往往风险也高，收益和风险大致匹配。其他的上市公司，周期属性很显著，存在大小年。唯独房地产行业相对简单，在过去数十年都能跨越周期，简单易懂。”盘和林说。

但是，随着房地产市场形势发生改变，险资的态度发生转变，出现了投资换仓的情况。盘和林认为，保险资金减持地产股，一是在房住不炒大背景下，地产股价格抬升空间有限；二是政策也在试图减低经济对房地产的依赖；三是保险属于金融行业，自身有一定的杠杆，若再加上房企的高杠杆，会加剧险资的经营风险。

房地产市场环境的变化和房企自身经营不善，已经开始影响险资的收益。例如，受华夏幸福债务问题拖累，公司原二股东、现第一大股东中国平安的巨额战略投资产生大额减值计提。根据公告，中国平安2021年半年度对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计为359亿元。

对于未来地产股的走势，招商证券在近日的一份研报中称，房地产行业行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断未来一年行业竞争格局将改善，政策底的出现会对估值修复形成支撑。

招商证券还称，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，看好“造血能力”强的高质量周转型公司、边际改善的管理红利型公司以及资源型叠加现金流预期改善型公司。 (薛宇飞)