12月中央经济工作会议再提“房住不炒”，随后，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就中央经济工作会议进行了权威解读，提出房地产是支柱产业，住房更是居民的消费，被外界理解为“楼市吹暖风”。

多位专家及房企人士在12月23日举办的中国房地产行业趋势展望暨CIHAF2021第二十二届中国住交会上表示，在这样的大背景下，房地产要保持良性循环和健康发展，无论企业还是政府，都势必要探索新的发展方式。

着眼保障房建设及乡村振兴

“坚持房住不炒，租购并举，实现住有所居。这次中央经济工作会议再次重申，重点是这三句话。”原建设部副部长、中国房地产业协会原会长、中国建筑协会原理事长宋春华说。

他说，将这三句话拆解开来，是三个问题。首先是坚持房住不炒的定位，要加强预期引导：“房地产变了，要走新的发展方式，大格局在那儿了。”其次是租售并举，要重点发展长租房市场。最后则是商品房市场要满足多元的购房者合理住房需求，因城施策，不能搞一刀切，保持良性循环和健康发展。

中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求也表示，不能把房地产过度金融化，更不能将其作为社会主要资产配置；另一方面也不能把房地产“妖魔化”，更不能炒作，要保证房地产行业朝着正确方向发展。他同时提及，中国的政策要有相对稳定性，如果转弯的速度太快，未来必然会矫正。政策反复处在波动之中，会使得市场没有预期；一旦预期混乱，经济活动很难有序进行。

除加大保障房供应力度外，另一政策面的重点话题则是乡村振兴。中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立提出，政府应把土地出让金的收入转变为撬动乡村振兴的杠杆。他表示，想要做到乡村振兴，必须打开城乡之间的政策壁垒和行政屏障。比如：鼓励承包地经营权流转，推动规模化、现代化农业；实施乡村建设行动，改善农村基础设施公共服务；重点发展县城和特色小镇，实现就地城镇化；农村宅基地实行三权分制，建立集体经营型建设用地制度，形成城乡一体化的建设用地市场等。

郑新立举出海南儋州共享农庄的例子：村庄与开发商进行合作，由开发商为村民建联排别墅，再将剩余的宅基地转给开发商做旅游开发，土地出让金以7%的利率，分20年付给每户农民，同时为每户农民提供一个就业机会。就这样，贫困村跻身中等收入行列。

据记者此前了解，在北京也有类似的乡村振兴模式，例如在顺义、大兴等地建设开发的集体土地租赁住房。与上述村庄情况不同的是，此类项目往往采用集体经营性建设用地而非宅基地，同样采取分期的方式将土地使用资金付给村民。而在大兴的集体经营性建设用地土地入市试点中，不少土地在出让时，政府方面也会明确项目需安置的本镇劳动力就业比例。

着眼精细化管理

此前多位房企内部人士曾对记者表示，2021年对房企来说并不好过。与2015年不同，大部分房企已经不再期待政策面会有如“去库存时期”一样较为明显的“放水”。

五矿地产党委书记、董事长何剑波表示，回顾过去20年，地产行业发展太快、太猛，而且赚钱太容易，所以很少有企业奉行长期主义的发展理念，基本上都是赚快钱、热钱、更多的钱。在这个过程中，地产项目本身的开发周期就是三年、五年，很多企业不会考虑长远的规划。再者，很多企业的发展时间也很短，房地产盈利的核心主要是土地，土地价格不断升值，盖过了其他一切努力。

“今天形势不一样了，很多企业都面临着难以为继的局面，行业也面临着重大调整和转折局面，长期主义复活了。”何剑波认为，在如今普遍重视长期主义的背景下，有效管理和提升产品力是房企抓住机会的关键。有效管理主要体现在定好方向、抓住人、立好规、守好财和打好网。

2021年，诸多房地产企业没能“守好财”，债务风险频频显露。何剑波表示，守好财意味着守好财务的底线，要关注项目在运营层面的现金流和利润，保证周转。他同时提及，“三道红线”中净负债率不高于100%是非常基本的要求，很多企业特别是境外房地产企业，诸如港资房地产企业负债率都非常低，很多都是50%以下。

此外，还要做好企业的融资管理，兼顾项目开发建设的需求以及销售平衡，在资金管理上兼顾资金利用效率和风险评估。“很多企业周转很快，但是资金成本过高，10%这样的资金成本给企业带来的附加风险非常大，一旦风吹草动，就可能导致资金链断裂。”何剑波说。

中海晟融（北京）资本管理有限公司总裁邱晓健也表示，对于资产管理机构来说，投资只是一方面，更重要的是修炼内功，构建和提升自身的管理能力。“下一步我们不仅要为房企衔接资本市场助力，更要深入项目，更多地从高周转、流动性角度去做房地产开发。同时会更多地从用户角度出发，挖掘用户需求。”

对于未来的房地产与金融调控政策，邱晓健希望，政策能够进一步细分，深入房地产与金融的各个领域，用更加精细化的政策为行业发展保驾护航。

编辑/张郁唯