“早安。”

这是自媒体平台深房理在4月13日被深圳市住建局等7部门联合发布调查处理通告后报平安的微博。在被调查后，深房理的微博内容少了些致富鸡汤故事、育儿焦虑故事和名言警句。

他的微博评论下清一色的是其V+会员的留言支持，点开这些粉丝的微博，他们多数都加入了关于大湾区置业群，而这些置业群的简介里统一看好广东、看好深圳、看好大湾区楼市，粉丝的微博正文里转发着对宏观经济的解读、对深圳的楼市看好，放眼望去，每年花费3980元成为深房理V+会员的人，都揣着通过来深买房致富的梦想。

然而，买房致富梦想伴随着深圳愈来愈严格的楼市调控政策，显得愈发渺茫。

炒房游戏

4月8日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市的政府负责人，要求其“牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

同日，被举报多日的深房理被深圳市住建局正式展开调查。

在深圳市住建局等7部门联合发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》（下称“通告”）中。

通告显示，“深房理”涉嫌教唆买房人骗取购房资格、非法集资、教唆协助借款人骗取信贷资金违规购房、虚假广告。对于“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，相关部门将依法进行调查处置；对于“深房理”教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。

在深圳市住建局展开调查的四天前，微博名为“深房理装修队003”的网友曾发布102份“深房理”摇篮会员合伙炒房材料，引来媒体和网友关注。在此之前，深房理装修队003一直有陆续发布关于深房理涉嫌炒房的微博，只是引起的水花不大。

界面新闻翻阅102份合伙炒房材料后发现，材料内容主要为深房理摇篮会员群截图，其中基本都是关于招募“买房合伙人”的广告，“代持人”、“代持费”等字眼更是屡见不鲜。此外，还有涉及“出借资金”的截图，深房理本人微信发布不少招募“出借资金”的内容。

深房理告诉界面新闻：“法无禁止皆可为。两人合伙买房子，每人50%这不违法吧？在买房子之前，我说我自己可能做生意，或者我有别的要求，我说咱们将来办理抵押贷、经营贷，两人一人一半，因为本来这房子一人占50%，这没有不合法的地方。”

有购房者也告诉界面新闻：“合资买房这事十年前在深圳就有了，一般都是做打新，一二手倒挂比较利润空间。我们都是比较熟悉的朋友、亲戚之间这样操作，我有朋友有名额，我们有钱，大家就签协议书、分配好股份，去打新。去年打新完前海天境就不弄了，现在查的比较严。”

至于运用经营贷、消费贷买房在深圳或者大湾区更不是新鲜事。

深房理的问题在于：在其微信群中，合伙买房、经营贷买房的人数庞大，或许远不止举报材料中的102人。由于会员人数庞大，金融风险较大。

在深房理解散会员微信群前，深房理目有7个会员微信群，倘若每个微信群人数加满，则其会员数量至少在3500人。

去年10月17日，深房理在他的微博里推广其小程序的“帕累托值”功能，让会员把钱放到深房理，再放贷给有需要的会员。

对此，深房理解释称：“我是当初看到会员有这个需要，所以设想了这个功能，咨询律师后发现后有风险，我就没上线啊。”

然而，有知情人士表示：“这个功能一直在运行，今年3月5日才下线。”

2020年11月，深房理还举办了首场线下见面会，吸引近千人从全国各地来到深圳。会上还增加了“引路人”制度：每推荐一位摇篮会员，可以拿到一笔辅导费用。

深房理对此，解释称：“只是会员帮我介绍其他会员，他会介绍我的观点，让我省点事，所以我给他服务费。”

在深房理教授买房知识的路上，一条完整的产业链条已见雏形：宣传买房、推介会员、微信群介绍股东、合股买房、缺乏资金提供资金贷款。

炒房梦碎

“715新政”、二手房指导价，不断挤压着深圳房价的泡沫，以及炒房客暴富的梦想。

“诺德假日花园两年时间，涨了400万元，真是神盘。”在讨论深房理炒房的帖子下，有网友评价道。

诺德假日花园正是深房理重点推荐的小区之一。

界面新闻记者了解到，在去年715新政限购前，去年7月12日，诺德假日两居室的价格成交价为740万元，限购后，相同房源的挂牌价调整为680万元，起伏相差60万元。

目前，贝壳找房显示，相同户型的房源，单价为10.6万元/平方米，总价为528万元。

深房理推荐的房源以二手房为主，区域主要为前海片区，涉及的小区为中海阳光玫瑰园、诺德假日花园、花样年花郡、花样年花乡，这些小区近三年成交均价与周边商圈均价差额涨幅均超200%，最高涨幅1335.15%。

据风财讯统计数据显示，2017年1月-2021年1月期间，中海阳光玫瑰园，小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅1335.15%；诺德假日花园，小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅552.34%；花样年花郡，小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅438.39%；花样年花乡，小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅251.71%。

在二手房指导价政策下，深圳楼市进入横盘阶段。

据乐有家3月份出炉的数据统计，前海片区在1月份相比于去年市场最火爆的7月份，成交量就下跌明显，跌幅超过了整个南山和深圳。2021年月，前海片区成交量仅有140宗，相较去年7月跌幅达到64.74%。

中原地产研究院统计数据显示，对比一月来看，三月市场降温明显。由于诚心购买客户数量减少，三月份二手住宅成交周期进一步延长至265天，且议价空间升至3.7%。

深圳中原总经理郑叔伦表示，“不仅是受调控政策影响，也跟市场资金量减少有关。资金减少，成交量也出现萎缩。新房表现比二手房要好，一、二手房倒挂现象仍然比较普遍，买一手非常划算，新房还是市场首选，特别是二手房参考价下，预计需求还会向新房市场分流。”

此外，今年信贷政策不断加码、收紧，热点一线城市都在严查经营贷。

深圳银保监局、央行深圳中心支行近期联合通报经营贷流入楼市排查结果，2020年4月以来，对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷进行了全面排查，共查出21笔、金额5180万元的贷款违规。深圳通报的数据，与北京、上海、广州等地排查结果差距较大。

值得注意的是，倘若深房理装修队003的爆料情况实属，意味着涉及的违法金额，可能与深圳有关部门公布的违规使用贷款情况相差甚远。

微博已有深房理粉丝称：经营贷买房后，目前被抽贷。

早在去年年底，江苏的魏静（微博名“7蟹姐姐”）便出现买房资金链断裂的问题。她表示，其在没有购房名额和足够首付资金的情况下，在深房的“指导”下通过“假结婚”以及层层贷款等手段获得深圳的购房名额及购房首付，成功以728万元购入深圳市南山区一套建筑面积为49.36平方米，使用年限为70年的商品住宅。

之后因为深圳企业贷的收紧，魏静无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产被深圳市罗湖法院查封。

二手房受指导价影响趋于冷静后，一手房打新方面，深圳住建局也开始对“代持”事件进行严查。

今年1月12日，华润城润玺一期被查出有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况，处罚措施主要暂停使用深圳意向购房等级系统及网签系统、冻结人才住房轮候资格等。

频繁的调控政策后，留给深圳炒房客的空间似乎不大了。

事实上，深圳类似深房理的房地产博主并不少，比如山姆的故事、爱踩盘的他爸、深圳木子等自媒体，他们统一的信念是：深圳房价永远上涨，吸引粉丝的内容各不一样。

然而，随着深圳一轮又一轮的调控政策加持、二手房指导价的出台，想要靠着来深买房暴富的梦想短时间内已经破灭了。

编辑/宋欣