近几年北京市的城市功能疏解，为城市焕新提供了充足的改造空间，老旧小区、老旧商场、腾空的厂房，这些空间都亟需被发现和重塑。目前，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》正在研究制定中，有报告显示，北京的城市更新正以惊人的速度推进，商改写、酒改写、厂房转型文创等改造层出不穷。

城市功能疏解创造巨大改造空间

近日，首汇企业联合戴德梁行发布了《疏解与重塑2020北京城市更新白皮书》，报告显示，过去五年中北京共疏解一般制造业企业2648家，物流中心106个。在疏解整治促提升专项行动中，北京市供拆违腾退土地6828公顷，还绿1683公顷。

北京的首都属性及近几年大力推动的疏解非首都功能，为北京的城市更新创造了巨大的空间，原有的在城区内的制造业、批发零售业等产业在疏解之后遗留的土地及其上物业，经过升级改造后，不但可实现资产升级和升值，同时可为城市创造更高的经济效益。

戴德梁行北区商业地产部主管孟祎在接受《华夏时报》记者采访时表示，北京当前已经进入存量时代，几年前就已经有很多项目开始进行商改办、商改酒等方面的改造了。当前北京的商业格局已经发生了变化，基本上北京四环内很少有新的商业项目供应了，大部分都是老旧物业的改造。

相对其他城市而言，北京的城市更新更具挑战。“很多项目改造比新建的成本还高”，首汇企业副总裁张焕涛在接受《华夏时报》记者采访时表示：“北京市由于其城市定位，需要保留一些重点建筑来保持城市形象。如果建筑过于老旧，在项目操作过程中不仅需要改造，还要进行加固处理，有许多技术上的难题需要攻破，这种情况下改造比拆迁重建的成本要高。”

比开发新项目还“费劲”？

北京城市更新的步伐方兴未艾，目前，北京的鼎好·日月光、翠宫饭店、中坤广场、金街国际大厦、中融信托广场、平安国际金融中心、诺金中心等众多项目已经进行了改造升级，798和首钢园也是不能绕过的地标项目，这些项目的成功也令市场看到了城市更新的潜力。

首汇企业改造的首创·新大都于近日重新回归市场，这个曾经的老旧酒店摇身一变，成了西城区的金融商务中心。张焕涛介绍，很多项目在更新之后估值翻了两倍，更明显的体现在租金方面，首创·新大都之前是亏损的，在改造后租金变成了以前的三倍。

张焕涛认为，要选择一些价值被低估的建筑，也就是说，项目只是因为在硬件方面的不足，导致其发挥不了应有的价值。另外，改造项目要能够支撑区域产业升级的需求，这是项目能否成功的关键要素。

前期寻找合适的项目就是一个不小的工程，张焕涛表示，“城市更新需要在建筑现有的基础上来改造，找到一个合适的项目很难。前期进行特别长周期的规划后才能下手，需要通盘考虑如何改造才能将资金收回。后期通过项目的重新定位，加上资本的力量，将项目改造后重新推向市场。这个过程确实比较难，比开发一个新项目还要费劲。”

专家：老旧住宅更新盈利模式待明确

今年年初，在北京市召开“回顾‘十三五’，展望‘十四五’”系列新闻发布会上，官方指出，目前，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》正在研究制定中，“十四五”期间，北京市将重点聚焦六类更新项目，主要包括首都功能核心区老旧平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建，老旧小区更新改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、老旧厂房更新改造和低效产业园区腾笼换鸟、城镇棚户区更新改造等，因地制宜，有序推进。

有专家表示，截止到2020年，全国有3.9万个旧改小区，拉动1.2万亿元左右的投资，城市更新这一万亿蓝海将被开启。

克而瑞地产研究中心的数据显示，四成百强上市房企、过半50强上市房企的城市更新业务已成规模。

提到城市更新未来的发展空间，张焕涛表示，不仅是存量商业的改造，老旧小区的改造也将是未来市场发展的重点。北京市目前存在大量的老旧小区，很多住宅都是上世纪六七十年代建设的，想要改善居民的居住环境，就需要进行大面积的建筑改造，这部分是未来城市更新的重点。但不同于商业改造项目，后期会有租金收益，老旧住宅的更新目前主要依靠政府的力量，未来如果引入社会资本，还需要进一步明确其盈利模式。

编辑/李桁