作为对2023年国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(业内称为14号文)的具体落实，8月6日，广州市住建局公布了《广州市配售型保障性住房管理办法(试行)(征求意见稿)》，在国内一线城市中率先公布了这项备受瞩目的政策。

和此前已经公布该政策的城市如杭州、郑州、大连等市相比，广州在诸多细节上独具特色，比如要求必须是现房销售，允许本市企事业单位利用自有存量建设用地跟广州安居集团等单位合建，房源还可以优先向符合条件的内部职工销售，允许收购城中村改造中多余的村民回迁房。

特别需要注意的是，广州虽然没有在办法中明确对配售型保障房的定价做出安排，但是在划拨方式供地加“保本微利”的定价原则下，有专业人士认为未来可能是同地段商品房的“5折或6折”。可以作为参考的是，跟国内配售型保障房功能相近的香港居屋定价为市价的6折左右。

尽管上述细节条款目前还处于征求意见阶段，并不一定会最终落地，但专业人士认为，随着今年广州筹集的1万套配售型保障房逐步落地，未来对刚需群体的购房行为也将产生显著影响。

房源筹集

可以货币收购村民除自住以外的复建回迁房

根据国务院14号文的要求，配售型保障房的功能是针对“保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体”，而本次广州则把保障对象确定为无房的本市户籍家庭。相比郑州、大连等城市把无房和有房但是人均居住面积低于20平米左右的户籍家庭一同纳入保障范围，本次广州设定的门槛无疑更高，考虑到广州一直以来都是国内人口流入的大市，这一点反映了广州将优先保障住房困难人群的政策目标。

此外，广州对房源的筹集方式也比其他城市更为多元化。除了集中新建和在城中村改造中配建之外，还可以货币收购村民除自住以外的复建回迁房，并且允许企事业单位利用自有用地合作配建，部分房源可以优先向本单位符合条件的职工供应。

特别是企事业单位自有地可以配建保障房并且向符合条件的内部职工供应的做法目前在其他城市暂时未见类似规定，只有杭州在今年4月份公布的《杭州市保障性住房配售管理办法(试行)》(征求意见稿)中提出“面向机关事业单位人员配售的保障性住房准入条件、申购、回购等规定由市机关事务管理部门另行制定办法。”

“广州的这一做法符合国务院14号文的规定。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南都记者，14号文对房源筹集的途径中包括利用当前的闲置地块进行配建，而企事业单位的自有建设用地处于闲置状态就完全可以用作建保障房，“允许优先向符合条件的内部职工配售的做法，我认为是为了鼓励这些单位有积极性拿地出来建设。”

不过，对于广州这一做法，目前也有人担心是否会成为另一种变相的单位福利分房或购房，未来在这些房源的申购中如何确保公开公平公正也尤为值得关注。

参考此前北京等地对于国企自用地建保障房的做法，当时北京市住建委也专门澄清这些房源并非专门面向国企内部进行定向销售，而是面向社会公开申购及摇号，只要符合相关条件，不论单位属于哪里均有资格购买。

本次允许购买城中村改造中村民多余的复建安置房筹集房源的做法也突破了过去的惯例。以往在猎德、杨箕和琶洲的城中村复建房中，村民持有集体土地证的房源只能出租，想出售必须换成国有土地证并且补交土地出让金。而按照这次的办法，未来村民还可以选择向广州安居集团等单位出售，考虑到保障房的土地供应方式主要为划拨，预计村民将可以不用补交土地出让金，相当于在原有的两个选择之外再多了一个新选择。

对此，李宇嘉也表示，广州采取这一做法主要目的是更好地支持当前全市的城中村改造，为此还特别规定如果城中村改造项目因为配建保障房无法资金平衡的可以进行区域统筹，预计这些做法也能够让未来城中村改造复建和配建的房源更好地满足市场需求，避免因为供需错配导致项目闲置。

如何定价

专家估计或是同地段商品房的“5折或6折”

对于备受关注的保障房如何定价，本次广州也提出将按照保本微利的原则，成本将按照土地整理成本+建安成本+相关税费的公式进行核算。由于没有土地出让金成本且有低成本政策资金的支持，据李宇嘉估计，未来定价可能会是同地段商品房的“5折或6折”。

今年7月份，广州安居集团刚刚公布了今年所筹集的一万套配售型保障房房源的大致情况，其中5个新建项目位于天河区奥体新城、番禺区新造二期、白云区马沥站北侧、荔湾区葵蓬南、海珠区新滘西，基本都在中心城区的范围内。

特别是海珠区新滘西的房源地理位置十分优越，距离广州塔不到4公里，步行5分钟就可到年底开通的地铁十一号线逸景路站，南侧为海珠湿地，北侧紧邻合生新天地商圈，东侧为万达广场商圈，坐拥极优的自然湿地景观及成熟的生活配套设施，共计提供房源约1200套。

目前新滘西周边的二手商品房均价约为6万元，如果未来保障房的定价为商品房6折左右，相当于均价3.5万元，考虑到保障房的户型和面积均为90平米以下，预计这里一套保障房的总价为300万左右，已经进入目前广州首套房刚需的购买力范围，再加上本次广州规定保障房为现房销售，这一特点再加上优惠价格无疑将对广州刚需群体极具吸引力。

对比功能跟国内配售型保障房接近的香港居屋定价和发售情况，以往定价为市场价6折左右的香港居屋发售时均能获得火爆抢购，多的时候申购倍数高达50多倍，少的时候也有近20倍，因此预计广州今年配建的上述房源很可能未来也将面临火爆抢筹的局面。

在李宇嘉看来，随着配售型保障房试点的逐步落地，未来将形成低端需求靠公租房、中等需求靠保障房，高端需求靠市场化的差异化楼市供应格局，保障房完全封闭管理也是为了隔绝对商品房市场的冲击，通过楼市供给侧改革来解决目前楼市需求断层的问题，为中等收入的群体提供能够买得起的房子，也能对冲当前楼市下行的经济影响。

不过，按照今年广州提出的至少1万套配售型保障房的供应数量，和2023年广州户籍人口新增21.7万的数量相比，当前这批保障房能够覆盖的住房需求群体数量还较为有限。未来广州是否会根据户籍人口新增情况适当提高年度配建的房源数量也成为关注的焦点。作为对比，目前香港居屋覆盖的住房市场需求约为20%，而新加坡组屋覆盖的市场需求为80%。

根据广州住房“十四五”规划，“十四五”期间广州将筹集各种保障性住房约66万套，与商品房的供应数量相当，而这66万套保障性住房中将有多少是配售型保障房，目前市住建部门还未曾公布过相应的数据。

“关键在于今年筹建的配售型保障房未来的市场反馈如何，如果能够热卖实现保本微利、可持续经营的目标，那么广州或许会通过新增保障房来对冲当前楼市的下行形势”，李宇嘉最后告诉南都记者。

文/魏凯

编辑/倪家宁