小区会所是很多商品住宅项目的配套设施之一，但由于多方面原因，如今不少小区的会所都存在不同程度的闲置现象。

记者近日走访了解到，广州不少小区正积极尝试盘活已闲置的小区会所：有的小区将会所改造成居民活动中心；有的小区在会所内引入面向青少年的公益性艺术培训，并协助解决小区内青少年放学后及节假日期间的托管和文娱活动等需求，成为备受业主欢迎的“小区里的青少年宫”……业内人士表示，小区会所“盘活”的前景广阔，可将其打造成活力十足的公共文化空间。

闲置会所变“艺术中心” 

还定期为老人开展义诊、举办“家长学校”

6月1日，位于海珠区工业大道的某小区会所内，一场别开生面的“童趣公益集市”让孩子们的儿童节格外欢乐。“过去小区会所一直闲置，如今各种文化艺术活动非常多，家长和孩子们都非常欢迎。”该小区志愿服务队队长肖锐成说。

该小区物业经理康平介绍，以前会所一楼500多平方米的活动室长期闲置，仅放了几张乒乓球台，偶尔才有人过来打打球。后来在业主们的共同努力下，小区会所公开招租，最终租给了一家专业从事艺术培训的机构，该会所也正式更名为“国际艺术中心”。记者看到，该中心能开展的培训项目包括舞蹈、乐器、美术、围棋、编程等，由于专业性强，种类齐全，附近几个小区的住户也都把孩子送到这里来进行艺术培训。

此外，该小区会所如今也是社区医院的固定服务点和各类公益活动的举办地，社区医院工作人员会定期来这里为小区老年住户开展义诊；该会所还作为社区“家长学校”的课程举办地，在社区居委会支持下，会所定期邀请专家为社区未成年人的家长开办“家长学校”，邀请家长前来“上课”，促进亲子沟通，优化亲子关系，促进儿童友好社区建设。

业委会、开发商、社区共商议

小区会所建活动室、儿童乐园 不再闲置“吃灰”

位于中山大道的某小区，业主们一度也为如何盘活闲置的小区会所而苦恼。两年前，业主陈伯牵头成立了小区临时业主委员会，与开发商、社区工作人员就这个问题进行了协商。在讨论会上陈伯指出，当初开发商在售楼时明确承诺会所将用作公益性质，用于建设服务小区业主的文化设施和公益设施。他还专门展示了18年前自己和邻居在小区会所内组队参加小区乒乓球赛的照片。“那时，小区会所一楼有乒乓球室、桌球室、书报室，打扫得很干净，里面还可以买饮料喝。”

陈伯回忆，由于小区业主流动性比较大，会所的功能也几经改变。有一段时间会所内甚至经营起了酒楼，结果由于油烟较大，再加上有噪声，经营了不到一年就关了；大约5年前开始，又有一家体育公司租赁了该小区会所的一部分用来经营健身房，但只经营了两年就做不下去了。从那以后，该小区会所便一直处于闲置状态。“会所面积足足有几千平方米，一直空置着非常可惜。”

陈伯说，在社区工作人员的协调下，开发商和临时业主委员会就会所的产权和用途初步达成了意见——开发商和全体业主各拥有会所一半的使用权，由开发商出资对已经破旧的会所进行翻修，其中有约200平方米空间用作小区住户的活动室，大家可以在这里下象棋、围棋，打扑克牌等；另外还有200平方米空间用作建设儿童乐园，里面增添了活动设施，并在地上铺设了软垫，小区的孩子们可以在里面玩耍。剩余的部分空间则用于商业出租。

陈伯告诉记者，经过翻修后，原本一直闲置“吃灰”的会所如今“容光焕发”，孩子们日常也有了更多活动场所。

打造社区教育综合体

“小区里的青少年宫”受住户热捧

记者走访发现，在小区闲置会所的再利用方面，市内不少小区已经做出了成功的尝试。早在5年前，白云高尔夫花园内的会所就已“华丽变身”，以“社区+少年宫”模式，打造服务青少年的教育综合体项目。

据了解，从2019年起，该小区会所正式改造为一个社区教育综合体，利用进驻教育机构的教师资源，面向青少年提供公益性和多样性的艺术培训，并协助解决小区内青少年放学后及节假日期间的托管和文娱活动等需求，辅助社区青少年儿童健康成长。记者看到，改造后的会所共四层，一层大厅是社区与新华书店共同打造的阅读空间；二至四层则引进了多家不同类型的培训机构，满足不同年龄段青少年的兴趣学习需求。该社区教育综合体还与团白云区委合作，共同打造青少年的公益服务空间，为提升社区文化建设，丰富社区居民活动，弘扬志愿服务精神创造条件。

在该小区内住了十几年的陈琳是两个孩子的妈妈，对于小区会所过去几年的“华丽变身”她大加赞赏。“以前小区会所一直空荡荡的，有段时间甚至用铁锁把门锁着。后来，通过有关部门和小区物业管理公司共同合作的方式，小区会所终于被盘活。过去几年，小区会所在协助家长解决年幼子女照看等问题上提供了很大帮助。会所一楼有很多图书，我女儿经常喜欢来这里看书。”她告诉记者，会所楼上的美术、音乐培训以及围棋、编程、主持人培训班等，因为会所租金相对便宜，所以价格也比外面的培训机构便宜不少。“像我女儿学围棋、美术，我儿子学编程和乒乓球都是在这里。住户们都夸这里是‘小区里的青少年宫’。”

而除了是孩子们的“青少年宫”，该小区会所如今也成了不少老人的“健康中心”。近日，黄石街颐康服务站的医生们就来到该小区会所内，为社区高龄长者提供义诊和健康咨询服务。居住在该小区的陈丽芳老人告诉记者，她之前左臂和左腿一直酸痛，但在最近小区会所组织的一次义诊中，通过医生的针灸，她的症状明显好转了。陈丽芳老人说，像这样的社区便民活动能有场所开展，跟小区闲置会所盘活有直接关系。

此外，每年的寒暑假，在白云区有关部门的组织下，该小区会所还会举办主题夏令营，深受住户们的欢迎。

业内人士：

不少小区会所仍有待“激活”

尽管已有不少小区在盘活闲置会所方面做出了有益探索，但需要被“激活”的小区会所仍不在少数。据了解，目前不少住宅小区的会所产权都属于开发商或投资商，开发商在楼盘交付使用时往往想让物业管理公司来经营会所，但有的物业管理公司并不愿意接手。在此情况下，开发商或投资商就只能通过转租方式来运营会所，但由于租金和地理位置等原因，就算有机构将其租了下来也难以长期经营下去。某小区物业管理公司负责人告诉记者，该小区因为居住人口较多，20多年前开发商就在此处筹建了规模较大的会所，但到目前仍有大量房间闲置。“会所面积很大，很多楼层和格局较好的房间已转租出去好几次，曾经营过棋牌室、茶艺吧，但都无法长期经营下去。”

记者了解到，目前小区会所的权属主要有两种情况，一种是属于开发商，但开发商在售楼时约定会所只能建设一些用于服务小区居民的项目，通常是公益项目；另一种情况是，业主购房时合同明确约定会所属于公摊面积的一部分，属于全体业主共有，其使用和管理也由全体业主共同负责。

广东省物业管理行业协会党支部书记贺栩模说，大概从2000年开始，广州新建的楼盘基本都配备有一定规模的会所，有的面积多达数千平方米，有的甚至是单独一栋楼。但对小区会所的开发利用，目前还有很大提升空间。“从我们掌握的情况来看，市内小区会所的闲置率还是比较高的。”

贺栩模分析，出现小区会所闲置有多方面原因：第一，楼盘销售结束后，大部分开发商把小区会所委托给物业管理公司运营，但他们在这方面不专业，操作起来也不规范，其运营难度可想而知；第二，小区会所的消费群体主要是小区业主，如果对外面的市民开放，业主难免会有意见，这会导致会所的服务对象范围缩小；第三，经营会所必须有专业的人才，因为接手会所意味着要投入大笔资金，并承担巨大的经营风险，因此会所也需要人员成本，若没有一定的收益是无法维持下去的。此外，服务对象定位和地理位置约束等因素，也容易造成小区会所较难“火”起来。

建议：结合社区微改造

将闲置会所打造成公共文化空间

贺栩模告诉记者，小区会所后期持续投入的维护成本是很大的，主要表现在设备维护费、电费、人工费等方面。“如果会所产权属于业主共有，用业主交纳的物业管理费来维护会所，将会有更多的费用分摊到业主头上，很多业主或许也不愿意承担这部分费用；如果会所产权属于开发商，由于当初开发商只是把会所当成楼盘的‘门面’来建造，售完楼后很多开发商也不愿意继续对其进行投资。”

贺栩模表示，很多小区的会所产权可能属于全体业主所有，但由于市内成立业主委员会的小区毕竟还是少数，多数小区的会所实际上仍是由物业管理公司在负责运行管理。有些小区将会所产生的经营性收益用于冲抵小区物业管理费，还有一些小区则直接将小区会所运营产生的收益归物业管理公司所有。“如果小区闲置会所被盘活后，其产生的收益可以用作分摊小区的物业管理费和公共支出，那样将极大减轻业主们的负担。”他介绍，市内不少小区的会所面积都很大，一旦成功盘活，完全可以成为活力十足的公共文化空间。

贺栩模表示，小区会所闲置现象较为普遍，很多小区的会所可能只有一小部分拿来出租。但现在有越来越多小区积极尝试盘活小区会所，将小区会所的空间充分开发利用，将其打造成服务社区居民、增加居民幸福感的“乐园”，此举无疑可提高居民生活质量。他建议，接下来，各小区的会所在盘活过程中如果能与社区微改造结合起来，并引入专业的公司进行产品设计，会所的服务功能将会更强，也将更加丰富辖区居民的文化生活。

文/肖欢欢

编辑/倪家宁