近日，一度被认为“开征在即”的房地产税再次成为热议话题。不过，与此前不同，这次引发关注是因为“房地产税立法暂缓”的消息。9月7日，《十四届全国人大常委会立法规划》（下称《规划》）对外公布。在财税领域，《规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议。然而备受关注的房地产税立法并未出现在本次立法规划中。为何讨论多年依然未落地？如果实施将影响哪些人？

热点

房地产税立法未列入本次规划

据新华社消息，《十四届全国人大常委会立法规划》共130项。其中，第一类项目：条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案79件；第二类项目：需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案51件；第三类项目：立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。

不过，在这三类项目中均没有看到房地产税立法的内容，这也就意味着五年内房地产税不会全面开征。由于全国人民代表大会每届任期五年，《十四届全国人大常委会立法规划》便是今后五年立法工作的“总蓝图”。有分析指出，从房地产税开始立法，到落地执行至少需要3年以上准备时间，因此5年内最多会有少部分城市进行房地产税试点。

对于在本次立法规划中未提及房地产税的原因，多位专家认为，目前的市场环境并不具备开征房地产税的条件，只是立法暂缓，不排除在条件成熟时继续推进相关工作。中国人民大学财政金融学院教授李戎在接受媒体采访时表示，由于房地产在我国居民财富中占比极高，相对更为敏感。同时，近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化，从防过热转到防过冷。此时，贸然实施房地产税将对我国房地产市场，乃至经济发展产生不利影响。

“短时间内不宜再继续推动房地产税立法，以免引起人们对楼市的担心与恐慌。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，当前我国土地收入与房地产相关税收已经占地方财政收入的50%，因此，对于房地产税不是一味谈增加税种与税收的问题，而是要进行房地产税收体系的全面考量与顶层设计。暂缓房地产税立法的目的也是呵护楼市平稳健康发展，以免引起不必要的担心与焦虑，影响人们购房的意愿。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉补充道，很多人对房地产税的认识存在偏差，被误读为调控房地产，调节贫富差距，从而认为持有不动产会有巨大成本，影响到市场预期。考虑到今年以来房地产市场销售跌幅不断加大，并向上游冲击到开工和拿地，导致全行业全链条下行。迫切需要包括房产税立法和试点征收推后在内的消息释放，以及稳定就业、工作和前景预期等方面消息释放。

盘点

房地产税曾被列入第一类立法项目

其实，“房地产税”的概念早已有之。据了解，1951年8月8日政务院公布了《城市房地产税暂行条例》，曾有一段时期，外商投资企业和内资企业分别适用《城市房地产税暂行条例》和《中华人民共和国房产税暂行条例》。2009年1月1日起《城市房地产税暂行条例》废止。外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

2003年，党的十六届三中全会首次提出对自住房进行征税，在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2011年1月，上海和重庆率先启动房产税试点，对个人住房征收房产税。

2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上介绍，上海房产税的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，重庆计税依据是房产交易价。他还透露，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税，房地产税最终会在全国实施”。

2013年11月，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革。

2014年8月，在2014博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。

2016年3月11日，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文在当天举行的十二届全国人大四次会议记者会上介绍，房地产税法由预算工作委员会和财政部牵头研究。调整后的人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后，适时提请全国人大常委会审议。

刘修文还评价称，此前在上海、重庆试点的房产税改革“细致扎实、运行平稳、成效明显”。他表示，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的，同时也为加快房地产税立法的要求并适时推进改革打下坚实的实践基础。

但在2017年3月4日，十二届全国人大五次会议新闻发言人傅莹答记者问时说，“今年没有把房地产税法提请全国人大常委会审议的安排。”

2018年9月，房地产税出现在《十三届全国人大常委会立法规划》中，依然被列入第一类项目中。

试点

房产税试点跟房地产税什么关系？

讨论多年的房地产税终于迈出实质性一步的一次是，2021年10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。其中提到，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

虽然该决定明确试点期限为五年，但由于试点地区、实施细则、启动时间并没有注明，哪些城市会成为试点、如何具体操作、对持有住房的个人和家庭有何影响等都成为当时热议的话题。

可就在2022年3月16日，财政部有关负责人却给出了 “年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”的答复。

需要说明的是，房地产税不等于房产税。丛明曾强调，两者是两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。

不过，对于两者的关系，《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》中曾指出，在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。

北京金诉律师事务所律师王玉臣进一步介绍，上海和重庆的试点仅仅是针对房产税，而不是房地产税，范围也并不是很广，比如上海是针对二套，重庆是针对别墅和高档住房等。两地试行房产税时为房地产税改革提供了一定经验，例如：差别税率、调节贫富差距、抑制投资购房等。而房地产税立法的范围则较房产税更广，需要考虑的因素也就更多。但他认为，重庆、上海的试点从实际效果来看似乎并不是特别成功，恐怕不足以支撑房地产税的立法，不能为房地产税提供更多更全面的参考。因此，房地产税改革也需要在国家层面进行设定的基础上，探索出不同的税收方式。

难点

为何讨论多年却未落地？

房地产税不断被提起又一直未落地，推进过程中必然存在着障碍。

2023年3月，财政部原部长楼继伟在其发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文提到，房地产税立法工作的难点有很多，首先是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。

其次，他认为，产权不完整、交易受限是房地产税立法的最大难点。主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。城镇土地为全民所有，国家有用途管制规划，包括容积率规范，城镇企业和居民有权在国家规范之下自主按市场价格转让房地产，包括所关联的土地使用权，相应的房地产估值比较简单。农村土地为集体所有，农民对宅基地有使用权，但权利转让受限，只能在所在集体内部无偿转让，可以规定对农民住房不征房地产税。但农村集体土地没有用途管制规划，对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去，形成非法的“小产权房”。这些“小产权房”如何估值的确是难题。在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。2018年3月7日，财政部副部长史耀斌在十三届全国人大一次会议记者会上表示，在设计房地产税制度时，将合理降低房地产在建设交易环节的税费负担。

史耀斌介绍，房地产税在大多数国家普遍实施。几乎每个国家的房地产税制度都存在以下四个共性的制度安排：一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照评估值来征税；二是所有国家的房地产税制度安排中，都有一些税收优惠；三是房地产税属于地方税，它的收入归属于地方政府；四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式。

史耀斌表示，我国房地产税制度设计会参考国际上共性的制度性安排的一些特点，但会从中国的国情出发来合理设计，比如合并整合相关税种，以及合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等，使房地产税制度更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

焦点

如果开征哪些人群会受影响？

有关房地产税的消息总会引发关注，如果房地产税来了，哪些群体会受影响？有业内人士认为，房地产税对大部分人影响有限。易居研究院研究总监严跃进认为，即便开征，和普通购房者的房产关系其实不大。对于合理的居住需求，都是免税的，不存在征收一说。而且开征本身不完全是从房地产角度出发的，也有部分是要从财税体制和结构改革的角度进行的。

王玉臣介绍，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。这两份文件相关内容可以让我们更好地理解房地产税改革试点。

王玉臣表示，试点的征税对象仅仅只是居住用和非居住用等各类房产。而且，并不是所有的房产都纳入了征税对象，对于农村宅基地房屋是不征收的。而且，非居住用房地产其实很早之前就有相关的房地产税。对于这类房地产还是按照现行已有的相关税收规定执行，并无变化。纳税人仅仅是相关房地产的土地使用权人和房屋所有权人，并不包括之前很多网友朋友曾猜想的房屋使用权人。

王玉臣认为，对买多套房的人、对二手房交易、租客会有影响。对于持有多套房产的人而言，会增加持有的成本。房地产税会增加多套房屋持有者的持有成本，所以不少的房主会将房屋出售，在一定期限内会增加房产市场挂牌销售的房屋数量，改变供需。从房价的角度来看，起码在短期内可能会降低房价，挤压过剩的“炒作泡沫”。尤其是对于二手房交易，影响可能会更大。对买房而言，会改变大家对买房的认知，房屋是用来居住的，不是用来投资的，房住不炒。

王玉臣称，还会间接影响到房租的价格，对租赁市场的稳定起到一定的积极作用。不少的炒房客其实并没有将手头的房子用于市场出租，而是将房屋处于闲置状态。当房地产税增加炒房客的持有成本时，尤其是当市场成交的速度下降时，一部分人为了止损或弥补持有成本，会将一部分空置的房屋抛到市场上进行出租，在短时间内会提高供方的房源量，改变房屋租赁的供需，对租户而言有了更多的选择，更多的机会。但相关的税费则很有可能会由租客来承担，那么无形中也将增加租客的压力。

因此，房地产税立法不能一蹴而就，需要放缓进程，充分考虑到房地产税立法对更多群体的各种影响。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野