喜铺扩张误买“凶房” 起诉要求退房获法院支持
北京青年报客户端 2023-09-18 17:55

9月18日,山东高院公布一起案例,喜铺老板欲扩张店铺,误买“凶房”作为铺面,后起诉退房获法院支持。法院审理认为,原房主未如实履行告知义务,导致喜铺老板误以为该房屋为正常房屋,从而作出购买该房屋的意思表示,属于违背真实意愿的情况下实施的民事法律行为。

刘某从事喜铺生意多年,随着生意规模的扩大,刘某想开一家分店。2022年8月30日,刘某在某网络平台上发现了崔某的房源,经过多方面权衡,无论是地段还是面积都觉得很满意,后通过平台联系到房主崔某进行看房,双方多次沟通后于2022年9月24日签订《沿街商铺房屋买卖合同》,约定崔某将位于城中心沿街的商铺三间出售给刘某,商铺总面积为156平方米,房屋总价款为238万元。刘某于2022年10月16日付清全部购房款,崔某将房产过户到刘某名下。2022年12月20日,刘某从来店购买商品的顾客口中得知,几年前曾有一对小夫妻在这里开店,后因情感纠纷,女方在店铺内上吊身亡。刘某得知后感觉自己受到了欺骗,且自己做的是喜铺生意,在“凶房”里不吉利,于是通知崔某表达了退房的意愿,崔某拒绝;双方协商不成,刘某遂诉至法院请求撤销双方签订的《沿街商铺房屋买卖合同》,并要求崔某返还购房款并赔偿相应损失。

法院经审理认为,《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背意愿的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该案中,涉案房屋中曾经发生过有人上吊身亡的事实,属于与订立合同有关的重要事实。该事实虽然不会影响到房屋的实际使用价值,但是会严重影响购房人的购房意愿,出卖人崔某有义务向购买人刘某披露。正是由于崔某未如实履行告知义务,导致刘某误以为该房屋为正常房屋,从而作出购买该房屋的意思表示,属于违背真实意愿的情况下实施的民事法律行为,刘某要求撤销双方签订的《沿街商铺房屋买卖合同》的请求于法有据,法院予以支持。

关于损失问题,该案中,被告崔某刻意隐瞒与订立合同有关的重要事实,导致刘某误判,并最终导致双方之间的合同被撤销,原告刘某因此付出的房屋装修费用、过户费用等均应由被告崔某赔偿。

判决后,崔某不服提起上诉,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【法官说法】

“凶宅”并非一个法律概念,无法在实体法律规范上对其进行准确的定义。准确的来说应该是基于中华民族传统习俗而产生的一个民间概念。将某类房屋定义为“凶宅”,是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。

在房屋买卖特别是二手房买卖中,中介机构拟定的条款中一般将“凶宅”定义为,在业主本人或亲属持有期间,房屋本体结构内发生过非正常死亡事件,包括但不限于自杀、他杀、从房屋内坠出死亡、意外死亡等。在双方当事人对凶宅有明确约定的场合,上述约定可以作为解决相关纠纷的依据。但在当事人双方就“凶宅”的概念并未做约定时,判断是否为“凶宅”就不能以个体主观感受为依据,而应当以社会公序良俗原则下所达成的社会共识为判断标准。具体而言可以从两个方面来判断:一是死亡形式,发生人为的非正常死亡事件,自然的生老病死属于人之常情,不应属于此界定范围;二是死亡地点,发生在房屋内即房屋专有部分。

择善而居、趋利避害是一种善良朴素的传统风俗。当事人在订立合同过程中应当遵循诚实信用原则,如实披露与订立合同有关的重要信息。房屋中曾发生过非正常死亡事件,虽然并不会影响到房屋的实际使用价值,但对于普通民众来说,该情形的确会对居住人和使用人的心理产生重大影响,足以对其作出是否购买房屋的真实意思表示造成影响,因此出卖方负有向购房人如实披露告知的义务。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/朱葳
校对/熊伟

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