“真是风水轮流转，以前进不了白名单的百强后房企，现在因为杠杆低，反而成了潜在优质客户。”对于近期房企融资的变化，债券销售人员陈彦（化名）如此感叹。

陈彦遇到的这种情况，在近期的房地产行业，可能确实存在。多名业内人士告诉第一财经记者，前几年没有过度扩张，杠杆比较低、资金压力比较小的中小型房企，近期重新受到银行关注。不过，这可能只是个别情况，而非普遍现象。

近期，房地产融资政策纠偏，银行房地产贷款逐步回暖，房企融资回归正常化。12月3日，监管再次表示，要合理满足房地产企业的开发贷、并购贷款融资。

业内人士告诉记者，出于业务规模、利润等考虑，房贷业务不能明显减量，各家银行都在向低风险客户靠拢，竞争又变得激烈起来，头部机构的增量业务面临一定压力。

优质中小房企重回关注

“前几年，资金主要流向大中型房企，行业百强以外的中小房企，由于融资普遍较难，现在的杠杆反而比较低。”陈彦说，今年下半年以来，个别高杠杆房企债务风险暴露，这些杠杆较低、经营相对稳健的中小房企近期开始受到关注，有买方机构向他了解这类房企的发债情况。

第一财经近日报道，在10月大幅回升基础上，11月房地产贷款投放继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。根据Wind资讯统计，11月份，房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。

在国企、央企发债回升的同时，民营房企发债也出现回暖迹象。进入12月以来，多家民营房企启动了债务融资工具发行，部分民企债券发行已经获批，其中不乏中小民营房企。

交易商协会网站信息显示，12月1日，碧桂园、重庆龙湖企业拓展有限公司的中票发行计划已经获得受理，发行规模均为50亿元；金地集团12月5日宣布，经上交所审核通过，其2021年2号资产支持专项计划将在明年初发行。

一些规模相对较小的民营房企，近期也启动了债务融资工具的发行。龙光集团12月6日披露，近期将启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行；12月3日，其子公司的发债计划获得证监会、上交所核准；新希望地产官网信息显示，今年7月已获批发行储架式供应链ABS，近期有计划启动首期发行。

不过，上述启动发债的民营房企，即便规模相对较小，也基本都在行业百强以内，区域性房企尚未出现。对于陈彦的说法，多名业内人士告诉第一财经记者，虽然案例不多，但这种情况确实存在。

“确实存在这种情况，我们最近就在跟两家中小房企接触，但这个说法可能有点夸大，不是百强后房企都是这样，而是要看具体情况，个别杠杆比较低、资金压力比较小的中小型房企，业务和债务大家都看得比较清楚。”某股份制银行投行部门负责人告诉记者，这并不是普遍现象，只是针对个别较为优质的中小房企。

该人士还称，该行关注的房企主要有两类，一类是规模不大但经营较为稳健的房企，另一类是大中型房企的区域性公司。在项目选择上，不仅要看资产、负债，还要看具体项目的情况。

也有私募债券投资人士说，确有部分相对优质的中小房企受到银行关注，但并不是主流。

“肯定不是趋势性的，而且都是信用风险预期相对小的项目，个别案例说明不了什么。”某全国性银行债券部门人士说，小地产商的综合能力总体较弱，从债券投资配置角度，这种项目投资价值显现还早。

低风险业务争夺白热化

12月26日，中海地产29亿元公司债在深交所完成发行，两个品种的实际票面利率均低于发行前的询价区间。

发行结果显示，“21中海07”发行规模为17亿元，利率询价区间为2.70%~3.50%，“21中海07”则为3.00%~3.80%，但最终的票面利率分别为3.08%、3.38%，低于询价最高水平0.42个百分点。

“业务还要继续做，大家又都向低风险客户靠拢，但这样的客户数量有限，使得竞争白热化。”上述全国性银行人士说。

个别相对优质的中小房企，重新进入金融机构视野，可能也有这方面的原因。

“一些小房企杠杆比例低，还不全是融资的因素。”上述股份行投行人士说，一些房企以前深耕一两个城市，由于实力不足，土地招拍挂制度实施后，特别是近几年土地出让价格水涨船高，这些房企很难再用以前的方式单独拿地，转而与头部房企合作，以小股东身份参与项目开发，反而避免了过度扩张。

该人士还称，这类房企早年在区域市场积累了不少资源，在地价较低的时候获得了一定的土地储备，可能还有一些库存土地没有开发。拥有低成本土储、资金压力不大，在目前的市场环境下，具备一定的安全系数，这可能是银行重新关注一些中小房企的原因之一。

“对银行来说，控制风险还是第一位的。”上述私募债券人士称，银行近期虽然对一些中小房企有所关注，但民营中小房企仍然较少，主要还是在区域市场具有优势地位且经营比较稳健的国企。

银行涉房业务增量压力大

针对个别房企近期风险暴露，央行12月3日指出，近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。银保监会则表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。

实际上，从10月开始，银行涉房贷款就已回升。数据显示，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元。

“从头部机构的情况看，存量风险没那么大，资金投放上也会响应号召，但增量压力比较大。”上述全国性银行人士说，这也是目前优质房企融资项目竞争激烈的原因。

“我们除了部分微调，总体上还是按监管年初的规定和现在的要求执行，没有太大的变化。”上述股份行投行人士称，对优质房企的融资，除了债券、资产证券化产品，按揭贷款、开发贷、理财直投都是可选方式，个别表内受限的项目会通过其他渠道去投。

该人士表示，涉房业务还是稳定配置，不会明显减量，有合适的、符合条件的项目，还将继续配置，“减量对资产规模、收益、业务稳定性的影响太大。”

但与以前不同，在房企融资项目上，一些银行的具体模式也进行了调整。上述业内人士透露，在项目选择上，一些银行趋向精细化，投放标准也更高。

同时，银行对房企及其项目的考察周期、资金投放时间也都进行了相应的调整。上述股份制银行人士称，该行原来的房地产业务项目考察、资金使用时间都是1~2年为主，现在要看3年、5年，配置周期也相应延长。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟