继北京、上海等地住房租赁备案之后，西安的住房租赁市场也迎来了备案时代。

近期，为进一步规范住房租赁交易行为，营造良好的市场环境，西安市住房和城乡建设局发布《关于推进经纪机构租赁房源核验及租赁合同网签备案工作的通知》（以下简称“《通知》”），对经纪机构租赁房源核验及租赁合同网签备案做出规定。

《通知》明确，房地产经纪机构受托发布住房租赁房源信息的，须通过“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”（以下简称“交易系统”）进行房屋权属核验及备案获取房源核验码。未经交易系统房屋权属核验及备案获取房源核验码的房源，各网络信息平台不得发布。

房地产经纪机构撮合达成的租赁交易，应自达成租赁交易之日起30日内，由房地产经纪机构通过交易系统进行租赁合同网签备案。

对此，西安某房产中介负责人李鸿儒向《中国经营报》记者表示，目前已经得到住房租赁需要备案的通知，正在学习相关内容，不过，住房租赁备案暂时还未正式执行。李鸿儒判断，住房租赁市场备案是大势所趋，未来或许还会出现住房租赁指导价。

未经核验不得发布租赁房源

“很多人认为住房租赁市场备案制度实施之后，房产中介首当其冲受到影响，事实上并非如此。”李鸿儒告诉记者，“备案制的产生就是为了规范住房租赁交易行为，营造良好的市场环境，杜绝那些虚假信息的发布。只有市场健康发展，这个市场才能长久。目前房产中介的主要职能是服务，我们的获利也是通过优质服务产生。”

那么，住房租赁备案之后，相对于没有备案之前，有什么样的变化？ 对此，李鸿儒告诉记者，此前房屋租赁就是在中介的撮合下，房源出租方和承租方签订合同即可。但是备案制度之后，就要在住建部门进行备案，合同或将统一使用住建部门的制式合同，算是多了一层监管。

“住房租赁市场备案的目的就是为了规范市场。此前房产经纪机构为了吸引顾客会推出一些低价的虚假房源信息，或者是推出一些未经核验的房源信息，但是备案制出台之后，对经纪机构作出明确要求，受托发布的住房租赁房源必须进入交易系统核验，未经核验的房源不得在网络上发布信息。”西安住房和城乡建设局一位官员向记者如是表示。

此外，西安住建局要求各区县、开发区住建管理部门加强辖区租赁房源核验和租赁合同网签备案的监督管理，对未按通知要求开展租赁房源核验和租赁合同网签备案的，要及时约谈、书面警示、责令限期整改。对逾期不改的，暂停二手房网签服务端口，并报送市社会信用体系建设领导小组办公室及相关行政管理部门，实施联合惩戒。

事实上，住房租赁市场备案制并非西安首创，早在2020年之前，北京、上海等地住房租赁已经需要备案。以上海为例，2018年，上海市住房租赁公共服务平台于当年3月31日上线试运行，已实现房源发布、实名认证、合同网签等基本功能，并提供租金查询、金融服务、法律问答等便民服务。

截至当年的6月底，上海网上挂牌可租房源约4.4万套，注册用户超过8400人，平台运行总体平稳。随后，按照《关于印发<上海市住房租赁合同网签备案试行办法>的通知》（沪住建规范［2018］1号）的要求，上海市全面实施住房租赁合同网签备案制度，国有土地上的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签备案。

“西安此次住房租赁备案制是房地产市场规范的一种体现，有利于保障租房群体的合法权益，而这部分群体的收入普遍不高，暂时不具备购房能力或者资格，但是却在这个城市生活，因此，住房租赁备案制度有利于城市对青年人才的吸引。”有高校教授向记者如是表示。

住房租赁指导价“呼之欲出”

住房租赁备案之后，既然有利于承租者，那么对于出租者而言是不是也有利呢？

对此，上述西安住房和城乡建设局受访官员向记者表示，对于出租者而言也是利好，因为备案制的目的是促进住房租赁市场健康有序发展，对出租者而言也是对其利益的一种保障。

不过，还是有房源出租者认为，备案制实施之后，租房的租金将透明化，那些学区房的租金价格可能会受到限制，甚至政府随后会出台住房租赁的指导价。如同目前西安的二手房一样，市场价明显高于指导价，尤其是学区房的价格，指导价与市场价严重背离。

对此，记者在西安高新区某小区走访发现，该小区紧邻西安高新一小，因此该小区的房价每平方米在6万元左右，但是在西安二手房指导价中，该小区的房价每平方米仅2万多，导致该小区的二手房有价无市。

当然，上述情况只是个例。不过，在西安二手房出现指导价之后，指导价整体低于市场价格。“在今年7月份，西安某业主将一套价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售，并附赠一个车位。同时，该房主要求购房者必须附带购买一幅毕加索假画，虽是假画，却标价高达380万元。”有房产中介人士表示，这就是因为指导价与市场价不匹配所造成的变相规避指导价。

那么，住房租赁备案之后，会不会也出台指导价格。在西安住房和城乡建设局此前回复网友的留言，可以看出端倪。“对于住房租金上涨较快的区域实施租金指导价，是调控住房租赁市场租金价格的重要手段，我市将积极探索住房租赁租金指导价的措施办法”。

也就是说，西安在二手房指导价举措之后，将会出台住房租赁指导价。这对于规范租赁市场和控制租金涨幅，可谓是一把悬在上空的“利剑”。

据记者在西安市场调查发现，目前西安住房租赁的价格除了学区房以及商业黄金地带之外，其他区域的租金并不高，以西安莲湖区某小区100平方米的房为例，其租金大概在2500~3000元/月。因此，即便是住房租赁出台指导价格，对于普通房源的影响并不大。

至于影响大的就是那些学区房、商业繁华区的住房。这些区域往往因为房源较少，加之一些房产经纪的炒作，租赁价格往往会高出普通区域的租赁价格。因此，对于这些区域房源出租者而言，出台住房租赁指导价的确是存在一定的影响。

“未来强化租赁市场已经是势在必行，更多的保障性租赁住房有序建设和推出，对商品房租赁市场影响、商品房和长租公寓等租金涨幅的遏制正在到来。”上述高校教授表示，目前西安人口已经突破1000万人，而且每年还在增加，随着人口基数的不断扩大，就需要大量的房源，如果住房租金上涨过快，对年轻人的生活压力就会增加，不利于城市发展。因此，视情况推出住房租赁指导价也是为践行“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神。

编辑/张郁唯