公募REITs，是一个很专业的金融词汇，与普通投资者的距离似乎有些远，他们也需要关注公募REITs吗？
答案是肯定的。原因在于以下几方面。
REITs，能带来持续现金流的金融产品
REITs，是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的英文缩写，是以收益稳定的不动产项目为底层资产，主要在证券交易所上市交易的一种金融产品，被称为是不动产项目的上市。
在公募REITs的制度设计中，有一项对投资人十分友好的规定——强制分红。证监会REITs运营操作指引明确规定：不动产基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
截至2026年6月1日，我国共发行82只公募REITs、发行规模2235.48亿元，为投资人带来了330多亿元的分红金额，2022—2025年的年均派息收益率为5.73 %。
公募REITs带给投资人的，除了上面的股利分红收益外，还有资本利得收益，也就是由于产品价格变动而带来的收益。截至6月1日，已上市的82只REITs产品，考虑分红因素后，跌破发行价的只有19只，二级市场呈现正的资本利得收益的有63只，其中涨幅超过50%的有14只。2025年，REITs二级市场除权价格平均上涨8.90%，若加入分红再投资，复权价格涨幅高达13.53%。
REITs，看得清、摸得着的底层资产
公募REITs这个词听着很专业，但其底层资产可一点儿都不神秘，我们每天都要和它们打交道。
你接收的快递，可能来自中金普洛斯、嘉实京东或南方顺丰REIT的仓储；你自驾出游，可能行驶在浙商沪杭甬、平安广州广河、华夏中国交建REIT的高速公路上；你周末逛商场，可能溜达在华夏大悦城商业、华夏华润商业REIT的大悦城、万象城里；你新能源车充的电，可能来自中航京能REIT的光伏发电，或是中信建投国家电投REIT的海上风电……
此外，北京人在将生活垃圾交给首钢生物质项目进行焚烧处理时，福州人在华威农贸市场采购海鲜时，绍兴人在饮用汤浦水库的自来水时，济南人在冬季感受市政供热的温暖时，可曾想到这些都是公募REITs的明星资产？
这就引申出了公募REITs一个很重要的投资属性：投资人容易看得清。公募REITs的价值高低，主要取决于其未来收益。例如：高速公路，就是过路费×车流量；产业园区、仓储、商场、写字楼等，就是出租面积×租金；能源项目，就是上网电量×电价；原水项目，就是供水量×水价。
投资人容易看得清公募REITs，还有另外一个重要原因，那就是底层资产的未来收益，是以一个个独立项目进行单独核算，加总起来就是全部收益。先乘法后加法，就这么简单。
REITs，投资理财的新选择
与存银行、炒股票、买基金等相比，公募REITs在投资理财方面有啥优缺点呢？
存银行，是很多百姓投资理财的首选。目前主要银行一年期定期存款利率为1%左右，五年期定期存款利率约为1.3%—1.8%，而公募REITs的年均派息收益率为5.73%，公募REITs的流动性也不错，接近于活期存款，可以随时变现。
REITs的流动性与公募基金基本相同，但收益高于货币、债券基金，风险小于股票型基金。
业内估计，中国公募REITs的未来市场规模至少在10万亿元以上。亚太房协APERA首席执行官说，“我们有充分理由相信，中国公募REITs市场有望成为全球最大的REITs市场。”
REITs，可理解、可判断的投资风险
前面讲的，都是公募REITs的优点，是不是让人觉得投资REITs可以躺着挣钱？当然不是。投资REITs，一样会有风险。
面对投资风险怎么办？除了自然灾害等不可抗力因素外，公募REITs大部分的投资风险，是可理解可判断的，也是可应对可防范的。但前提是，您要真正搞懂中国公募REITs。
怎样真正搞懂中国公募REITs？《REITs：中国道路》和《REITs：中国实践》这两本书中有答案。
《REITs：中国道路》出版于2021年6月，是中国公募REITs的制度奠基之作和启蒙必读经典，它明确了中国公募REITs的功能定位、顶层架构、核心规则，被称为中国公募REITs试点落地的说明书。
《REITs：中国实践》出版于2025年8月，是REITs试点落地后的实战复盘和全流程“操作手册”，它涵盖了资产筛选、合规尽调、收益预测、估值定价、审核申报、二级市场交易、底层资产运营全链条，被业内评价为REITs实战的“天花板级工具书”。两本书双剑合璧，是中国公募REITs领域公认的代表著作。
两本书的作者是同一团队，兼具监管顶层设计与一线实操经验。《中国道路》回答"REITs在中国何以可能"，《中国实践》回答"REITs在中国如何走通"，两者共同构成了从理论到实务、从开拓到深化的完整知识体系。
《REITs：中国实践》中写道，“在对公募REITs的投资研究过程中，我们认识到该品种未来有广阔前景，是在股债之外又增加了一个全新的可投资的资产大类。”
文/周磊
编辑/李涛