昨天，《北京城市更新研究报告（2023）》发布，这是我国城市更新领域首部蓝皮书。

蓝皮书披露，当前北京已进入减量发展背景下的综合更新阶段，“疏解整治促提升”专项行动作为先导，开启了新时代首都特色的城市更新之路，为实现减量发展目标下的城市更新提供有力支持。

疏整促打基础

十年“留白增绿”增13个“奥森”

新中国成立后，北京城市更新经历了“先生产、后生活”“生产与生活并重”“城市文脉有机更新”“减量发展背景下的综合更新”四个阶段。

“减量发展背景下，北京的城市更新也从早期单纯‘物理空间的必要改善’发展为‘为实现经济、社会、空间、环境等改善目标而采取的综合行动’。”蓝皮书编委会主任、北京市经济社会发展研究院院长徐逸智说，从更新模式上看，也从“大拆大建式”的房地产开发模式转向“小规模、渐进式、可持续”的改造模式。

过去十年，北京实施的两轮疏解整治促提升专项行动在土地腾退、产业疏解、生态修复、功能织补等方面，为城市更新提供有力支持。“疏整促作为先导，开启了新时代首都特色的城市更新之路。”市发改委副主任于鸷隆披露的数据显示，十年来，本市“留白增绿”超9000公顷、相当于13个奥林匹克森林公园的面积，疏解和升级区域性专业市场、物流中心近1000个，城乡建设用地减量130平方公里。

同时，本市聚焦产业植入和功能织补，针对低效楼宇、老旧厂房和片区统筹改造出台多项政策，既支持“新空间”，更促进“新发展”：腾笼换鸟服务高精尖产业发展，大红门服装城变身南中轴国际文化科技园；核心区钟鼓楼周边、三眼井片区等有机更新，推动老城新貌再展芳华。

对市民来说，疏解空间的再利用也助力补齐民生短板。截至目前，本市已经累计建设提升便民商业网点6285家，发展老年餐桌点位2000余个，社区基本便民服务功能实现全覆盖。

面临新挑战

城市商务楼宇如何转型？

海淀区成府路的智源大厦通过“按需定改”，由低效楼宇成功转型新一代人工智能研发基地；四达大厦变身金融科技新区……本市已经开展了大量城市更新实践探索，聚焦低效楼宇产业园区更新改造，推动产业升级，培育新质生产力。

“北京城市更新面临新形势新要求，适应人工智能崛起的时代，需要相匹配的产业空间来承载新的产业形态。”徐逸智说，近年来，以人工智能为代表的新一代信息技术迅猛发展，引发了生产方式、生活方式、社会治理方式的深刻变革，对城市更新特别是产业类城市更新带来了巨大需求和新的挑战。

比如，现代服务业领域，线上办公兴起，打破物理空间局限，写字楼需求收缩，城市商务楼宇面临转型挑战；都市型工业领域，人工智能、生物医药、集成电路、智能网联汽车等代表新质生产力的未来产业及各类新型研发机构，对空间品质、功能兼容、产业社区、工业上楼等新空间需求迫切。

“高品质写字楼需求度还相对较高，但一般写字楼需求降低，可以探索向科技研发空间转型。”清华大学建筑学院教授尹稚建议。此外，一批最新投用的商务楼宇也开始探索新模式，不再是单一的写字楼办公职能，而是融合生活、娱乐等满足年轻上班族多种需求的新功能。

北京人口布局由中心城区继续向外扩散，人口迁移流动活跃。徐逸智认为，这也要求城市更新积极营造儿童友好型城市的建设环境，大力推动城市公共空间、公共设施、老旧小区适老化改造，加快提升平原新城综合承载能力，把年轻人引过来、留下来。

此前，位于西城的国投大厦由低效写字楼成功转型养老公寓，有效缓解了核心区老年人就近养老需求；本市首例非居住建筑改建保障性租赁房项目——龙湖冠寓郭公庄店，将闲置办公楼改建为租赁住房，有效缓解了毗邻的丰台科技园新入职大学生居住难题。

未来趋势

片区各项目“打包”综合更新

“十五五”规划即将开启，未来北京城市更新将走向何方？

从更新范围上看，未来城市更新将更加聚焦“区域化”，也就是从点状更新到片区统筹，立足长远经济社会效益进行高位统筹、跨区域平衡。“单点项目更新的腾挪空间有限、资源筹措不足，必须要统筹周边项目一体化更新。”徐逸智说。

此前，本市已经在片区更新方面展开探索：西城区大栅栏观音寺片区以姚江胡同、樱桃斜街211号院为试点，探索打造“共生街区”；东城区隆福文化街区持续优化业态，提升运营能力，片区文化商业氛围更加浓厚。

蓝皮书编委会主任、北京市城市规划设计研究院院长石晓冬介绍，目前越来越多的街乡正在积极探索以街区为单元主动谋划区域综合更新，统筹各类资源，协调各类单体项目和公共空间、公共设施提升。

编辑/彭小菲